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永川二手房10月12日成交：8单4租，蔷薇国际三期同日双签

Tue, 13 Oct 2026 12:10:19 +0800

10 月 12 日，永川录得成交 8 单——4 笔二手房、4 笔租单，租售正好各占一半。

这一天最抓人的不是单数，而是两笔二手房来自同一个小区、同一天签下：蔷薇国际三期，87.47㎡清水房 32.50 万，98.73㎡精装修 52.10 万。同一小区、同一天、同为高层，单价一个 3,715.56 元/㎡，一个 5,277.02 元/㎡，相差 42.02%。

而同一天里最低的一笔，单价只有 1,314.64 元/㎡——比当天最高那笔低了整整 4.01 倍。

先说清楚边界：本文只描述 2026 年 10 月 12 日当天录入的成交记录，不推断任何走势，不做涨跌预测，不构成决策建议。8 单样本能说明的，是"这一天发生了什么"，不是"市场怎么样了"。

图 1｜永川二手房10月12日成交：8单4租，蔷薇国际三期同日双签（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：8 单、6 个板块、台账第 444—451 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 8 单：二手房 4 笔、租单 4 笔，一手房与新房均为 0 笔——这是 8 月 1 日建账以来租单占比最高（50.0%）的一个交易日；
按区域：新区 6 单、老区 2 单；其中二手部分新区 3 笔、老区 1 笔；
按板块共涉 6 个：万达商圈 2 单、兴龙湖片区 2 单、蚂蝗桥片区 1 单、商贸城片区 1 单、123转盘 1 单、凤凰湖片区 1 单；二手 4 笔则集中在 万达商圈 2 笔、123转盘 1 笔、蚂蝗桥片区 1 笔；
按物业类型：高层 7 笔、步行房 1 笔；按装修口径：装修 4 笔、精装修 2 笔、简装 1 笔、清水房 1 笔；
按户型：三室二厅二卫 3 单、二室二厅一卫 2 单、一室一厅一卫 2 单、三室二厅一卫 1 单；二手 4 笔中有 3 笔是三室；
二手合计成交面积 375.53㎡、合计成交总价 154.60 万，套均面积 93.88㎡、套均总价 38.65 万；
二手单价区间 1,314.64 ～ 5,277.02 元/㎡，算术均值 3,838.49 元/㎡，按"总价 ÷ 面积"计算的加权值 4,116.85 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 64—71 单（10 月 1 日起累计 71 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 444—451 单，截至当日累计 451 单（二手房 318 笔、一手房 6 笔、租单 124 笔、新房 3 笔；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号" 71.49㎡一条）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：蔷薇国际三期同日双签，8 月以来第 7 组

把 8 月 1 日以来全部"同一天、同一小区成交 ≥2 笔售单"的记录拉出来，一共只有 7 组：

2026 年 10 月 10 日 · 利安凰城御府 · 3 笔（唯一一组 3 笔）；
2026 年 10 月 12 日 · 蔷薇国际三期 · 2 笔（当日，单价 3,715.56 与 5,277.02 元/㎡）；
9 月 12 日 · 港九香山屿 · 2 笔；8 月 21 日 · 万达公寓 · 2 笔；8 月 11 日 · 金域蓝湾一期 · 2 笔；8 月 4 日 · 金科天悦府 · 2 笔；8 月 3 日 · 金科公园王府 · 2 笔。

蔷薇国际三期是台账 8 月 1 日以来的第 7 组，也是 10 月的第 2 组；更特别的是，这个小区在台账里就是第一次出现——首次登场就一次交出 2 笔。

两笔逐项对照：

87.47㎡ · 清水房 · 32.50 万 · 3,715.56 元/㎡ · 全款 · 周期记"当日" · 非独家 · 挂牌 42.00 万（让价 22.62%）；
98.73㎡ · 精装修 · 52.10 万 · 5,277.02 元/㎡ · 按揭 · 162 天 · 独家代售 · 挂牌 56.80 万（让价 8.27%）。

面积差 11.26㎡（+12.87%），总价差 19.60 万（+60.31%），单价差 1,561.46 元/㎡（+42.02%），单价倍差 1.4202 倍。两笔合计 84.60 万，占当日二手成交总额 154.60 万的 54.72%。

把"蔷薇国际"整个系列（一期、二期、三期合计 8 笔售单）按单价排序，这两笔分别落位：

5,277.02 元/㎡排第 3 高（前两位为 9 月 23 日二期 149.10㎡全新精装 10,315.22、9 月 20 日一期 126.81㎡精装修 6,135.16）；
3,715.56 元/㎡排第 8 高，即该系列 8 笔中的最低一笔。

需要如实披露一个数据异常：87.47㎡这笔的"挂牌日期"字段记为 2026.10.12，与成交日同一天，"成交周期"记为"当日"。这与 10 月 10 日南大街那笔属于同一类字段情形。本文按源数据原样保留、不修正、不剔除，同时标注为待核实，该笔的 22.62% 让价与"当日"周期不作为议价节奏的证据使用。

三、最大看点二：同为清水、面积差 0.11㎡，总价同为 32.50 万

这是当天最值得细看的一处巧合，也是本台账少见的"近似对齐"样本。

2026 年 8 月 19 日 · 蔷薇国际二期：87.36㎡、清水房、成交价 32.50 万、单价 3,720.24 元/㎡；
2026 年 10 月 12 日 · 蔷薇国际三期：87.47㎡、清水房、成交价 32.50 万、单价 3,715.56 元/㎡。

面积相差 0.11㎡，成交总价完全相同，单价相差 4.68 元/㎡（-0.13%）。

但这里必须停一下：这两个是不同期数（二期 vs 三期）、不同楼栋的房源，台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与是否为同一业主委托。所以这只能说明"两个不同期数、面积相差 0.11㎡的清水房源，最终成交总价落在同一个数字上"，不能解读为价格稳定，更不能推断走势。

回头看同一天的另一笔：98.73㎡精装修那笔单价 5,277.02 元/㎡，比 87.47㎡清水那笔高出 42.02%。装修口径差异是单价差异中最容易被忽略的一项——把清水房与精装修房放在同一条均价线上比较，读数一定失真。

四、最大看点三：海亮锦尚 5,046.74 元/㎡，登顶 123 转盘

海亮锦尚，123转盘 · 新区 · 高层 · 精装修，120.87㎡，成交价 61.00 万，单价 5,046.74 元/㎡，全款，成交周期 134 天，非独家，挂牌价 69.80 万（让价 12.61%）。

在 123转盘 21 笔售单中排第 1 高——但优势极其微弱：第 2 高是 9 月 30 日中磐云庭的 5,046.49 元/㎡，只差 0.25 元/㎡（+0.005%）；
该板块 21 笔均值 3,276.06 元/㎡，本笔高于均值 54.05%；
在高层 8 月 1 日以来 194 笔售单中排第 47 高（该组均值 4,196.38 元/㎡，本笔高于均值约 20.26%）；
同小区对照：8 月 17 日海亮锦尚 112.71㎡、精装修、49.08 万、4,354.54 元/㎡、按揭、59 天。本笔面积 +7.24%、总价 +24.29%、单价 +15.90%，周期从 59 天变为 134 天。

需要说明的是：两笔虽同为"精装修"标签，但装修程度、楼层、朝向、楼栋位置均无法从台账核实，且面积相差 8.16㎡。这 15.90% 只能表述为"同一小区两笔不同面积房源的单价差异"，不能作为该小区价格变动的依据。

另外补一句：海亮锦尚在台账中共 3 笔记录，除上述 2 笔售单外，还有 9 月 16 日一笔 99.00㎡、月租 0.12 万、12.12 元/㎡·月的租单。

五、最大看点四：市政家属院与那一笔能把均价拽翻的极端值

市政家属院，蚂蝗桥片区 · 老区 · 步行房 · 简装，68.46㎡，成交价 9.00 万，单价 1,314.64 元/㎡，全款，成交周期 2 天，非独家，挂牌价 18.00 万（让价 50.00%）。该小区为台账首现。

挂牌 18.00 万、成交 9.00 万，让价 50.00%，与 10 月 10 日南大街并列10 月第 2 大（第 1 为 10 月 8 日骑龙街的 50.20%）；
在本台账 66 笔步行房售单中排第 53 高（该组最低 434.59、最高 4,011.64、均值 2,011.60、中位 1,788.81 元/㎡；本笔低于均值约 34.65%）；
在 8 月 1 日以来 43 笔单价低于 2,000 元/㎡的售单（占 324 笔售单的 13.3%）中，本笔排第 15 低；
在蚂蝗桥片区仅有的 2 笔售单中排第 2 高（即最低）——另一笔是 10 月 5 日东科兰乔圣菲 121.36㎡、25.08 万、2,066.58 元/㎡、按揭、6 天。

最关键的是下面这组对比，它决定了当天"均价"这个数字该怎么读：

当日 4 笔二手算术均价 3,838.49 元/㎡，低于 10 月 1—11 日 51 笔售单均价 4,143.59 元/㎡ 达 7.36%；
但剔除市政家属院这一笔后，其余 3 笔均价变为 4,679.77 元/㎡，反而高出 12.94%；
含当日在内，10 月二手 55 笔均价 4,121.40 元/㎡。

换句话说：一笔记录就能把单日均价的方向整个翻转。这正是"日均价"这个指标最不可靠的地方，也是本文反复强调"不要用单日数据判断走势"的原因。这笔低值的形成原因（产权状态、楼栋状况、是否含附属配套、是否存在特殊交易背景）台账均无记录，无法从数据本身核实，本文如实陈述、不剔除、不修正，也不单独用它代表蚂蝗桥片区的价格水平。

六、独家率 25%、按揭率 25%，双双走低

把 10 月每个交易日的二手结构排一遍，当天的两个比率都处在低位。

独家代售 1 / 4 = 25.0%：为 10 月最低（此前最低为 10 月 1 日与 10 月 7 日的 33.3%，最高为 10 月 3 日、6 日、9 日的 100.0%）；10 月合计 55 笔二手中独家 36 笔，占比 65.5%；
按揭 1 / 4 = 25.0%、全款 3 / 4 = 75.0%：按揭率为 10 月第 2 低（最低为 10 月 7 日的 16.7%）；10 月合计二手按揭 30 笔，占比 54.5%。

需要说明的是：当日只有 4 笔二手样本，其中 2 笔来自同一个小区（蔷薇国际三期），样本独立性偏弱。单一交易日的比率波动很大——10 月以来同一指标在 16.7% 到 100.0% 之间都出现过，单日比率不宜与月度比率做趋势化对比。

七、周期两极：0 天与 162 天出现在同一天

先说明方法：本栏目自 10 月 12 日这篇文章起，把台账中"X 年 X 个月""X 个月"这类写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天统一折算计入统计（此前只统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。

全库有周期记录的售单 310 笔（占 324 笔售单的 95.7%），中位 80.0 天、均值 206.4 天，≥365 天 46 笔、占 14.8%；
当日 4 笔周期：0 天、2 天、134 天、162 天，中位 68.0 天、均值 74.5 天；
当日中位 68.0 天，低于全库中位 15.0%；但内部分化明显——2 笔在 2 天以内，2 笔在 130 天以上；
逐笔排名（共 310 笔）：市政家属院 2 天 → 第 279 长；蔷薇国际三期 87.47㎡ 0 天 → 第 293 长；海亮锦尚 134 天 → 第 121 长；蔷薇国际三期 98.73㎡ 162 天 → 第 101 长；
全库售单中周期 ≤2 天的共 32 笔，占 310 笔的 10.3%——当天 4 笔里就占了 2 笔。

补一句让价：当日 4 笔均有挂牌价记录，让价分别为 50.00%、22.62%、12.61%、8.27%，算术均值 23.38%，高于 10 月 41 笔有挂牌价售单的均值 17.85% 约 5.53 个百分点。

一个反直觉的细节：让价最大的市政家属院（50.00%）用了 2 天；让价最小的蔷薇国际三期 98.73㎡（8.27%）反而用了 162 天。"让得多就一定快"这个直觉，在当天的样本里同样成立不了——台账不记录调价次数、撤牌再挂与带看量，本文只并列陈述，不做因果推断。

八、租单 4 笔：从 10.26 到 28.46 元/㎡·月

当天租赁 4 笔，占全天 8 单的一半，面积均值 66.44㎡，单价均值 19.00 元/㎡·月、中位 18.65 元/㎡·月。10 月累计租单 16 笔，均值 19.15、中位 17.23 元/㎡·月。

森望滟澜湖（凤凰湖片区 · 高层 · 装修）35.14㎡、月租 0.10 万（1,000 元）、28.46 元/㎡·月：在 124 笔租单中排第 9 高，高于全库均值 18.47 达 54.10%；与 8 月 27 日同小区同面积（35.14㎡）的 28.46 元/㎡·月完全持平，是该小区 7 笔租单中的最高值（与 8 月 27 日并列）。该小区在台账中的租单从 8 月 18 日的 47.63㎡一路到当天的 35.14㎡，单价区间 23.09—28.46 元/㎡·月。
昌龙阳光尚城（兴龙湖片区 · 高层 · 装修）33.37㎡、月租 0.08 万（800 元）、23.97 元/㎡·月：全库第 20 高，高于均值 29.79%；在兴龙湖片区 5 笔租单中排第 3 高（该组区间 13.33—38.79、均值 24.35）。同小区 9 月 26 日另有一笔 121.14㎡、13.87 元/㎡·月的租单——面积相差 3.63 倍，单价相差 72.8%，这正是租赁单价与面积强负相关的典型表现。
渝西印象（兴龙湖片区 · 高层 · 装修）90.00㎡、月租 0.12 万（1,200 元）、13.33 元/㎡·月：全库第 87 高，低于均值 27.82%；在 面积 90—110㎡的 29 笔租单中排第 14 高（该组均值 12.79、中位 13.13），恰好落在该面积段的中位附近；在兴龙湖片区 5 笔租单中排第 5 高（即最低）。同小区 10 月 9 日另有一笔 57.00㎡、16.67 元/㎡·月。
豪禧银山源（商贸城片区 · 高层 · 装修）107.23㎡、月租 0.11 万（1,100 元）、10.26 元/㎡·月：全库第 112 高，低于全库均值 18.47 达 44.45%；但在 90—110㎡的 29 笔租单中排第 24 高，低于该组中位 13.13 约 21.86%。同小区台账另有 6 笔租单，面积集中在 35—38.79㎡，单价区间 13.51—22.22 元/㎡·月，本笔 10.26 元/㎡·月是该小区 7 笔租单中的最低值。

为什么"全库第 112 高"放到同面积段会变成"第 24 高"？因为租赁的每平方米单价与面积强负相关：小户型把固定成本摊薄后单价天然更高。所以"第 112 高"是混合面积段的结果，更适合当作位置标记；真正可比的是同为 90—110㎡的那一组，不同面积段之间不要横向套用。

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

二手房 4 笔：

蔷薇国际三期 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 精装修 · 98.73㎡ · 52.10 万 · 5,277.02 元/㎡ · 按揭 · 162 天 · 独家 · 挂牌 56.80 万（让价 8.27%）；
海亮锦尚 · 123转盘 · 新区 · 高层 · 精装修 · 120.87㎡ · 61.00 万 · 5,046.74 元/㎡ · 全款 · 134 天 · 非独家 · 挂牌 69.80 万（让价 12.61%）；
蔷薇国际三期 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 清水房 · 87.47㎡ · 32.50 万 · 3,715.56 元/㎡ · 全款 · 当日 · 非独家 · 挂牌 42.00 万（让价 22.62%，挂牌日期与成交日同日，待核实）；
市政家属院 · 蚂蝗桥片区 · 老区 · 步行房 · 简装 · 68.46㎡ · 9.00 万 · 1,314.64 元/㎡ · 全款 · 2 天 · 非独家 · 挂牌 18.00 万（让价 50.00%）。

租单 4 笔：

森望滟澜湖 · 凤凰湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 35.14㎡ · 月租 0.10 万 · 28.46 元/㎡·月；
昌龙阳光尚城 · 兴龙湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 33.37㎡ · 月租 0.08 万 · 23.97 元/㎡·月；
渝西印象 · 兴龙湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 90.00㎡ · 月租 0.12 万 · 13.33 元/㎡·月；
豪禧银山源 · 商贸城片区 · 老区 · 高层 · 装修 · 107.23㎡ · 月租 0.11 万 · 10.26 元/㎡·月。

结构与比率：二手 4 笔中，新区 3 笔、老区 1 笔；全款 3 笔、按揭 1 笔；独家代售 1 笔；单价极差 4.01 倍，在 10 月 12 个"二手 ≥2 笔"的交易日中排第 6（前三名为 10 月 10 日 7.35 倍、10 月 4 日 5.93 倍、10 月 8 日 5.67 倍）。新旧区历史参照：新区 8 月 1 日以来 226 笔售单均价 4,724.18 元/㎡（10 月 38 笔为 5,034.26），老区 97 笔均价 2,461.33 元/㎡（10 月 17 笔为 2,080.90）。

图 2｜10 月 12 日 · 永川二手房 4 单明细

十、数据口径

为避免误读，先说三件"这篇文章的数据不能这么说"的事：

不能用来算"永川房价"。当日仅 8 条记录，其中 2 笔二手来自同一小区，且当日算术均值 3,838.49 元/㎡低于 10 月 1—11 日 51 笔售单均价 4,143.59 元/㎡达 7.36%，但剔除市政家属院一笔后，其余 3 笔均价变为 4,679.77 元/㎡，反而高出 12.94%。一笔极端值就能把单日均价的方向翻转，这正是单日均价的局限所在。
不能用来判断同一套房的价格变化。第三节的"面积差 0.11㎡、总价同为 32.50 万"涉及不同期数、不同楼栋；第四节海亮锦尚的 +15.90% 涉及不同面积、不同笔数。台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与家具家电，两笔之间不存在严格可比性。
不能跨标签口径做板块比较。台账中"兴龙湖/兴龙湖片区""蚂蝗桥/蚂蝗桥片区""凤凰湖/凤凰湖片区"等写法并存，本文在引用历史数据时已注明合并口径与样本量，但不同口径的历史均值本身存在偏差。

其余口径说明：

本文数据来源为骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 12 日真实成交记录，仅基于当日记录（当日 8 条），不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权（加权值另有注明处除外），也未剔除任何记录；涉及历史对比时已注明对比组样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏，跨房源单价对比存在天然局限。
当日存在 1 笔待核实记录：蔷薇国际三期 87.47㎡那笔的挂牌日期与成交日同为 2026.10.12，成交周期记为"当日"。本文按源数据原样保留，未做修正。
"成交周期"取台账原始字段；自本篇起将"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算计入统计（此前仅统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号"（71.49㎡ / 5.5 万）一条；年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

十一、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

永川二手房面积到底按哪个算｜4 类口径、3 条法律底线、5 步核验

Tue, 13 Oct 2026 11:50:07 +0800

📌 数据使用说明

本文涉及的面积口径、计价规则与登记流程，来自《重庆市城镇房地产交易管理条例》公开报道、《中华人民共和国民法典》、重庆市人民政府门户网站及市规划和自然资源局公开办事指南、岳阳市住房和城乡建设局政府信箱公开答复，以及人民法院公开案例；市场现象为公开平台观察。具体测绘数据与登记口径，以永川区规划和自然资源局不动产登记窗口当期核定为准。

一、反常识开场：重庆率先强制按套内面积计价，可永川二手房多数还是按建筑面积谈

先看一条本地读者未必知道的本地事实。2002 年 6 月，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，当年 8 月 1 日起施行，其中明确：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施；不按这一计价依据销售的，由房地产行政主管部门责令改正，并处所涉及商品房交易金额 5%—10% 的罚款。据央视网、中新网公开报道，重庆由此成为全国率先施行这一计价方式的城市。

但同一件事还有另一面。重庆人大网一篇公开文章同时指出：对部分区县新楼盘和重庆所有二手房来说，以建筑面积进行交易已是家常便饭。同一篇文章还提到，重庆规定物业费、取暖费仍按建筑面积收取，房产税试点对个人新购高档住房也按建筑面积交易单价测算。

骏耀提示：把这三句放在一起，结论就清楚了——计价口径、证载口径、收费口径，是三套不同的口径。在永川看房时听到"这套 100 平"，先问一句是哪个"平"，比事后为一两平方米争半天省事。

二、4 类面积口径：差一个定语，差的可能是好几平方米

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的共有共用建筑面积。不动产权证"房屋建筑面积"栏写的通常就是它，也是二手房市场上被拿来谈单价的常用口径。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。重庆条例要求的商品房计价依据正是这一项。
套内使用面积，也就是日常说的"能铺地毯的面积"，是四类口径里数值最小的一个，与建筑面积之间往往相差十几个百分点。
证载面积，即记载于不动产权证与不动产登记簿的面积。《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

两个易混的换算指标也要区分：得房率＝套内建筑面积÷建筑面积，分摊系数＝分摊面积÷套内建筑面积。两者分母不同，所以得房率加上分摊系数并不等于 100%。用错分母，算出来的"缩水"或"虚增"都不成立。

三、3 条法律底线：新房那套"超 3% 可退房"，二手房多半用不上

底线一：《商品房销售管理办法》的 3% 规则，不适用于二手商品房

这是传播最广、也最容易用错的一条。岳阳市住房和城乡建设局在政府信箱公开答复中明确：《商品房销售管理办法》第三条限定其适用范围为商品房现售和预售，即房地产开发企业出售的房屋，该办法仅适用于未办理转移登记的商品房，不适用于二手商品房。换句话说，那套"面积误差比绝对值超 3% 可以退房、超出部分双倍返还"的处理原则，在永川的二手房交易里不能直接套用。

底线二：按套整体作价成交的，小幅误差一般不构成欺诈或重大误解

据人民日报客户端公开的厦门一起案件：房屋总价 160 万元，建筑面积误差比值超过 3%，按成交价换算误差金额超过 5 万元，法院认定卖方违反了披露真实信息的先合同义务；但买方并未依法行使撤销权，且拒绝按期支付剩余房款构成违约，卖方可解除合同。最终一审判令卖方返还定金 10 万元、驳回买方其他诉请，厦门中院终审维持。

骏耀提示：这个判决的反常识之处在于——法院认定卖方确有不当，买方却没拿到赔偿，因为主张权利的方式与时间点没有走对。发现面积问题后，是先行使撤销权还是继续履行，后果差别很大。

底线三：套内与公摊都得对得上，方向相反同样算违约

中国法院网公开的重庆市武隆县人民法院一起案件中，合同约定建筑面积 12.42 平方米、套内面积 8.22 平方米、分摊面积 4.2 平方米。交付后产权登记确认：建筑面积 11.61 平方米、套内建筑面积 8.61 平方米——套内多了、公摊少了。法院认为，合同既约定了套内面积又约定了公摊面积，两项均须符合约定，否则即构成违约，判决卖方退还部分房款并承担利息。

还有一条容易被忽略：重庆市第三中级人民法院（2015）渝 03 民终字第 00118 号案件中，买方在办理产权证前书面确认不再就面积误差提出异议、接受按合同约定价款履行，其后又起诉主张，法院不予支持。在交割文件上签下放弃权利的字样，事后再主张会非常被动。

四、5 步核验：签约前把面积这件事做实

看权证两栏，不要只看一个数字。不动产权证上"房屋建筑面积"与"套内建筑面积"两栏都要看，同时看附图的房号、楼层与户型轮廓。两栏齐全的权证，比只报一个面积的口头说明可靠。
到窗口核对不动产登记簿。《民法典》第二百一十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百一十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。永川区不动产登记事务中心位于红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，咨询电话 023-49804582，实施主体为永川区规划和自然资源局。
现场量一次套内使用面积。带激光测距仪，从墙体中线起量；阳台是否封闭会影响计算方式。把量得的结果与"套内建筑面积"对照，而不是与建筑面积对照。
算得房率，并与同小区同户型横向比。同栋同户型的得房率若明显偏离，通常意味着测绘口径、公摊范围或后期改造存在差异，值得追问原因并要求书面说明。
发现证载与实测不符，走更正登记。《民法典》第二百二十条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据重庆市规划和自然资源局公开的不动产登记办事指南，依申请更正登记需提交"证实不动产登记簿记载事项错误的材料"，承诺时限自受理次日起 3 个工作日，不收费（渝价〔2016〕242 号）。涉及面积与附图更正的，外地登记机构公开指引要求提交房屋面积测绘成果报告和更正后的不动产附图，永川材料清单以区规划和自然资源局窗口当期要求为准。

五、2 条合同红线与 1 个时间红线

红线一：不要只在合同里写"建筑面积 XX 平方米"。同时写清套内建筑面积与分摊面积，并写明面积以不动产权证及不动产登记簿记载为准。只写一个总数，等于把后面所有争议的判断依据交给了别人。
红线二：不要用一句"按套计价、面积误差互不找补"概括。如果希望保留面积救济，就要把单价（元/平方米）与误差处理方式写进合同。重庆市奉节县人民法院（2016）渝 0236 民初 5560 号案件中，双方约定"房屋面积超过 83 平方米的，超过部分按每平方米 5000 元计算"，产权证登记 85 平方米，法院按约定处理——有约定从约定，没约定就只能回到法定口径，而二手房的法定口径远没有新房那套 3% 规则好用。

时间红线是：异议登记之日起 15 日内必须提起诉讼，逾期异议登记失效。《民法典》第二百二十条写得清楚，且异议登记不当造成权利人损害的，申请人还要承担赔偿责任。这条是给权利人不同意更正的情形兜底的，非常规流程，用时须谨慎。

六、永川买房人怎么用这份清单

兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈一带次新房集中，同小区同户型样本多，横向比得房率的条件较好，发现异常相对容易；蚂蝗桥、胜利路、大南门、渝西广场一带的步行房与商住混合楼，房龄长、测绘年代早、后期改造多，证载面积与现场感受对不上的概率更高，也更值得把第 3 步与第 4 步做实。

面积这件事不吵则已，一吵就是按平方米乘单价的钱。把口径问清楚、把数字写进合同，比事后找谁补差省事得多。

七、免责声明

本文为公开信息整理与消费提示，不构成法律意见、投资建议或交易承诺；个案以有权机关最终认定为准。
骏耀房产网不对单一小区或单一房源的具体成交价、价格变动百分比作自有结论发布；文中不引用未经公开的成交数据。
文中面积口径、登记流程与收费依据均来自主管部门公开发布信息，政策与办理要求存在调整可能；永川区具体测绘结果、材料清单与登记时限以区规划和自然资源局不动产登记窗口当期口径为准。
文中各地法院案例均为公开报道或公开典型案例，具体案情以裁判文书为准；其他地区裁判口径不代表本地裁判尺度，外地登记机构的材料要求亦不代表永川区标准。
本文版权归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

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永川金科棠城壹号院小区百科：24栋1598户、77笔成交5452元/㎡与11份官方预售档案

Tue, 13 Oct 2026 08:29:44 +0800

永川神龙路366号的金科棠城壹号院，推广名冠以「金科」，但永川区政府 11 份商品房预售通告的证载开发主体全部是「重庆中梁永昇房地产开发有限公司」。骏耀房产网核对 646 条官方通告与该小区 84 条平台成交台账发现：2020 至 2023 年官方证载 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，仅覆盖房源库登记 24 栋 1598 户的 62.5% 与 73.3%；77 笔真实买卖成交加权 5452 元/㎡，高于合作银行评估均价 5175 元/㎡达 277 元（+5.4%），其中洋房 17 笔 6082 元/㎡明显拉开与高层 59 笔 5254 元/㎡的差距。初中阶段，2026 年教委原文以门牌单列「神龙路366号（棠城壹号院）」归入兴龙湖中学；小学阶段原文未单列本门牌，仅在子庄小学段落出现仅一字之差的「棠城壹号苑」。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

金科棠城壹号院位于重庆市永川区神龙路366号，归属兴龙湖片区（平台 84 条成交记录全部标注该板块，口径统一）。房源库编号 682，登记建成年代 2020 年，楼栋总数 24 栋，规划户数 1598 户，建筑面积 234,000㎡，占地面积 75,000㎡，容积率 2.30，绿化率 35.08%，产权年限登记为 50 年。物业由重庆贝蒙物业服务有限公司提供服务，物业费 2.1-2.6 元/㎡·月；地下车位登记 1,726 个。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 1 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。邻近小区包括荷塘月色、金科金街门市、金科中央公园城、和顺人家。

1.2 体量比值的口径偏差

按登记值计算的体量比值为 234,000 ÷ 75,000 ≈ 3.12，高于登记容积率 2.30。这与本站此前解析的昌龙阳光尚城（202,232÷69,984≈2.89 对 2.50）属同型偏差，差异可能源于建筑面积含地下部分、占地面积口径不同或分期指标调整。计容面积与容积率以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索命中 11 条

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，标题命中「棠城壹号院」11 条（正文补扫无新增命中），成文日期跨度 2020-01-19 至 2023-09-26，并逐份核对许可证影像：

证载合计 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，其中住宅 12 幢 1112 套 113,981.68㎡，商业 3 幢 60 套 3,287.87㎡。对照登记 24 栋 / 1598 户，幢覆盖 62.5%、套覆盖 73.3%、面积占登记建面约 50.1%。本站判断差额来自分期取证（部分楼栋尚未检索到对应通告），不做「未取证」推断，幢号与户数以住建备案与产权证附图为准。

三处需要留意的官方记录差异：

开发主体与推广名不一致：小区推广名冠「金科」，11 份通告的证载开发主体均为重庆中梁永昇房地产开发有限公司（其中 012 号通告正文作「重庆中梁永昇房地产有限公司」，少「开发」二字）。签约主体、品牌授权与物业服务提供方请逐项核对。
坐落表述三处不一：9 条为神龙路366号；035 号通告正文写作「神龙湖366号」，但同份许可证影像为神龙路366号（本站判定为正文笔误）；100 号 25 幢为枫叶路，对应临街商业吊层。
预售资金监管银行两段变化：2020 年早期（012、020、035 号）为中国建设银行重庆永川支行，账号 50050114620000000897；自 2020-097 号起为重庆三峡银行永川支行，账号 0162014210012246。

1.4 易混项目提示

名称含「棠城」或「金科贝蒙」的项目在永川并非同一盘：棠城公馆·棠城花卉古玩交易城、金科贝蒙·湖山壹号、金科贝蒙·湖山云麓均为独立项目；小学招生原文中另有「棠城壹号苑」（一字之差），与本项目名称高度近似但非同一表述。查档、签约与核价时请以门牌号与证载名称为准。

1.5 户型样本（官方户型图）

项目官方户型图载明开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司，并附「本资料为要约邀请，不作为要约或承诺」声明。站内图库存有 7 张官方户型图，建筑面积覆盖 86㎡至 144㎡：D1 户型约 86㎡（三室）、D3 户型约 94㎡（三室）、D2 户型约 102㎡（三室）、A 户型约 104㎡（三居）、B1 户型约 116㎡（三居）、C1 户型约 120㎡（三居）、D1 跃层户型约 144㎡（跃层）。以下选取与成交主力面积段对应的两张：

二、77 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 84 条记录，实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19。按口径拆分：买卖 77 笔（一手房 19 笔、二手房 58 笔）、租单 5 笔；另有 1 笔待复核记录（2023-04-30 一手房/高层 150.54㎡、成交价 22.88 万、折合 1519.86 元/㎡）与同期同业态样本偏离较大，已剔除，不纳入统计。

买卖 77 笔合计成交总额 4071.44 万元、总面积 7,467.61㎡，加权均价 5452 元/㎡，中位数 5261 元/㎡，简单均价 5410 元/㎡，单价区间 3732-9706 元/㎡。

2.2 分性质与分业态

口径	笔数	加权均价（元/㎡）	中位数（元/㎡）	单价区间（元/㎡）
一手房	19	5474	5342	4905-6625
二手房	58	5444	5212	3732-9706
高层	59	5254	5154	3732-6796
洋房	17	6082	5650	4831-9706
小高层	1	4221	4221	4221

一手与二手几乎持平（5474 对 5444，差 30 元），说明本盘在 2023-2024 年一手销售期与后续二手流转的价格中枢接近。真正的分化线在业态：洋房 17 笔加权 6082 元/㎡，高于高层 59 笔 5254 元/㎡达 828 元（+15.8%）。小高层仅 1 笔样本，仅作罗列，不做业态结论。

2.3 年度走势与近 12 个月

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	16	5146	8
2024	22	5638	6
2025	23	5326	11
2026（1-9 月）	16	5678	7

四年走势为 5146 → 5638 → 5326 → 5678 元/㎡，呈「升—降—回升」的区间波动形态，而非单边下行。2026 年上半年 11 笔加权 5832 元/㎡为四个半年度中较高水平，下半年 5 笔回落至 5329 元/㎡。近 12 个月（起自 2025-09-19）22 笔加权 5602 元/㎡。需要提示：2026 年数据截至 9 月，且下半年样本仅 5 笔，年度对比存在样本量边界。

2.4 面积段分布

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
80-90㎡	25	4917
90-100㎡	18	5258
100-110㎡	23	5854
110-120㎡	11	5848

本盘呈明显的面积正梯度：80-90㎡段 4917 元/㎡，到 100-110㎡段升至 5854 元/㎡，价差 937 元。这与本站此前解析的森望滟澜湖（50㎡以下 4795 元/㎡为全盘最高、110-130㎡仅 3743 元/㎡的倒梯度）恰好互为镜像，主因是本盘中大户型段以洋房为主。

2.5 极值样本

最高单价 9706 元/㎡：2026-06-06 二手房／洋房 104.06㎡，成交价 101.00 万元（同为最高总价）；
最低单价 3732 元/㎡：2025-11-08 二手房／高层 84.40㎡，成交价 31.50 万元（同为最低总价）。

极差达 2.60 倍，整盘均价参考意义有限，议价请回到业态与面积段的逐笔口径。

2.6 逐笔成交台账

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-02-24	一手房	高层	106.00	52.80	4,981	—
2023-02-24	二手房	高层	102.08	53.00	5,192	—
2023-03-20	一手房	高层	84.40	44.20	5,237	—
2023-04-28	一手房	高层	103.72	53.00	5,110	—
2023-04-29	一手房	高层	84.00	43.80	5,214	—
2023-04-30	一手房	高层	150.54	22.88	1,520	台账待复核
2023-05-13	一手房	高层	93.60	50.00	5,342	—
2023-05-17	一手房	洋房	nan	nan	nan	—
2023-05-25	二手房	高层	85.63	42.86	5,005	—
2023-08-17	二手房	高层	102.08	50.00	4,898	—
2023-08-26	一手房	高层	84.40	43.50	5,154	—
2023-08-26	一手房	高层	103.70	53.31	5,141	—
2023-09-05	二手房	高层	102.07	53.70	5,261	—
2023-09-08	二手房	高层	93.88	48.00	5,113	—
2023-09-27	一手房	高层	93.60	52.31	5,589	—
2023-09-30	一手房	高层	103.72	53.99	5,205	—
2023-10-03	一手房	高层	84.40	44.58	5,282	—
2023-11-09	二手房	高层	93.88	43.80	4,666	—
2024-03-07	二手房	高层	94.97	49.18	5,178	—
2024-03-15	二手房	高层	84.63	38.00	4,490	—
2024-03-19	二手房	高层	93.88	46.80	4,985	—
2024-03-23	二手房	高层	93.88	63.80	6,796	—
2024-04-09	二手房	高层	93.88	61.80	6,583	—
2024-04-21	二手房	高层	84.40	38.50	4,562	—
2024-04-24	二手房	洋房	104.17	60.00	5,760	—
2024-05-09	二手房	高层	85.63	52.52	6,133	—
2024-05-31	二手房	高层	94.97	48.50	5,107	—
2024-06-13	二手房	洋房	104.17	59.80	5,741	—
2024-06-13	二手房	高层	84.63	52.00	6,144	—
2024-06-20	二手房	高层	93.88	59.50	6,338	—
2024-06-24	一手房	洋房	115.92	64.50	5,564	—
2024-08-03	一手房	高层	105.60	51.80	4,905	—
2024-08-08	一手房	洋房	116.00	64.20	5,534	—
2024-09-29	一手房	洋房	119.82	77.55	6,472	—
2024-10-21	一手房	洋房	115.92	64.80	5,590	—
2024-10-26	二手房	洋房	104.17	54.50	5,232	—
2024-10-27	一手房	高层	116.00	64.00	5,517	—
2024-11-03	一手房	洋房	115.92	76.80	6,625	—
2024-11-16	二手房	高层	93.88	43.10	4,591	—
2024-11-27	二手房	高层	84.63	49.20	5,814	—
2025-01-25	一手房	洋房	116.00	62.50	5,388	—
2025-01-25	二手房	高层	84.63	52.38	6,189	—
2025-02-07	二手房	高层	93.88	58.88	6,272	—
2025-02-17	一手房	洋房	115.92	65.50	5,650	—
2025-03-18	二手房	洋房	115.92	56.00	4,831	—
2025-03-23	二手房	洋房	103.95	57.60	5,541	—
2025-03-23	二手房	高层	94.97	44.50	4,686	—
2025-04-22	二手房	高层	84.40	37.00	4,384	—
2025-05-21	二手房	高层	84.63	37.80	4,467	—
2025-06-24	二手房	高层	84.40	35.70	4,230	—
2025-06-24	二手房	高层	84.40	34.00	4,028	—
2025-07-21	二手房	洋房	115.92	84.80	7,315	—
2025-07-23	二手房	高层	94.96	43.00	4,528	—
2025-08-06	二手房	高层	102.08	65.80	6,446	—
2025-08-07	二手房	高层	102.08	66.60	6,524	—
2025-08-12	二手房	高层	94.96	41.00	4,318	—
2025-08-12	二手房	高层	94.96	41.00	4,318	—
2025-10-28	二手房	高层	84.40	36.50	4,325	—
2025-11-02	二手房	高层	102.08	66.28	6,493	—
2025-11-06	二手房	高层	84.40	52.00	6,161	—
2025-11-08	二手房	高层	84.40	31.50	3,732	—
2025-11-13	二手房	洋房	104.17	57.00	5,472	—
2025-12-08	二手房	洋房	115.92	67.50	5,823	—
2026-03-10	二手房	高层	84.40	33.00	3,910	—
2026-03-13	二手房	高层	103.72	47.68	4,597	—
2026-03-17	二手房	高层	102.08	65.68	6,434	—
2026-03-23	二手房	高层	102.08	64.60	6,328	—
2026-04-04	二手房	高层	84.40	35.80	4,242	—
2026-04-13	二手房	高层	84.63	49.18	5,811	—
2026-04-22	二手房	高层	102.08	65.00	6,368	—
2026-04-27	二手房	高层	94.97	57.60	6,065	—
2026-06-02	二手房	高层	84.40	48.08	5,697	按揭
2026-06-06	二手房	洋房	104.06	101.00	9,706	按揭
2026-06-10	二手房	高层	94.97	40.00	4,212	全款
2026-07-01	二手房	高层	84.63	36.60	4,325	全款
2026-07-02	二手房	小高层	85.00	35.88	4,221	全款
2026-07-25	二手房	高层	102.08	61.00	5,976	按揭
2026-08-22	二手房	高层	84.40	35.00	4,147	全款
2026-09-19	二手房	洋房	104.17	76.80	7,373	按揭

2.7 租赁样本

租单 5 笔，月租均值 1720 元、中位数 1800 元、区间 1000-2100 元，单方月租均值 18.35 元/㎡·月。样本量小（不足 5 笔的分业态口径不做收益率测算），仅作罗列。

成交时间	业态	面积(㎡)	月租(元)	单方月租(元/㎡·月)
2023-03-10	高层	102.00	2,100	20.59
2024-04-22	高层	85.00	1,000	11.76
2025-04-12	洋房	105.00	2,000	19.05
2026-07-23	高层	88.00	1,700	19.32
2026-09-08	高层	85.62	1,800	21.02

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 初中阶段：门牌单列

2026 年永川区初中招生原文中，「兴龙湖中学」段落内以门牌号单列本项目：

「……人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路……」

即神龙路366号（棠城壹号院）在原文中属兴龙湖中学招生范围，且为门牌级单列，非路段级推断。

3.2 小学阶段：原文未单列本门牌（如实留白）

2026 年永川区小学招生原文中，未出现「神龙路366号」或「棠城壹号院」的表述。需要特别提示：原文「子庄小学」段落内出现近似名称「棠城壹号苑」（一字之差：苑／院）：

「兴龙大道789号（金科阳光小镇），学府大道399号（学府新居），和顺大道889号（香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），棠城壹号苑。」

「棠城壹号苑」与「棠城壹号院」并非同一表述，本站不做等同认定。因此本盘小学阶段归属在 2026 年原文中如实留白，请以教委当年度公示与不动产登记地址为准。距离层面，兴龙湖小学直线距离 0.89 km（小区正北方向）、永川区实验小学 2.21 km（正北方向），仅作位置参考，不代表划片结论。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
重庆枫叶国际学校	学校（民办国际学校）	0.72 km	小区正西方向
兴龙湖小学	小学（距离参考，教委原文未单列本小区）	0.89 km	小区正北方向
永川中学新校区	中学（距离参考）	1.11 km	小区西南方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	1.20 km	小区西南方向
金科·中央公园城	邻近大型社区	1.24 km	小区西北方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	1.45 km	小区正北方向
永川体育中心	体育	1.61 km	小区正西方向
永川观音山公园	生态公园	1.61 km	小区西南方向
兴龙湖公园	生态公园	1.63 km	小区西北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.66 km	小区正西方向
和顺幼儿园	幼儿园	1.68 km	小区正北方向
永川体育场	体育	1.77 km	小区正西方向
永川区青少年宫	公共设施	1.84 km	小区正北方向
兴龙湖中学	中学（教委原文对口初中）	2.00 km	小区正北方向
永川中央森林公园	生态公园	2.21 km	小区正西方向
永川区实验小学	小学（距离参考）	2.21 km	小区正北方向
棠城公园	生态公园	2.23 km	小区西北方向
時代天街	商业综合体	2.27 km	小区正西方向
重庆现代制造职业学院	高校	2.40 km	小区正南方向
永川区人民医院	医疗	2.62 km	小区正西方向
人民广场	公共空间	2.63 km	小区正西方向
永川区人民政府	政务	2.78 km	小区正西方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.94 km	小区西北方向
永川区凤凰湖中学	中学（距离参考）	3.31 km	小区正南方向
凤凰湖公园	生态公园	4.12 km	小区正南方向

配套结构上有两点值得记录：一是教育医疗资源集中在小区正北至西北方向（枫叶国际学校 0.72 km 正西、兴龙湖小学 0.89 km 正北、重医附属永川医院新区分院 1.45 km 正北、兴龙湖中学 2.00 km 正北）；二是商业与政务资源集中在正西方向（時代天街 2.27 km、人民广场 2.63 km、区政府 2.78 km）。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估价与倒挂关系

合作银行评估指导价区间为 4500-5800 元/㎡，评估均价 5175 元/㎡。77 笔买卖加权 5452 元/㎡，高于评估线 277 元（+5.4%）。分口径看：

口径	笔数	与评估线差值（元/㎡）	低于评估线笔数	低于占比
一手房	19	+299	5	26.3%
二手房	58	+269	27	46.6%
高层	59	+79	30	50.8%
洋房	17	+907	1	5.9%

高层有 50.8% 的成交落在评估线以下，洋房仅 5.9% 低于评估线——这意味着高层更容易出现「评估价高于成交价」的情形，而洋房几乎全部需要按评估认定值封顶放贷。

5.2 真实台账按揭测算

按现行口径测算：首套与二套贷款利率均为 3.15%，贷款成数 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
2026-04-22 高层 102.08㎡ · 6368 元/㎡	65.00 万	20.10 万 · 30.9%	44.90 万	1646 元
2026-06-06 洋房 104.06㎡ · 9706 元/㎡	101.00 万	55.23 万 · 54.7%	45.77 万	1678 元
2026-09-19 洋房 104.17㎡ · 7373 元/㎡	76.80 万	30.98 万 · 40.3%	45.82 万	1681 元
2026-06-02 高层 84.40㎡ · 5697 元/㎡	48.08 万	10.95 万 · 22.8%	37.13 万	1361 元
2026-07-02 小高层 85.00㎡ · 4221 元/㎡	35.88 万	5.38 万 · 15.0%	30.50 万	1118 元
2026-08-22 高层 84.40㎡ · 4147 元/㎡	35.00 万	5.25 万 · 15.0%	29.75 万	1091 元

读表要点： 高于评估线的成交，贷款额按评估认定值封顶，差额转为首付，首付比例被动上浮——洋房两案上浮至 40.3% 与 54.7%，是本站已解析小区中上浮幅度较大的一组（对比碧桂园翡翠郡 3 案 22.7%-28.8%、昌龙阳光尚城 3 案 18.8%-21.2%）。低于评估线的三案按成交价足额 85% 放贷，首付均为 15.0%。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

开发主体与推广名不一致：推广名冠「金科」，官方证载开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司——签约主体、品牌授权、前期物业服务合同主体请逐项核对，以合同与不动产登记为准；
产权 50 年登记口径核实：房源库登记产权年限 50 年，土地用途、年限与续期规则以产权证载为准，贷款成数与税费是否受土地年限影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
官方证载覆盖 15/24 幢：证载 1172 套仅覆盖登记 1598 户的 73.3%，其余楼栋暂无通告记录——幢号、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准，本站不做「未取证」推断；
体量比值 3.12 的口径核实：建筑面积÷占地≈3.12 高于容积率 2.30，计容面积、地下部分权属以住建备案为准；
小学阶段学区原文未单列：2026 年教委小学原文未出现本门牌，仅有近似名「棠城壹号苑」——入学安排以当年度公示为准，本站不做等同认定；
车位登记不完整：仅登记地下 1,726 个，地面车位、停车费与租售方式无登记，停车条件签约前必查；
业态价差大，逐笔核价：洋房 6082 元/㎡与高层 5254 元/㎡相差 15.8%，单价极差 2.60 倍，整盘均价参考意义有限；
洋房首付上浮幅度较大：9706 元/㎡与 7373 元/㎡两案首付比例达 54.7% 与 40.3%，资金安排请回到逐笔评估认定值。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19，共 84 条，其中买卖 77 笔、租单 5 笔、剔除待复核 1 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（初中兴龙湖中学门牌单列、小学原文未单列本门牌），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（买卖 77 笔但 2026 年下半年仅 5 笔、租单仅 5 笔、小高层仅 1 笔、成交周期数值样本仅 3 笔、付款方式 69 条未标注、装修 68 条未标注、无挂牌-成交配对样本、官方通告证载覆盖 15/24 幢、小学学区原文未单列），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期恒森盛世华章（兴龙大道2022号，凤凰湖片区 16 栋 1326 户）呈现的是「官方档案高完成度——4 条通告证载到幢、50 年产权登记口径、98 笔成交 5092 元/㎡高于评估 4900 元/㎡约 3.9%」；本期金科棠城壹号院（神龙路366号，兴龙湖片区 24 栋 1598 户）则把官方档案完整度推到系列新高——11 条通告、15 幢证载、幢套面积三字段齐全，同时出现系列新情况：推广名与证载开发主体分离、初中门牌单列而小学未单列、洋房首付上浮至 54.7%。两期连读，可见官方档案完整度与「价格相对评估线位置」是决定首付压力的两个独立变量。加上更早的森望滟澜湖（兴龙大道2000号）、乐信凤凰郡（兴龙大道2066号）、昌龙阳光尚城（人民大道755号），兴龙湖及周边片区的逐笔台账本站已连成片区对照。

下期预告：恒森盛世华章篇文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，本期金科棠城壹号院因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

10月11日永川二手房速递：5单落5板块，4个新面孔

Mon, 12 Oct 2026 12:19:56 +0800

10 月 11 日，永川成交 6 单。数字本身不显眼，但把清单摊开，这一天和前一天几乎是一组镜像。

前一天（10 月 10 日）当天 6 单里有 5 单压在同一个板块——城南片区占 83.3%，是本台账 8 月 1 日建账以来单日板块集中度最高的一天。而 10 月 11 日，5 笔二手分别落在 5 个不同的板块，每板块各一笔。

还有一层反差更值得记一笔：当天 6 单里，有 4 个小区的名字在本台账中是第一次出现，首现率 66.7%。

如果把这三件事放在一起读——板块完全摊开、面孔大量更新、单价却从 1,053.70 元/㎡一直排到 5,258.56 元/㎡——你会发现，单日数据真正有信息量的地方从来不是"均价"这个数字本身，而是它后面的结构。均价会把差异抹平，结构不会。

照例先说清楚边界：本文只描述 2026 年 10 月 11 日当天录入的成交记录，不推断任何走势，不做涨跌预测，不构成决策建议。

图 1｜10月11日永川二手房速递：5单落5板块，4个新面孔（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：6 单、5 个板块、1 笔租单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 6 单：二手房 5 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 5 单、老区 1 单（老区唯一一单为大南门片区的"一号站"）；
按板块：万达商圈 2 单（含 1 笔租单）、兴龙湖片区 1 单、神女湖片区 1 单、大南门片区 1 单、123转盘 1 单，共涉及 5 个板块；
按物业类型（二手 5 笔）：高层 3 笔、洋房 1 笔、步行房 1 笔；装修口径为"装修" 4 笔、"清水房" 1 笔（另有 1 笔装修字段记为"二手房"）；
按户型：当日 6 单全部为三室（三室二厅一卫 4 单、三室二厅二卫 2 单）；
二手合计成交面积 443.99㎡、合计成交总价 160.84 万，套均面积 88.80㎡、套均总价 32.168 万；
二手单价区间 1,053.70 ～ 5,258.56 元/㎡，算术均值 3,772.12 元/㎡；按"总价÷面积"计算的加权值 3,622.60 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 58—63 单（10 月 1 日起累计 63 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 438—443 单，截至当日累计 443 单（二手 314 笔、一手房 6 笔、租单 120 笔、新房 3 笔；已剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号" 71.49㎡一条）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：5 笔二手，5 个板块，每板块各一笔

这是当天数据最直观的一个特征，我们对台账做了全量核对。

把 8 月 1 日以来所有"当日二手成交 ≥5 笔"的交易日按板块覆盖数拉出来排序：

2026 年 8 月 26 日：二手 10 笔，覆盖 8 个板块（最高）；
2026 年 10 月 5 日：二手 8 笔，覆盖 7 个板块；
9 月 30 日、9 月 29 日、9 月 5 日：分别为二手 8 笔、7 笔、8 笔，均覆盖 6 个板块；
10 月 11 日：二手 5 笔，覆盖 5 个板块——与 10 月 4 日、8 月 18 日并列，属于"笔数与板块数完全相等"的组合。

换句话说，"二手成交 5 笔、每笔分属不同板块"这种完全摊开的结构，8 月 1 日以来只出现过 3 次，10 月 11 日是第三次。

把它和前一天放在一起看更有意思：10 月 10 日二手 5 笔只覆盖 2 个板块（城南片区 4 笔 + 兴龙湖片区 1 笔），10 月 11 日二手同为 5 笔却覆盖 5 个板块。同样的样本量，结构的离散度可以差出一大截。

需要提醒：每个板块当天都只有 1 笔记录，1 笔数据不构成板块价格水平的任何代表。本文在下文引用板块历史均值时，均已注明历史样本量与对比口径。

三、最大看点二：6 单里 4 个小区是台账首现

当天 6 笔记录涉及的 6 个小区中，金科湖山云麓、汇悦悦峰、万达华城、文海泊金湾 4 个均为本台账 8 月 1 日以来的首次出现，占比 66.7%。

另外两个"老面孔"：

金科棠城壹号院：台账最早记录为 2026 年 8 月 22 日，累计 3 笔售单；
一号站：台账中另有 2026 年 9 月 17 日一笔"新房"记录（面积 73.7㎡、成交价 6.6 万、单价 895.52 元/㎡，板块字段标注为"123号站"），当天的 108㎡二手房为该小区首笔二手记录。

首现率 66.7% 高不高？把历史排一遍就清楚了：8 月 1 日（台账首日）6 单全部首现、8 月 10 日 6 单全部首现；8 月 26 日首现 9 个（占当日 69.2%）、8 月 3 日首现 7 个（占 70.0%）。10 月 11 日的 4 个首现并不属于极端值，它反映的是台账本身仍在持续扩容——这一点很重要：台账覆盖的小区名单在变，任何"跨月度同名单对比"的前提都必须是名单口径一致，本文不做这样的推断。

四、最大看点三：同为 84.40㎡，相隔 50 天，两笔差 10.00%

这是当天最值得细看的一笔，也是最容易读错的一笔。

金科棠城壹号院，兴龙湖片区 · 新区 · 高层，84.40㎡，成交价 31.50 万，单价 3,732.23 元/㎡，全款，成交周期字段记为"1 年 11 个月"，挂牌价 45.00 万（让价 30.00%），当日 5 笔二手中唯一一笔非独家代售。

同一个小区里，台账中还有一笔面积几乎完全相同的记录：

2026 年 8 月 22 日：84.40㎡、清水房、35.00 万、4,146.92 元/㎡、全款、周期 285 天；
2026 年 10 月 11 日：84.40㎡、装修字段记为"二手房"、31.50 万、3,732.23 元/㎡、全款、周期约 700 天。

两笔相差 -10.00%（成交价 35.00 万 → 31.50 万，单价 4,146.92 → 3,732.23 元/㎡，降幅同为 10.00%），时间间隔 50 天。

但这里必须停一下：这两笔是不是同一套房源？台账记录不了。是不是同一楼层、同一朝向、同一栋？台账也记录不了。且两笔的"装修情况"字段口径本身就不一致（一个是清水房，一个记为"二手房"）。所以这 10% 只能说明"同一小区内、同为 84.40㎡的两笔成交，落地的单价不同"，不能解读为该小区的价格在下降，更不能据此推断走势。

放回它自己的队列里看：

金科棠城壹号院在本台账共 3 笔售单，当天这笔排第 3 高（即小区最低）；另两笔为 8 月 22 日 4,146.92 元/㎡、9 月 19 日洋房精装修 104.17㎡的 7,372.56 元/㎡；
在以"兴龙湖片区"标注的 10 月 6 笔售单中，这笔排第 6 高（即最低），该组区间 3,732.23 — 7,287.61 元/㎡，均值 5,613.86 元/㎡；
周期按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算约 700 天，在本台账 308 笔有周期记录的售单中排第 27 长（详见第八节）；
让价 30.00%（45.00 万 → 31.50 万），是当日最大，在 10 月 37 笔有挂牌价记录的售单中排第 5。

五、最大看点四：一号站 108㎡步行房，同面积段 28 笔最低

一号站，大南门片区 · 老区 · 步行房 · 装修，108.00㎡，成交价 11.38 万，单价 1,053.70 元/㎡，全款，周期 182 天，独家代售，挂牌价 15.80 万（让价 27.97%，当日第 2 大、10 月第 6）。

1,053.70 元/㎡这个数字放在台账全量里是什么位置？

在本台账 8 月 1 日以来 65 笔步行房售单中排第 59 高（步行房均值 2,022.32 元/㎡，最低值为 9 月 27 日水池坡 434.59 元/㎡，最高 4,011.64 元/㎡）；
在 面积 ≥100㎡的 28 笔步行房中，它是最低的一笔，次低为 8 月 26 日二号站 125.58㎡的 1,098.90 元/㎡；
在大南门片区近年记录的 8 笔售单（含"大南门"与"大南门片区"两种标签口径）中排第 7 高（倒数第 2），仅高于 10 月 8 日骑龙街 63.60㎡的 767.30 元/㎡。

顺便把视野放到板块：大南门片区（含"大南门"与"大南门片区"两种标签口径）8 月 1 日以来的 8 笔售单里，有 7 笔是步行房，唯一例外是 8 月 25 日骑龙圆 108.71㎡的高层（2,318.09 元/㎡）；而 10 月记录的 4 笔（小南门、肖家冲人民医院、骑龙街、一号站）全部为步行房。一个板块的成交结构长期以老式步梯房为主，它的价格中枢自然会被产品形态拉低——这是结构差异，不是"这个片区不行了"。

两点如实披露：

该小区的板块字段在台账中存在口径变化——9 月 17 日那笔新房记录标注为"123号站"，当天的二手房标注为"大南门片区"。本文按源数据原样保留，未做归一化修正；
台账未记录房屋的产权状态、楼栋状况、是否含附属配套，该笔低值的价格形成原因无法从数据本身核实。本文将其作为真实成交记录如实陈述，不剔除、不修正，同时也不单独用来代表大南门片区的价格水平。

六、最大看点五：汇悦悦峰 4,991.50 与万达华城 5,258.56，包揽当日单价前二

这两笔也是 4 个"新面孔"中的两个，放在一起看，能看出天花板一天之内的样子。

汇悦悦峰——123转盘 · 新区 · 高层 · 装修，76.49㎡，38.18 万，单价 4,991.50 元/㎡，按揭，周期字段记为"11 个月"，独家，挂牌 45.80 万（让价 16.64%）。

在 123转盘 20 笔售单中排第 2 高（该组最高 5,046.49 元/㎡，区间 1,220.56 — 5,046.49 元/㎡，均值 3,187.53 元/㎡）；
在 10 月 30 笔高层售单中排第 7 高（均值 4,402.32 元/㎡）；
在高层 8 月 1 日以来 191 笔售单中排第 48 高（均值 4,188.79 元/㎡）。

万达华城——万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修，89.34㎡，46.98 万，单价 5,258.56 元/㎡，按揭，周期 140 天，独家，挂牌 49.80 万（让价 5.66%）。

是当天的单价最高一笔；
在万达商圈 50 笔售单中排第 12 高（该组区间 3,316.25 — 11,797.05 元/㎡，均值 4,979.39 元/㎡）；
在 10 月 30 笔高层售单中排第 6 高，在 191 笔高层历史售单中排第 37 高；
让价 5.66% 是当日最小，在 10 月 37 笔有挂牌价售单中排第 32 位（即第 6 小）。

一个可对照的细节：让价最大的金科棠城壹号院（30.00%）挂了约 700 天才成交，让价最小的万达华城（5.66%）用了 140 天，中间量的湖山云麓（6.29%）是 66 天。"让得多就一定快"这个直觉，在当天的样本里同样成立不了——台账不记录调价次数、撤牌再挂与带看量，本文只并列陈述，不做因果推断。

七、最大看点六：清水洋房 3,824.63，与板块均值差 37.59%

金科湖山云麓，神女湖片区 · 新区 · 洋房 · 清水房，85.76㎡，32.80 万，单价 3,824.63 元/㎡，按揭，周期 66 天，独家，挂牌 35.00 万（让价 6.29%），为该小区在台账的首笔记录。

虽然只有 1 笔，把它放进同类可比组里仍然能找到坐标：

在本台账 22 笔清水洋房售单中排第 17 高（该组均值 5,123.72 元/㎡，区间 1,545.63 — 8,584.78 元/㎡）；
在 48 笔洋房售单中排第 42 高（均值 6,311.48 元/㎡）；
在神女湖（含"神女湖"与"神女湖片区"两种标签口径）13 笔售单中排第 12 高（即倒数第 2，该组均值 6,127.18 元/㎡，本笔低于均值 37.59%），仅高于 9 月 23 日御景国际 78.20㎡的 2,685.42 元/㎡。

为什么清水洋房天然偏低？清水房不含装修，落到单价上通常低于同小区同面积段的带装修房源，这是产品口径差异。神女湖一组里还有洋房 8,270.16 元/㎡、四代建筑 9,026.22 元/㎡这样的记录——把不同形态、不同装修口径的房源放在同一条均价线上比较，读数一定失真。

另外提醒：神女湖板块标签在台账中同时存在"神女湖"与"神女湖片区"两种写法，本文引用历史数据时已做合并说明，价格结论不跨越标签口径使用。

八、让价与周期：让价均值几乎持平 10 月，周期偏慢一个量级

当天 5 笔二手全部有挂牌价记录（10 月起台账新增字段），让价从 5.66% 到 30.00%：

金科棠城壹号院 30.00%（45.00 万 → 31.50 万）；
一号站 27.97%（15.80 万 → 11.38 万）；
汇悦悦峰 16.64%（45.80 万 → 38.18 万）；
金科湖山云麓 6.29%（35.00 万 → 32.80 万）；
万达华城 5.66%（49.80 万 → 46.98 万）。

算术均值 17.31%，与 10 月 37 笔有挂牌价售单的均值 17.25% 几乎完全持平（相差 0.06 个百分点）。

周期方面说明一个方法调整：此前本栏目只统计"XX 天"格式的记录，样本约 232 笔；自本篇起，台账中"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天统一折算计入，样本扩至 308 笔（占台账 320 笔售单的 96.2%）。据此重算：

全库中位 81 天、均值 214.9 天，≥365 天 47 笔，占 15.3%；
当日 5 笔周期：约 700 天、约 335 天、182 天、140 天、66 天，中位 182 天、均值 284.5 天；
当日中位是全库中位的 2.25 倍，5 笔中有 4 笔高于全库中位，3 笔超过 180 天；
逐笔排名：金科棠城壹号院 第 27 长、汇悦悦峰 第 53 长、一号站 第 90 长、万达华城 第 114 长、金科湖山云麓 第 173 长。

一句话归纳：当天的成交不算快，5 笔里有 4 笔比台账的中位水平更慢。需要说明的是，"成交周期"取台账原始字段，指从挂牌到签约的间隔，台账不记录中途是否调价、是否更换委托门店、是否存在撤牌再挂，长周期的具体成因无法由数据还原。

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

二手房 5 笔：

万达华城 · 万达商圈 · 高层 · 装修 · 89.34㎡ · 46.98 万 · 5,258.56 元/㎡ · 按揭 · 140 天 · 独家 · 挂牌 49.80 万（让价 5.66%）；
汇悦悦峰 · 123转盘 · 高层 · 装修 · 76.49㎡ · 38.18 万 · 4,991.50 元/㎡ · 按揭 · 11 个月 · 独家 · 挂牌 45.80 万（让价 16.64%）；
金科湖山云麓 · 神女湖片区 · 洋房 · 清水房 · 85.76㎡ · 32.80 万 · 3,824.63 元/㎡ · 按揭 · 66 天 · 独家 · 挂牌 35.00 万（让价 6.29%）；
金科棠城壹号院 · 兴龙湖片区 · 高层 · 装修记"二手房" · 84.40㎡ · 31.50 万 · 3,732.23 元/㎡ · 全款 · 1 年 11 个月 · 非独家 · 挂牌 45.00 万（让价 30.00%）；
一号站 · 大南门片区 · 步行房 · 装修 · 108.00㎡ · 11.38 万 · 1,053.70 元/㎡ · 全款 · 182 天 · 独家 · 挂牌 15.80 万（让价 27.97%）。

租单 1 笔：

文海泊金湾 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修 · 99.00㎡ · 月租 0.13 万（1,300 元） · 13.13 元/㎡·月（详见第十节）。

结构与比率：二手 5 笔中，新区 4 笔（均值 4,451.73 元/㎡）、老区 1 笔；全款 2 笔、按揭 3 笔（按揭率 60%）；独家代售 4 笔（独家率 80%）；单价极差 4.99 倍，在 10 月 11 个"二手 ≥2 笔"的交易日中排第 4（前三名为 10 月 10 日 7.35 倍、10 月 4 日 5.93 倍、10 月 8 日 5.67 倍）。

十、唯一租单：文海泊金湾 99㎡，月租 1,300 元

当日租赁只有 1 笔：文海泊金湾（万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修），99.00㎡，月租 1,300 元，折合 13.13 元/㎡·月，为该小区在台账的首笔记录。

在本台账 120 笔租单中排第 86 高，低于全库租单中位数 15.88 元/㎡·月约 17.32%，低于均值 18.45 元/㎡·月约 28.83%；
在 面积 90—110㎡的 27 笔租单中排第 14 高——恰好处于该面积段的中位水平（该组中位数同为 13.13 元/㎡·月，均值 12.86 元/㎡·月）；
在万达商圈 19 笔租单中排第 17 高（该组区间 12.21 — 73.60 元/㎡·月，均值 21.66 元/㎡·月）；
在 10 月 12 笔租单中处于偏下位置（10 月租单均值 19.20、中位 17.23 元/㎡·月）。

为什么全库排名第 86 高，放到同面积段却变成中位？因为租赁的每平方米单价与面积强负相关：小户型摊薄后单价天然更高。所以"第 86 高"是混合面积段的结果，更适合当作位置标记；真正可比的是同为 90—110㎡的那一组。不同面积段之间不要横向套用。

图 2｜10 月 11 日 · 永川二手房 5 单明细

十一、数据口径

为避免误读，先说三件"这篇文章的数据不能这么说"的事：

不能用来算"永川房价"。当日 5 笔二手分布在 5 个板块、每板块各 1 笔，4 个小区是首现，样本对全区的代表性很弱。当日算术均值 3,772.12 元/㎡低于 10 月 1—10 日 46 笔售单的均值 4,183.97 元/㎡达 9.84%；但剔除一号站那笔后，其余 4 笔均值变为 4,451.73 元/㎡，反而高出 6.40%。一笔极端值就能把单日均价的方向翻转，这正是单日均价的局限所在。
不能用来判断同一套房的价格变化。第四节的"同为 84.40㎡、相差 10.00%"涉及不同房源、不同装修口径，台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与家具家电，两笔之间不存在严格可比性。
不能跨标签口径做板块比较。台账中"神女湖/神女湖片区""大南门/大南门片区""兴龙湖/兴龙湖片区"等写法并存，本文在引用历史数据时已注明合并口径与样本量，但不同口径的历史均值本身存在偏差。

其余口径说明：

本文数据来源为骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 11 日真实成交记录，仅基于当日记录（当日 6 条），不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权（加权值另有注明处除外），也未剔除任何记录；涉及历史对比时已注明对比组样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏，跨房源单价对比存在天然局限。
"成交周期"取台账原始字段；自本篇起将"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算计入统计（此前仅统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号"（71.49㎡ / 5.5 万）一条；年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

十二、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

永川住宅二手房税费谁缴｜4 类税、3 个约定陷阱、5 步自查清单

Mon, 12 Oct 2026 11:51:57 +0800

📌 数据使用说明

本文税率与政策口径来自国家税务总局 12366 平台与重庆市开州区税务局公开答复、重庆市税务局公开信息、重庆市人民政府门户网站政策条目、《重庆日报》公开报道及人民法院公开案例；市场现象为公开平台观察，应纳税额以永川区税务窗口当期核定为准。

先说清范围：本文主线是住宅二手房，即不动产权证"用途"栏记载为住宅的房源；商铺、写字楼以及登记为商业办公性质的公寓等非住宅，适用另一套税率与免征条件，文中并列对照。

一、反常识开场：合同写了"全部税费由买方承担"，法院说这两个税不算

永川区人民法院公开的一起房屋买卖合同纠纷，把合同里很常见的一句话讲清楚了。

案情是：买方与卖方签订房屋转让协议，约定"由买方承担房屋过户的全部税费"。办理产权过户时，买方才发现卖方从取得该房屋所有权到转让之前从未申报缴纳过房产税和城镇土地使用税。

法院审理认为：《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，《重庆市城镇土地使用税实施办法》第三条规定拥有土地使用权的单位和个人为纳税义务人；双方约定的税费仅限于办理产权转移登记过程中产生的税费，而房产税和城镇土地使用税并非房屋买卖产生的税费。遂判决由卖方支付买方房产税及滞纳金 1000 余元、城镇土地使用税及滞纳金 3 万余元。

骏耀提示：那句"过户税费全部由买方承担"，在公开判决里被解释成"过户这个动作产生的税"，不是"这套房历史上欠过的所有税"。永川的老房子与老门面容易撞上这类欠缴。

二、4 类税：住宅与非住宅两套口径对照

先分清"谁是该缴的人"，再谈"谁实际掏钱"——中间隔着一个合同。下表左列住宅、右列非住宅，先对号入座。

税　种	住　宅	非住宅（商铺、办公等）
契税（买方）	2024 年 12 月 1 日起：唯一住房 140 平方米及以下 1%、以上 1.5%；二套 140 平方米及以下 1%、以上 2%；三套及以上 3%（公告 2024 年第 16 号）	不适用上述套次与面积优惠；重庆市契税适用税率为 3%（2021 年 9 月 1 日起施行）
增值税（卖方）	满 2 年（含）免征；不足 2 年按 3% 全额缴纳（公告 2025 年第 17 号，2026-01-01 起施行）	不适用满 2 年免征，按全部价款减购置原价后的余额计算缴纳；重庆公开答复口径为 5% 征收率，以当期核定为准
个人所得税（卖方）	自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房的免征（国税发〔2006〕108 号）；否则按差额 20% 或核定，重庆市内住宅按 1% 核定	不适用满五唯一免征；核定比例也与住宅不同，重庆市内非住宅转让收入按 3% 核定
土地增值税、印花税	个人销售或购买住房暂免征收（财税〔2008〕137 号）	两项免税均不适用：土地增值税按 30%—60% 四级超率累进（核定的重庆公开答复口径 6%）；印花税按万分之五，买卖双方各自缴纳

核定征收不是可选项：只有未提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额时才适用；能提供购房合同、发票等有效凭证的，应按查实征收方式计征（国税发〔2007〕33 号第四条）。

还有一条口径容易被忽略：个人购房日期以产权证注明日期或契税完税凭证注明日期按孰先原则确定（铜梁区税务局公开答复）——"满二""满五"从哪天起算，看的不是签约那天。

三、2026 年有两条口径变了，不少人还在按旧的算

第一条是增值税征收率。据《重庆日报》2025 年 12 月 31 日公开报道，自 2026 年 1 月 1 日起，个人销售购买不足 2 年住房的增值税征收率由 5% 下调为 3%，满 2 年（含 2 年）继续免征。

第二条是换购住房个税退税。财政部税务总局住房城乡建设部公告 2026 年第 3 号明确：2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购房的，可申请退还出售现住房已缴的个人所得税，出售人须为新购住房产权人或产权人之一。

四、3 个约定陷阱：真正让人多掏钱的往往不是税率，是合同那句话

陷阱一："税费由买方承担"有效，但它有边界

兰州市西固区人民法院公开的一起案件中，双方约定由买方缴纳"国家规定的相关费用"，买方后来主张该条款免除了卖方法定纳税责任、应属无效。法院认为：法律关于增值税纳税人的规定属于任意性规定而非强制性规定，约定全部税费由一方承担的，约定优先（《甘肃日报》2026 年 3 月 12 日报道）。

与本文开头的永川区人民法院案件并排看，结论才完整：约定可以改变"谁掏钱"，但改变不了"谁是纳税人"；约定的覆盖范围也不是无限的。约定仅对合同当事人生效，一方未依约代扣的，税务机关仍可要求法定纳税人履行义务，纳税人缴完可按合同追偿。

陷阱二：唯一住房的"范围"写错一处，多出来的税判给了买方

佛山市中级人民法院发布的典型案例中，合同约定交易税费全部由买方支付，并约定"出卖人确保该物业是佛山市内唯一物业，否则多出来的税费由出卖人支付"。而个税免征要求的"五年唯一"，实际是卖方家庭在广东省内有且仅有一套住房。后因卖方在广东省其他市有住房须补缴个税，该案一审、二审判决买方与中介分别向卖方支付 50% 垫付个税。

骏耀提示：合同里写"永川区内唯一"还是"重庆市内唯一"，对应完全不同的免税条件。重庆是直辖市，认定范围须以税务部门当期口径为准。

陷阱三："满五唯一"是过户那一刻的状态，不是签约当天的承诺

上海市宝山区人民法院公开的一起案例中，卖方书面承诺房屋"满五唯一"且为售后公房，过户时经税务机关审核发现卖方名下已另有新购房屋，不符合免税条件，需缴个税 6 万余元；该房屋因已有过交易、不符合售后公房情形，需正常征收增值税 15 万余元，超出预期的税费合计 21 万余元。法院按过错分担：卖方赔买方个税 6 万余元及增值税 4.5 万元，中介赔 6 万元，买方自担 4.5 万余元。

反向的情形同样存在：卖方称房屋有个税、让买方多付 2 万余元，实际房屋满足免税条件，法院判决返还（西安市莲湖人民法院案例）。云南腾冲一起案件中买方主张卖方隐瞒另有房产，也因合同已约定税费由买方承担而被驳回。

五、5 步自查清单：签约前把税算清楚

先定性，再算数。看清不动产权证"用途"栏：记载住宅的按表格左列，记载商业、办公、商铺等非住宅的按右列，两者不适用同一套税率与免征条件。用途栏怎么读，Vol.29 已专门梳理。
把"满二""满五"算到日。以产权证注明日期或契税完税凭证注明日期孰先确定，差几天税负就可能不同。
让卖方书面写明唯一住房的认定范围。范围须与税务当期口径一致，并约定条件不成立时的赔偿范围。
税费条款逐项列举，不用一句"全部由买方承担"概括。契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费、交易手续费各归谁，一项一项写；再补一句"交付前产生的房产税、城镇土地使用税由卖方结清"。
到窗口预核一次。永川区税务局第一税务所（办税服务厅）位于中山路街道兴龙湖支路 9 号江通大厦 2 号楼，热线 49512366；区政务服务中心（红河中路 660 号云谷大厦）一楼 6、7 号税务综合窗口 023-49876624，二手房涉税事项已并入不动产登记事务中心（云谷大厦 2 楼，023-49804582）；统一热线 12366。

六、2 条合同红线与 1 个时间红线

红线一：不要为省税而做低网签价。北京市朝阳区人民法院公开的提示明确：为规避税费而约定网签价与实际成交价不一致，相关约定带有违法性、应属无效；即便判令继续履行合同，买受人仍需按真实交易价款缴纳税费。
红线二：不要先替卖方垫税再回头追偿。公开案例中，买方为确保过户先行垫付超出预期的税费，最终仍被判自担一部分。更稳的做法是核算前置到签约前，把"条件不成立由卖方承担"写进合同。

时间红线是：换购退税要求出售自有住房后1 年内在同一城市重新购房，出售人须为新购住房产权人或产权人之一。

七、永川买房人怎么用这份清单

兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈一带次新房集中，房龄多数未满五年，"满五唯一"的成色要逐套核；蚂蝗桥、胜利路、大南门、渝西广场一带的老房子与商住混合楼房龄长、产权来源复杂，除交易环节的税，还要留意是否遗留房产税、城镇土地使用税欠缴——永川区人民法院那起案件就栽在这。

税费读起来是税率表，落到合同上就是几行字。把这几行写清楚，比事后找谁赔省事得多。

八、免责声明

本文为公开信息整理与消费提示，不构成法律意见、投资建议或交易承诺；个案以有权机关认定为准。
骏耀房产网不对单一小区或单一房源的具体成交价、价格变动百分比作自有结论发布；文中不引用未公开的成交数据。
文中税率与政策口径均来自主管部门公开发布信息，政策可能调整；非住宅口径参照重庆市开州区税务局公开答复，永川区应纳税额与核定比例以税务机关当期口径为准。
文中四地法院案例均为公开报道或典型案例，具体案情以裁判文书为准；其他地区裁判口径不代表本地尺度。
本文版权归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

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永川恒森盛世华章小区百科大全：兴龙大道2022号90笔住宅成交、50年产权登记与凤凰湖双学区全解析

Mon, 12 Oct 2026 08:29:35 +0800

永川恒森盛世华章小区百科大全：兴龙大道2022号90笔住宅成交、50年产权登记与凤凰湖双学区全解析

恒森盛世华章是本系列到今天为止官方档案完成度最高的一档：永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条全量检索标题命中 4 条，本站进一步逐张下载许可证影像并核读到幢级明细——4、5、6、7、8 共 5 个幢号，证载 356 套、证载建筑面积 40010.78㎡，证载套数占登记 1326 户约 26.8%；房源库将产权年限登记为 50 年，是本系列第一个非 70 年登记口径的住宅社区；建筑面积 176,574㎡ ÷ 占地面积 53,337㎡ ≈ 3.31，明显高于登记容积率 2.50——但这一次偏差"对上了账"：差额约 4.32 万㎡ 与登记地下车位 1414 个按每车位约 30㎡的车库面积量级高度吻合（本站算术比对，非官方解释），地下车库体量足以解释登记建筑面积与计容口径的差值。

价格端则呈现"高于评估但内部倒挂"的双面结构：2023-2026 年住宅加权均价 5092 元/㎡，高于银行评估均价 4900 元/㎡ +192 元/㎡（+3.9%），90 笔住宅中 50 笔（55.6%）低于评估线、略过半数；内部结构更有看头——二手 50 笔加权 5507 元/㎡、一手 40 笔加权 4552 元/㎡，二手高于一手约 955 元/㎡（+21.0%），为本系列第一个一二手大幅正价差个案，但一手成交几乎全部集中在 2023 年（2024 年四季度起台账零一手），价差含时段错位因素，不是同盘同时点对比。年度加权 4401→5559→5081→5651 元/㎡ 非单边下行，2026 年（1-6 月）回升至四年次高。落到按揭上：按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算，本站抽取的 6 个真实案例中 3 案足额 15.0% 首付、3 案上浮 22.8%-38.4%，上浮区间宽于此前已归档各期（15.3%-33.1%）。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「恒森盛世华章」（编号 681），官方预售通告与许可证载名为「恒森·盛世华章」（带间隔号），永川区教委 2026 年小学招生范围原文使用全名「恒森盛世华章」并门牌单列，三者指代同一小区，仅间隔号书写差异。另请注意：开发主体登记为重庆永森房地产开发有限公司——项目名"恒森"与开发主体字号"永森"不同，本文如实归档两个名称，不推断其相互关系。易混小区提示：本盘坐落兴龙大道2022号，同路段2000号是森望滟澜湖、2066号是乐信凤凰郡（两盘本站均已另文解析），999号是三湖生态城、896号是蓝光雍景府——同一路段门牌序列相邻但分属不同小区，数据不可互相套用。
本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.32464, 105.938766）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4.5 公里直线距离环，图上 12 个点位标注的直线距离可在模块四配套表中逐项对照（表内共 25 个配套点，鸟瞰图标注其中 12 个主要点位）。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

项目	恒森盛世华章
房源库编号	681（登记名「恒森盛世华章」）
官方坐落（房源库登记）	重庆市永川区兴龙大道2022号
板块（坐落/台账）	凤凰湖片区（台账 98 笔板块字段全部一致）
建造年代	2020 年（登记口径；官方通告序列 2020-12 至 2022-07，见 1.3）
楼栋总数（登记）	16 栋（官方通告证载其中 5 幢，见 1.2）
规划户数（登记）	1326 户（证载 356 套约占 26.8%）
物业类型	住宅（高层 + 洋房）
建筑类型 / 结构	高层住宅、洋房 / 钢混
容积率 / 绿化率	2.50 / 35.00%
产权年限	50 年（登记口径，系列第一个非 70 年登记值；用途与年限以产权证载为准）
建筑/占地面积（登记）	176,574㎡ / 53,337㎡（比值≈3.31，高于容积率 2.50）
物业公司（登记）	重庆康运物业有限公司
物业费 / 物业电话（登记）	均「暂无数据」
车位（登记）	地面「暂无数据」/ 地下 1414 个 / 停车费「暂无数据」
供水 / 供电 / 供气	侨立水务 / 重庆电力 / 重庆燃气（三供齐全）
银行评估均价	4900 元/㎡（区间 4500-5500）
开发主体（登记）	重庆永森房地产开发有限公司
成交台账笔数	98 笔（住宅 90 + 商业门市 7 + 租单 1，无异常剔除）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：4 条命中、证载明细到幢（系列内最完整档之一）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告，检索关键词包含 "恒森盛世华章""盛世华章""兴龙大道2022""永森""恒森"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为标题命中 4 条、正文补扫 0 条。本站随后将 4 条通告所附许可证影像逐张下载并核读，幢级证载明细如下：

幢号	证号	通告日	层次	证载套数	证载建筑面积	用途
6幢	永住建委（2020）预字第（110）号	2020-12-02	1-7	28	2982.56㎡	成套住宅
7幢	永住建委（2020）预字第（110）号	2020-12-02	1-8	32	3400.32㎡	成套住宅
8幢	永住建委（2021）预字第（012）号	2021-02-01	1-8	32	3400.32㎡	成套住宅
5幢	永住建委（2021）预字第（023）号	2021-03-12	1-28	162	15112.44㎡	成套住宅
4幢	永住建委（2022）预字第（045）号	2022-07-19	1-28	102	15115.14㎡	成套住宅

五组交叉核验（本站全网纠错点）：

证载合计 356 套、40010.78㎡，占登记 1326 户约 26.8%、占登记 16 栋的 5 幢（31.3%）、占登记建筑面积约 22.7%——官方通告覆盖了项目的部分幢号而非全部，其余 11 幢在本栏目暂无通告记录（涉及栏目归档起点与取证批次形态，本文不做推断），楼栋与户数全景以住建备案为准；
低层与高层两组形态与台账业态互证：6/7/8 幢为 7-8 层、每幢 28-32 套的低层组团（对应台账"洋房"业态），5/4 幢为 28 层、162/102 套的高层组团（对应台账"高层"业态）——官方证载与成交台账"高层 + 洋房"两业态完全对应；
8 幢与 7 幢证载完全同值（1-8 层、32 套、3400.32㎡），属同型楼栋的正常证载形态；6 幢少一层（1-7 层 28 套），面积差 417.76㎡；
预售资金监管齐全：四证监管银行均为重庆三峡银行股份有限公司永川支行（监管账号 0162014210012287），发证机关为重庆市永川区住房和城乡建设委员会；
建成年代与取证序列并存：房源库登记 2020 年建成，而通告序列自 2020-12 延续至 2022-07（4 幢最后取证）——分期取证、分期交付属正常开发节奏，各幢交付时点以交房资料为准。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的项目沙盘鸟瞰图（图库原片，无第三方水印；本站裁除了图顶标签条后使用，效果图与实景可能存在差异，以现场与住建备案为准），用于直观呈现楼栋立面与园区布局意象；楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

体量比值≈3.31 对容积率 2.50（差额能与地下车库对上账）：176,574 ÷ 53,337 ≈ 3.31，高于登记容积率 2.50；按容积率反推计容体量约 133,343㎡，登记建筑面积多出约 43,232㎡——与登记地下车位 1414 个按每车位约 30㎡的车库建筑面积（约 42,420㎡）量级高度吻合，说明登记建筑面积很可能包含地下车库及配套用房（此为本站按登记值的算术比对，非官方解释，计容面积以住建备案为准）；
产权年限 50 年（系列第一个非 70 年登记口径）：此前已归档各期登记产权均为 70 年（伟豪创世纪 50 年为商住登记口径，与本案纯住宅登记不同型），50 年登记值的成因本文不推断——涉产权用途、年限、续期与贷款成数的表述逐项以产权证载与银行认定为准；
物业费、物业电话、地面车位、停车费四字段缺失：仅登记地下车位 1414 个（车位配比按 1326 户计约 1.07 个/户），收费与产权属性签约前必查；
三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气均有登记企业；
台账口径整齐：98 笔板块字段全部为「凤凰湖片区」，与坐落一致，不存在翡翠郡"兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈混用"类的台账口径问题；
开发主体与项目名不同字号：项目名"恒森"、开发主体"重庆永森房地产开发有限公司"，本文按登记口径如实双列，关系不做推断。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的楼栋幢号分布图（图库原片，无第三方水印；图内含幢号标注，资料图与现状可能存在差异，以现场与住建备案为准），可与 1.2 证载明细中 4/5/6/7/8 幢对照阅读。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 3 月 8 日至 2026 年 6 月 14 日，骏耀房产网台账共归档本小区 98 笔记录：住宅 90 笔 + 商业门市 7 笔 + 租单 1 笔，无异常剔除。

住宅 90 笔为本篇主口径：成交总额 4438.31 万元、总面积 8716.8㎡，混合加权均价 5092 元/㎡（中位 4616、区间 3578-7115）。另有非住宅 7 笔（商业 6 + 门市 1，加权 9688 元/㎡，最高 15599 元/㎡）单列口径、不混入住宅——若按全量 97 笔买卖混合计算，加权为 5237 元/㎡，非住宅拉高约 145 元/㎡，本站以住宅口径为准、全量口径并列备查。成交周期无一笔有数值样本，本站不做流速断言；付款方式 93 笔未标注（按揭 2 笔、全款 2 笔，租单 1 笔不计）；装修 94 笔未标注（清水房 2 笔、精装修 1 笔），样本过小不做装修溢价判断。

2.2 一二手接力：从新盘去化到存量流通的两年切换

半年度	笔数	一手	二手	加权均价
2023 Q1	7	7	0	4297
2023 Q2	12	12	0	4465
2023 Q3	6	6	0	4409
2023 Q4	5	4	1	4381
2024 Q1	11	9	2	5013
2024 Q2	5	1	4	5488
2024 Q3	6	1	5	5699
2024 Q4	7	0	7	6321
2025 Q1	10	0	10	5105
2025 Q2	3	0	3	4221
2025 Q3	3	0	3	4383
2025 Q4	4	0	4	6208
2026 Q1	3	0	3	5711
2026 Q2	8	0	8	5628

（住宅口径，单位：元/㎡）

这张表是本篇的第一条结构性发现：2023 年全年一手主导（29/30 笔）、2024 年上半年完成交接（Q1 还有一手 9 笔，Q2 起各 1 笔、Q4 归零）、2025 年起全二手——两年内完成从新盘去化到存量流通的切换。分性质加权：一手 40 笔 4552 元/㎡（中位 4394），二手 50 笔 5507 元/㎡（中位 5838），二手高于一手 +955 元/㎡（+21.0%）。须强调：两者成交时段几乎不重叠，一手成交集中于 2023 年低价期，+21.0% 是"两个时段的均价差"而非同盘同时点的一二手价差，本站不做同期价差推断。

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-03-08	一手房	洋房	96.43	41.60	4,314	—
2023-03-14	一手房	高层	96.43	42.91	4,450	—
2023-03-15	一手房	高层	87.05	37.70	4,331	—
2023-03-17	一手房	高层	87.05	37.85	4,348	—
2023-03-19	一手房	高层	96.00	40.80	4,250	—
2023-03-25	一手房	高层	87.05	36.95	4,245	—
2023-03-30	一手房	洋房	87.05	35.91	4,125	—
2023-04-07	一手房	洋房	87.05	34.75	3,992	—
2023-04-10	一手房	高层	96.43	43.42	4,503	—
2023-04-15	一手房	高层	96.43	40.38	4,187	—
2023-05-10	一手房	高层	87.05	38.79	4,456	—
2023-05-18	一手房	高层	96.43	40.50	4,200	—
2023-05-24	一手房	高层	96.43	44.45	4,610	—
2023-05-27	一手房	高层	96.43	43.68	4,530	—
2023-05-28	一手房	高层	96.43	46.62	4,835	—
2023-06-02	一手房	高层	87.05	38.21	4,389	—
2023-06-10	一手房	高层	96.43	44.74	4,640	—
2023-06-16	一手房	高层	87.05	38.81	4,458	—
2023-06-23	一手房	高层	96.43	45.58	4,727	—
2023-08-04	一手房	高层	96.43	43.00	4,459	—
2023-08-06	一手房	高层	87.05	37.32	4,287	—
2023-08-18	一手房	高层	96.43	43.24	4,484	—
2023-09-03	一手房	高层	96.43	43.00	4,459	—
2023-09-10	一手房	高层	96.43	41.97	4,352	—
2023-09-24	一手房	高层	96.43	42.41	4,398	—
2023-10-07	一手房	高层	87.05	36.19	4,157	—
2023-10-17	二手房	高层	96.41	43.00	4,460	—
2023-10-27	一手房	高层	96.43	42.91	4,450	—
2023-11-21	一手房	高层	96.43	43.87	4,549	—
2023-12-16	一手房	高层	96.43	41.16	4,268	—
2024-01-02	一手房	洋房	106.26	64.66	6,085	—
2024-01-06	一手房	洋房	106.26	68.50	6,446	—
2024-01-19	一手房	高层	96.43	40.38	4,187	—
2024-01-24	一手房	高层	87.05	36.50	4,193	—
2024-02-02	一手房	高层	87.05	36.43	4,185	—
2024-02-17	一手房	高层	96.43	42.31	4,388	—
2024-02-18	一手房	高层	96.43	40.38	4,187	—
2024-02-24	一手房	高层	106.26	55.12	5,187	—
2024-03-12	二手房	高层	96.41	58.00	6,016	—
2024-03-23	一手房	高层	96.43	41.35	4,288	—
2024-03-27	二手房	高层	87.04	48.80	5,607	—
2024-04-09	二手房	高层	96.41	58.96	6,116	—
2024-04-22	二手房	高层	87.05	52.80	6,065	—
2024-05-02	二手房	高层	96.43	37.68	3,907	—
2024-06-07	一手房	高层	106.26	58.44	5,500	—
2024-06-25	二手房	高层	87.05	51.80	5,951	—
2024-06-30	一手房	商业	106.26	58.44	5,500	—
2024-07-20	二手房	高层	96.43	59.00	6,118	—
2024-07-22	二手房	高层	96.41	50.20	5,207	—
2024-07-27	二手房	高层	96.43	56.80	5,890	—
2024-08-04	二手房	高层	96.43	57.40	5,953	—
2024-08-23	一手房	洋房	106.00	53.80	5,075	—
2024-09-01	一手房	商业	27.00	37.26	13,800	—
2024-09-01	一手房	商业	30.13	47.00	15,599	—
2024-09-05	一手房	商业	32.11	39.80	12,395	—
2024-09-20	二手房	高层	96.43	58.00	6,015	—
2024-10-04	二手房	高层	87.05	52.00	5,974	—
2024-10-07	二手房	高层	96.43	55.80	5,787	—
2024-10-15	二手房	高层	96.43	57.28	5,940	—
2024-11-27	二手房	洋房	106.26	75.60	7,115	—
2024-12-06	一手房	商业	28.22	30.00	10,631	—
2024-12-06	二手房	洋房	106.26	75.50	7,105	—
2024-12-18	二手房	高层	96.43	57.20	5,932	—
2024-12-19	二手房	洋房	106.26	66.00	6,211	—
2025-01-31	二手房	高层	96.43	56.98	5,909	—
2025-02-07	二手房	高层	87.05	49.50	5,686	—
2025-02-07	二手房	高层	96.41	38.00	3,941	—
2025-02-09	二手房	高层	96.43	57.80	5,994	—
2025-02-12	二手房	高层	87.05	48.08	5,523	—
2025-02-12	二手房	高层	87.05	47.98	5,512	—
2025-02-16	二手房	高层	87.05	46.00	5,284	—
2025-02-25	二手房	高层	96.43	37.50	3,889	—
2025-03-05	二手房	洋房	106.26	54.98	5,174	—
2025-03-08	二手房	高层	96.41	41.28	4,282	—
2025-04-03	二手房	高层	96.43	38.70	4,013	—
2025-04-28	二手房	洋房	106.26	46.60	4,385	—
2025-05-16	二手房	洋房	106.00	45.00	4,245	—
2025-07-03	一手房	商业	31.26	33.00	10,557	—
2025-07-19	二手房	高层	96.43	40.60	4,210	—
2025-07-24	二手房	高层	106.00	49.00	4,623	—
2025-09-26	二手房	洋房	106.00	45.60	4,302	—
2025-10-17	二手房	洋房	106.26	72.08	6,783	—
2025-10-24	二手房	门市	29.38	30.00	10,211	—
2025-10-28	二手房	高层	87.05	42.00	4,825	—
2025-10-31	二手房	洋房	106.52	70.18	6,588	—
2025-12-07	二手房	洋房	106.52	68.00	6,384	—
2026-02-10	二手房	洋房	106.26	67.18	6,322	—
2026-02-22	二手房	洋房	106.26	69.88	6,576	—
2026-03-28	二手房	洋房	106.26	45.00	4,235	—
2026-04-01	二手房	洋房	106.26	71.80	6,757	—
2026-04-06	二手房	洋房	106.52	68.00	6,384	—
2026-04-09	二手房	洋房	106.26	70.28	6,614	—
2026-04-10	二手房	高层	96.43	52.00	5,393	—
2026-04-18	二手房	洋房	106.26	67.80	6,381	按揭
2026-05-15	二手房	高层	96.41	34.50	3,578	全款
2026-05-15	二手房	洋房	106.26	47.00	4,423	全款
2026-06-14	二手房	高层	96.43	50.60	5,247	按揭

2.3 业态分组（住宅口径）

业态	笔数	加权均价	中位单价	单价区间	低于评估线
高层	66	4847	4493	3578 - 6118	42 笔（63.6%）
洋房	24	5698	6267	3992 - 7115	8 笔（33.3%）

业态价差 851 元/㎡，与 1.2 官方证载形态互证：6/7/8 幢低层组团对应洋房、5/4 幢高层组团对应高层。高层 63.6% 低于评估线、洋房 33.3% 低于——高层是拉低整盘"低于线占比 55.6%"的主力，洋房多数成交在评估线上方。

2.4 年度走势（住宅口径）

年度	笔数	加权均价	其中一手 / 二手
2023 年	30	4401	29 / 1
2024 年	29	5559	11 / 18
2025 年	20	5081	0 / 20
2026 年（1-6 月）	11	5651	0 / 11

非单边下行是本篇第二条价格发现：4401→5559→5081→5651 元/㎡，2024 年冲高、2025 年回落、2026 年（1-6 月）回升至四年次高——与昌龙阳光尚城的"四年连降 -15.7%"、米兰阳光的"四年连降 -21%"方向完全不同。近 12 个月（截至 2026-06-14）18 笔、加权 5562 元/㎡（全部为二手，洋房 12 笔 + 高层 6 笔，区间 3578-6783），高于整盘住宅加权 5092 元/㎡。单年样本有限（2026 年 11 笔），本站不做单年走势断言，仅归档台账事实。

2.5 面积段结构与标准化户型（住宅口径）

面积段	笔数	加权均价
80-90㎡	21	4838
90-100㎡	45	4789
100-110㎡	24	5788

三个结构性看点：

台账 90 笔住宅全部落在 80-110㎡三个面积段，与在售与成交高频面积完全对应四个标准户型面积——87.05㎡（3室2厅1卫）、96.41-96.43㎡（3室2厅2卫）、106.00-106.52㎡（4室2厅2卫），户型高度标准化，无零散小段；
90-100㎡段为绝对主力（45 笔，占住宅 50.0%），加权 4789 元/㎡与整盘 5092 元/㎡相差约 300 元——主力段单价低于大盘口径，系大户型段拉高所致；
100-110㎡段 5788 元/㎡为三段最高，高出主力段约 1000 元/㎡，面积段呈正向梯度（大户型偏高）——与翡翠郡的大户型正梯度同向，与森望滟澜湖"小户型偏高"的倒梯度相反。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的106㎡户型图（图库原片，无第三方水印；资料图标注为 3室2厅2卫、可变 4 室，户型与可变空间以住建备案图则与开发商交付标准为准），对应台账 100-110㎡段 24 笔成交的主力户型。

2.6 极值记录（本站逐笔核对）

住宅最高单价 7115 元/㎡：2024-11-27，二手洋房 106.26㎡，总价 75.60 万；
住宅最低单价 3578 元/㎡：2026-05-15，二手高层 96.41㎡，总价 34.50 万；
住宅最高总价 75.60 万元：即最高单价同笔（2024-11-27 洋房）；
住宅最低总价 34.50 万元：即最低单价同笔（2026-05-15 高层）；
非住宅极值另列：最高 15599 元/㎡（2024-09-01 商业 30.13㎡ 47.00 万），最低总价 30.00 万（2024-12-06 商业 28.22㎡）。

住宅最高与最低单价相差 1.99 倍，极差大于昌龙阳光尚城的 1.89 倍；2024 年末高点与 2026 年低点均落在洋房与高层的业态差、以及年度走势的时段差上，楼层、朝向、装修与个案议价因素影响仍然显著，整盘均价的参考意义有限，议价请以逐笔成交口径对照。挂牌参考：台账中无挂牌-成交配对样本（挂牌价/挂牌日期字段全空，如实留白）；房源库另登记在售二手 4 套（挂牌 36.8-83.8 万元、87.05-106.52㎡，见模块五按揭测算）、出租 0 套，挂牌价不等于成交价。

2.7 租单记录（1 笔，只罗列不测算）

台账期内租单仅 1 笔：2025-02-21，高层 87.05㎡，月租 1400 元。样本远低于本站收益率测算门槛（此前各期门槛为至少 5 笔），只罗列、不测算收益率；房源库登记出租 0 套。对比同片区已解析盘（森望滟澜湖台账租单 65 笔、米兰阳光 26 笔），本盘租赁记录稀疏属台账事实，涉及租赁的参考请以实际市场挂牌为准，本站不做推断。

成交时间	性质	面积(㎡)	月租(元)
2025-02-21	高层	87.05	1,400

2.8 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

价格结构：住宅加权 5092 元/㎡，高于银行评估均价 4900 元/㎡约 192 元/㎡（+3.9%）；50 笔（55.6%）低于评估线，低于线的成交按成交价足额 85% 放贷、高于线的按评估认定值×85% 封顶、差额转入首付，6 案中 3 案上浮 22.8%-38.4%；
一二手接力完成：2023 年一手主导、2024 年交接、2025 年起全二手；二手 5507 高于一手 4552（+21.0%），时段错位因素已标注；
年度走势非单边：4401→5559→5081→5651 元/㎡，2026 年（1-6 月）回升至四年次高，近 12 个月 18 笔 5562 元/㎡；
业态与面积结构：高层 66 笔 4847 / 洋房 24 笔 5698（价差 851 元/㎡）；90-100㎡主力段 45 笔 4789，100-110㎡段 5788 呈正向梯度，全部成交集中于 87-107㎡四个标准户型面积；
租赁稀疏：租单仅 1 笔、出租登记 0 套，不做收益率测算；
学区口径：小学为凤凰湖小学门牌单列、初中为凤凰湖中学路段级（兴龙大道双号896号及以后），详见模块三；
配套区位：凤凰湖中学约 0.87 km、凤凰湖约 0.88 km、凤凰湖公园约 0.97 km（见模块四）；
档案组合：4 条通告证载 5 幢 356 套 + 50 年产权登记 + 体量比值 3.31 与地下车库量级吻合 + 物业费等四字段缺失——涉产权、收费、车位的表述均须回到住建备案与产权证核实（见模块六）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，本小区在第 7 段"凤凰湖小学"门牌单列——"兴龙大道……2022号（恒森盛世华章）"直接入列；《城区初中招生范围》原文中本小区落在第 6 段"凤凰湖中学"的路段级表述"兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段"内（2022 号为双号且大于 896 号）。原文摘录如下：

小学（门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》"7. 凤凰湖小学"段原文（节选）："凤西路9号（凤凰育才），兴龙大道896号（蓝光•雍景府）、999号（三湖生态城）、1999号（爱情广场）、2000号（滟澜湖）、2022号（恒森盛世华章）、2066号（乐信凤凰郡），凤凰大道1号（凰城华府）、12号（电商产业园）、66号（米兰阳光）、88号（圣托里尼）、778号（凤凰雅苑）、817号（格林童话）、888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）、167号（万科城.城璟）、169号（万科城.城悦）、188号（万科城.城澜）、299号(金科•星宸海)，龙马大道68号（世纪金马旺龙湖.揽景）、169号（中骏•珑璟台）、189号（世纪金马旺龙湖.云景），永津路155号（万科城逸），行知路88号（巴川府），昌龙大道999号（爱情·十里天境）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生。"
初中（路段级）——《永川区2026年城区初中招生范围》"6. 凤凰湖中学"段原文（节选）："凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及“有户无房、有房无户”的小学毕业生；……"

两条交叉核验：

初中路段级口径自洽：2022 号为兴龙大道双号、且大于 896 号，落入"双号896号及以后路段"；同文"5. 兴龙湖中学"段对兴龙大道的表述仅含"111、123（协信中心）"，"3. 永川中学文昌校区"除外路段亦不涉及本门牌——划片边界无缝衔接、无重叠；
同段门牌即同片区已解析盘：小学原文同段中"2000号（滟澜湖）"即森望滟澜湖、"2066号（乐信凤凰郡）"、"88号（圣托里尼）"均在本站已解析或排期序列中，同段互证口径一致；教委小学原文使用全名「恒森盛世华章」并单列门牌，无需简称转换（与昌龙阳光尚城篇"简称口径"不同，本篇名称口径完全一致）。

划片理解与声明：本小区小学为凤凰湖小学门牌单列、初中为凤凰湖中学路段级口径。以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论：实际入学安排、录取顺位以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为恒森盛世华章（房源库坐标 29.32464, 105.938766）：

配套点	类别	直线距离	定位
凤凰湖中学	中学（划片对口）	0.87 km	小区南东方向
凤凰湖	生态水域	0.88 km	小区正南方向
凤凰湖公园	生态公园	0.97 km	小区南西方向
永川观音山公园	生态公园	1.72 km	小区正北略东方向
重庆现代制造职业学院	高校	1.72 km	小区北东方向
重庆市永川职业教育中心	学校	1.78 km	小区南东方向
永川中学新校区	中学（非对口）	2.17 km	小区北东方向
重庆市永川民进学校（新校区）	学校	2.25 km	小区北东方向
永川体育场	体育	2.40 km	小区北西方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	2.43 km	小区正北略东方向
永川体育中心	体育	2.48 km	小区北西方向
重庆枫叶国际学校	学校	3.09 km	小区北东方向
時代天街	商业综合体	3.29 km	小区北西方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	3.32 km	小区北西方向
永川中央森林公园	生态公园	3.44 km	小区北西方向
永川区人民医院	医疗	3.56 km	小区北西方向
兴龙湖小学	小学（非对口）	3.96 km	小区北东方向
棠城公园	生态公园	4.09 km	小区北西方向
永川区人民政府	政务	4.16 km	小区北西方向
兴龙湖公园	生态公园	4.24 km	小区北东方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	4.56 km	小区北东方向
永川客运中心	交通	4.63 km	小区北西方向
乐和乐都主题公园度假群	主题乐园	4.73 km	小区南西方向
渝西广场	商业	5.49 km	小区北西方向
凤凰湖小学	小学（划片对口）	公开地图数据暂未收录其独立点位	如实留白

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是学校近、生态近、职教资源密，商业与政务中远：凤凰湖中学约 0.87 km（划片对口初中）、凤凰湖约 0.88 km、凤凰湖公园约 0.97 km 构成最近的"一湖一园一校"组合，观音山公园约 1.72 km、职教中心约 1.78 km、现代制造职业学院约 1.72 km 环伺；永川中学新校区约 2.17 km（非本盘对口）；医疗为中远距（区人民医院约 3.56 km、重医新区分院约 4.56 km），大型商业中時代天街约 3.29 km 最近，渝西广场约 5.49 km，永川客运中心约 4.63 km。须说明：划片对口小学凤凰湖小学在公开地图数据中暂未收录其独立点位，直线距离未测算，表中如实留白（小学划片以教委原文为准，见模块三）；大型商业的经营业态、学校的招生范围均以实际与官方公示为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

恒森盛世华章银行评估均价 4900 元/㎡（区间 4500-5500）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

住宅加权 5092 元/㎡对评估 4900 元/㎡，差 +192 元/㎡（+3.9%）；
50 笔（55.6%）低于评估线、40 笔高于——低于线的成交按成交价足额 85% 放贷；高于线的按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付；
分性质看：一手 40 笔中 35 笔（87.5%）低于评估线（一手成交集中于低价期、整体贴线）；二手 50 笔中 15 笔（30.0%）低于、35 笔高于——二手多数成交触发"评估封顶"，6 个真实按揭案例中 3 案足额 15.0%、3 案上浮 22.8%-38.4%，上浮区间宽于此前已归档各期（15.3%-33.1%）。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
洋房 106.26㎡ · 4385 元/㎡（2025-04）	46.60万	6.99万·15.0%	39.61万	1452元
高层 106.00㎡ · 4623 元/㎡（2025-07）	49.00万	7.35万·15.0%	41.65万	1527元
高层 87.05㎡ · 4825 元/㎡（2025-10）	42.00万	6.30万·15.0%	35.70万	1309元
洋房 106.26㎡ · 6322 元/㎡（2026-02）	67.18万	22.92万·34.1%	44.26万	1623元
洋房 106.26㎡ · 6757 元/㎡（2026-04）	71.80万	27.54万·38.4%	44.26万	1623元
高层 96.43㎡ · 5393 元/㎡（2026-04）	52.00万	11.84万·22.8%	40.16万	1473元

房源库在售 4 套同口径测算（挂牌价不等于成交价）：

户型	面积	挂牌总价	放贷基准	首付（比例）	贷款	月供
3室2厅2卫	96.43㎡	54.80万	评估×面积	14.64万·26.7%	40.16万	1473元
3室2厅1卫	87.05㎡	36.80万	成交价	5.52万·15.0%	31.28万	1147元
4室2厅2卫	106.26㎡	73.00万	评估×面积	28.74万·39.4%	44.26万	1623元
4室2厅2卫	106.52㎡	83.80万	评估×面积	39.43万·47.1%	44.37万	1627元

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估×面积时，贷款按评估×面积×85% 封顶，差额转入首付（台账案例 3 案触发、上浮 22.8%-38.4%；在售 3 套触发、上浮 26.7%-47.1%）；低于评估线的成交按成交价足额 85% 放贷（台账 3 案 15.0%、在售 1 套 15.0%）。评估区间 4500-5500 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

产权 50 年登记口径核实：房源库登记产权年限 50 年（系列第一个非 70 年登记值）——用途、年限、续期规则以产权证载为准，贷款成数与税费是否受土地年限影响，签约前向合作银行与不动产登记中心逐项核实；
官方通告覆盖 5/16 幢：证载 356 套仅覆盖登记 1326 户的约 26.8%，其余 11 幢暂无通告记录——楼栋、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准，本站不做"未取证"推断；
体量比值 3.31 的口径核实：建筑面积÷占地≈3.31 高于容积率 2.50，差额约 4.32 万㎡与 1414 个地下车位量级吻合（本站算术比对、非官方解释），计容面积、地下车库产权与权属以住建备案为准；
分期取证与建成年代：登记 2020 年建成与通告序列 2020-12 至 2022-07 并存，各幢交付时点、质保期起算以交房资料为准；
一二手价差的时段错位：+21.0% 为"2023 年一手均价"对"2024-2026 年二手均价"的跨时段对比，不构成同盘同时点价差结论，议价请回到逐笔口径；
逐笔核价：住宅单价极差 1.99 倍（3578-7115 元/㎡），整盘均价参考意义有限，请按业态与面积段逐笔对照；
学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文（小学凤凰湖小学门牌单列、初中凤凰湖中学路段级），实际入学安排以当年度公示为准，不构成入学承诺；
物业费、停车费、物业电话、地面车位四字段缺失 + 出租 0 套：物业收费标准、车位租售方式与价格签约前必查，涉租赁的需求请以实际挂牌为准。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 3 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-03-08 至 2026-06-14，共 98 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学凤凰湖小学门牌单列、初中凤凰湖中学路段级），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；凤凰湖小学点位公开地图暂未收录，直线距离如实留白；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（住宅 90 笔但 2026 年仅 11 笔、租单仅 1 笔不做收益率测算、成交周期零数值样本、付款方式 93 笔未标注、装修 94 笔未标注、无挂牌-成交配对样本、官方通告证载覆盖 5/16 幢、凤凰湖小学点位未收录），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期昌龙阳光尚城（人民大道755号，兴龙湖片区 14 栋 1880 户商住一体社区）呈现的是"官方通告 646 条零命中叠加车位三字段全缺、四年连降 15.7%、小学多校划片两校可选"；本期恒森盛世华章（兴龙大道2022号，凤凰湖片区 16 栋 1326 户）则反向呈现"官方档案高完成度——4 条通告证载到幢、50 年产权登记口径、体量偏差能与地下车库量级对上账，价格端一二手正价差叠加非单边走势"——两期连读，恰好构成官方档案从零命中到证载到幢的两极，与年度走势从单边下行到区间回升的两种形态。加上更早的森望滟澜湖（兴龙大道2000号，低于评估 15.1%）与乐信凤凰郡（兴龙大道2066号），兴龙大道 2000 / 2022 / 2066 三个相邻门牌本站均已另文解析，可对照阅读。

下期预告：昌龙阳光尚城篇文末预告过的凤凰大道88号（圣托里尼）——在本篇模块三的小学原文中，"88号（圣托里尼）"与"2022号（恒森盛世华章）"正列于"凤凰湖小学"段同一段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？圣托里尼仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

10月10日永川二手房速递：6单2板块，一小区同日3单

Sun, 11 Oct 2026 12:17:24 +0800

10 月 10 日，永川成交 6 单。数量在 10 月排不进前三，但当天发生了一件台账建立以来从没有过的事——同一个小区，一天成交了 3 笔。

"利安凰城御府"这四个字，在当天的成交清单里出现了三次。把 2026 年 8 月 1 日以来的台账翻一遍，同一天、同一小区成交 2 笔的情况出现过 6 次，但成交 3 笔的，10 月 10 日是第一次。

更值得琢磨的是这 3 笔本身：最高单价 6,329.11 元/㎡，最低 3,079.36 元/㎡，同一个小区、同一天、同一个板块，价差拉开到 2.06 倍。这不是价格在动，这是产品在分层。

还有一个数字同样少见：当天 6 单里有 5 单落在城南片区，占比 83.3%。这是台账连续记录两个多月以来，单日板块集中度最高的一天——排在第二名的，也才 60%。

把三件事摆在一起你会发现：单日数据最有价值的从来不是均价，而是结构。均价会把这些差异抹平，结构不会。

图 1｜10月10日永川二手房速递：6单2板块，一小区同日3单（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：6 单、2 个板块、1 笔租单

先把盘子摆清楚。10 月 10 日永川全区录入成交 6 单，其中二手房 5 笔、租单 1 笔、一手房 0 笔。

按区域：新区 5 单、老区 1 单；
按板块：城南片区 5 单、兴龙湖片区 1 单，全天只涉及 2 个板块；
按物业类型（二手 5 笔）：高层 2 笔、洋房 2 笔、步行房 1 笔；装修口径为装修 3 笔、清水房 1 笔、简装 1 笔；
5 笔二手合计成交面积 434.73㎡、合计成交总价 160.068 万，套均面积 86.95㎡、套均总价 32.014 万；
二手单价区间 860.96 ～ 6,329.11 元/㎡，算术均值 3,666.15 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 52—57 单；按本台账（2026 年 8 月 1 日起连续记录）计算，为第 432—437 单（截至当日台账累计 437 单，其中售单 315 笔、租单 119 笔）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：利安凰城御府一天 3 单，台账首次

这是当天最硬的一条记录，我们对台账做了全量核对。

把 8 月 1 日以来所有"同一天、同一小区成交 2 笔及以上"的组合拉出来，一共只有 6 组：8 月 3 日金科公园王府、8 月 4 日金科天悦府、8 月 11 日金域蓝湾一期、8 月 21 日万达公寓、9 月 12 日港九香山屿——这 5 组全部只有 2 笔。第 6 组就是 10 月 10 日的利安凰城御府，3 笔。

换句话说：单小区单日 3 笔，在本台账里没有先例。

这 3 笔占当天二手房总量的 60%（3/5）。这里必须提醒一句：当日 5 笔二手中有 3 笔来自同一个小区，意味着这一天的数据对永川全区的代表性明显偏弱。本文后面所有"当日均价""当日占比"都是在这一前提下计算的，不能当作全区水平来读。

三、最大看点二：同一小区 3 笔，单价差 2.06 倍

把这 3 笔逐条摊开（下同，均为台账原始字段）：

87.69㎡洋房 · 装修 · 55.50 万 · 6,329.11 元/㎡ · 按揭 · 292 天 · 独家 · 挂牌 59.8 万（让价 7.19%）；
69.92㎡高层 · 装修 · 28.168 万 · 4,028.60 元/㎡ · 按揭 · 64 天 · 独家 · 挂牌 33.8 万（让价 16.66%）；
138.99㎡洋房 · 清水房 · 42.80 万 · 3,079.36 元/㎡ · 全款 · 182 天 · 独家 · 挂牌 56.8 万（让价 24.65%）。

最高与最低相差 2.0553 倍，3 笔算术均值 4,479.02 元/㎡。

放回这个小区自己的历史里看更清楚：利安凰城御府在本台账中共 13 笔售单，当天这 3 笔分别排第 2 高、第 9 高、第 13 高（即最低）——一个小区一天之内，同时贡献了自己的"次高价"和"最低价"。

两组同口径对照：

87.69㎡洋房装修 6,329.11 元/㎡，对比 8 月 23 日 87.55㎡洋房全新装修 5,605.94 元/㎡，高 12.90%（面积仅差 0.14㎡）；
138.99㎡洋房清水 3,079.36 元/㎡，对比 9 月 30 日 89.92㎡洋房清水 3,645.46 元/㎡，低 15.53%。

但"不能这么说"的部分必须写清楚：这两组对照里，面积段相差 49㎡、装修口径也存在"装修/全新装修/清水房"的区分，台账未记录楼层、朝向、楼栋位置、是否含家具家电。因此上述百分比只能说明"不同产品形态的落地单价不同"，不能解读为该小区的价格发生了什么变化，更不能据此判断涨跌。

四、最大看点三：城南片区占 83.3%，单日集中度最高

当天 6 单，5 单落在城南片区（含 1 笔租单），占比 83.3%；剩下 1 单在兴龙湖片区。

这个比例放在台账全量里是什么位置？把所有"当日 ≥5 单"的交易日按最高板块占比排序：10 月 10 日 83.3% 排第一，第二名是 9 月 7 日、9 月 3 日、8 月 22 日的 60.0%，第三梯队在 55%—57% 之间。83.3% 是唯一的 80% 以上。

再补充两个坐标：城南片区在台账 8 月 1 日以来共 29 笔售单，算术均价 3,137.63 元/㎡；其中 10 月 6 笔，均价 3,038.04 元/㎡——注意，10 月这 6 笔里有 3 笔就是当天利安凰城御府贡献的，样本高度集中，这两个均价都不能作为板块价格水平的参考。

同样要说清楚：板块占比高不等于板块"热"。台账记录的是实际录入的成交结果，不记录各板块的挂牌量、带看量或库存量，因此无法判断某一个板块的活跃程度。

五、最大看点四：单价极差 7.35 倍，10 月最大

当天二手单价从 860.96 元/㎡（南大街）到 6,329.11 元/㎡（利安凰城御府洋房），极差 7.35 倍。

把 10 月所有"二手 ≥2 笔"的交易日排一遍：10 月 4 日 5.93 倍、10 月 8 日 5.67 倍、10 月 5 日 4.70 倍、10 月 6 日 3.92 倍、10 月 2 日 3.83 倍、10 月 7 日 3.14 倍、10 月 3 日 2.54 倍、10 月 9 日 1.76 倍、10 月 1 日 1.15 倍。10 月 10 日的 7.35 倍是全月最高。

这里有一个非常容易被误读的地方，必须单独说明：

当日 5 笔二手算术均价 3,666.15 元/㎡，比 10 月 1—9 日 41 笔的算术均价 4,247.12 元/㎡ 低 13.68%；
但把这笔 860.96 元/㎡的极端低值剔除后，其余 4 笔均价 4,367.45 元/㎡，反而比 41 笔基准 高 2.83%。

同一个数字，剔除一笔就翻转了方向。这正是单日均价不适合直接解读的原因：样本只有 5 笔，任何一笔极端值都会主导结果。本文只列出两种口径的计算结果，不据此判断价格走向。

六、逐笔拆解之一：金科阳光小镇，同面积隔月差 12.66%

当天唯一一笔来自兴龙湖片区的成交，是台账里少见的"同面积可对照"样本。

9 月 1 日：金科阳光小镇 68.44㎡、31.60 万、4,617.18 元/㎡、按揭、96 天；
10 月 10 日：金科阳光小镇 68.44㎡、27.60 万、4,032.73 元/㎡、按揭、8 天。

面积完全相同，总价少 4.00 万（-12.66%），单价少 584.45 元（-12.66%），成交周期从 96 天缩短到 8 天。

本笔单价在该小区 8 月 1 日以来 5 笔售单中排最低（其余 4 笔分别为 6,615.87 / 5,047.36 / 4,634.38 / 4,617.18 元/㎡）。

需要明确的是：这不是"降价"的证据。台账没有记录这两套房的楼层、朝向、楼栋位置、装修成本与付款节奏，"同面积不同价"在本台账中反复出现，绝大多数由房屋个体差异与委托情况决定。本文仅陈述两次记录的事实差异，不推断该小区或该片区的价格变化。

另外，这一笔的让价只有 4.17%（挂牌 28.8 万 → 成交 27.60 万），是当天 5 笔中最小的。

七、逐笔拆解之二：南大街 860.96 元/㎡，当日唯一非独家

当天单价最低的一笔，也是台账里需要特别标注的一笔。

南大街（城南片区 · 老区 · 步行房 · 简装 · 二室一厅一卫）：69.69㎡、总价 6.00 万、单价 860.96 元/㎡、全款、成交周期字段记"当日"、非独家、挂牌 12.00 万。

860.96 元/㎡在本台账 8 月 1 日以来 315 笔售单中排第 6 低；
在 64 笔步行房售单中排第 59 高（步行房最低值为 9 月 27 日水池坡 434.59 元/㎡）；
让价 50.00%（挂牌 12 万 → 成交 6 万），在 10 月 32 笔有挂牌价记录的售单中排第 2，仅次于 10 月 8 日骑龙街的 50.20%。

有两点必须如实披露：

该笔"挂牌日期"字段记录为 2026 年 10 月 10 日，与成交日同一天，"成交周期"字段记为"当日"——即挂牌与成交在同一天完成。台账不记录该房源此前是否在其他渠道挂牌、是否为重新登记，此处按源数据原样保留。
该笔单价属于极低值样本。台账未记录房屋产权状态、楼栋状况、是否含配套附属物，无法核实其价格形成原因。本文将其标注为"待核实低值样本"，不剔除、不修正、也不参与任何板块均值的解读。

它还是当天 5 笔二手中唯一一笔非独家代售（当日独家率 4/5 = 80%）。

八、让价与周期：让价均值高于 10 月，周期明显两极分化

当天 5 笔二手全部有挂牌价记录（10 月起台账新增字段），让价从 4.17% 到 50.00%：

南大街 50.00%（12 万 → 6 万）；
利安凰城御府 138.99㎡ 24.65%（56.8 万 → 42.80 万）；
利安凰城御府 69.92㎡ 16.66%（33.8 万 → 28.168 万）；
利安凰城御府 87.69㎡ 7.19%（59.8 万 → 55.50 万）；
金科阳光小镇 4.17%（28.8 万 → 27.60 万）。

算术均值 20.53%，高于 10 月 32 笔有挂牌价售单的均值 17.24%（+3.29 个百分点）。

成交周期则呈明显的两极分布：0 天（当日）、8 天、64 天、182 天、292 天。中位数 64 天，与全库 232 笔有周期记录售单的中位数 66 天基本持平；但均值达到 109.2 天，是全库中位数的 1.65 倍。

利安凰城御府 87.69㎡ 292 天——全库 232 笔中排第 17 长；
利安凰城御府 138.99㎡ 182 天——排第 40 长；
利安凰城御府 69.92㎡ 64 天——排第 119 长，接近全库中位；
金科阳光小镇 8 天——排第 189 长，属于偏快的一端。

一个容易被误读的并列事实：让价最大的南大街（50.00%）当天就成交了，让价最小的金科阳光小镇（4.17%）用了 8 天，而让价 7.19% 的那笔反而挂了 292 天。"让得多就卖得快"这个直觉，在当天的数据里得不到支持。台账不记录调价次数、撤牌再挂与带看情况，本文只并列陈述两个字段，不做因果推断。

九、唯一租单：恒大悦府 115㎡，月租 1,300 元

当日只有 1 笔租赁成交：恒大悦府（城南片区 · 新区 · 高层 · 装修），115.36㎡，月租 0.13 万即 1,300 元，折合 11.27 元/㎡·月，为该小区在本台账中的首笔租单。

在本台账 119 笔租单中排第 100 高，低于全库租单中位数 15.93 元/㎡·月约 29.25%，低于均值 18.50 元/㎡·月约 39.08%；
在面积 ≥110㎡的 16 笔租单中排第 11 高（该组区间 4.55—37.00 元/㎡·月）；
在城南片区 3 笔租单中排第 2 高（该组区间 10.00—35.71 元/㎡·月）。

需要提醒：租赁单价与面积强相关，大面积房源的每平方米月租天然低于小户型，不同面积段之间不具备直接可比性。上文的"第 100 高"是面积混合排名的结果，更适合作为位置标记，不宜理解为价格高低评价。

图 2｜10 月 10 日 · 永川二手房 5 单明细

十、数据口径

为避免误读，本文所有统计口径说明如下：

本文数据来源于骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 10 日真实成交记录，仅基于当日记录，当日样本 6 条且其中 3 条来自同一小区，不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权，也未剔除任何记录；涉及跨月、跨板块对比时已注明对比口径与样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏等信息，故跨房源的单价对比存在天然局限。
"成交周期"取台账原始字段，指从挂牌到签约的间隔；台账不记录中途是否调价、是否更换委托门店、是否存在撤牌再挂，长周期成因无法通过数据本身还原。
源数据存在个别字段异常（如南大街"挂牌日期"与成交日同一天、"成交周期"记为"当日"；该笔单价属极低值），本文已如实标注并说明取值依据，未做静默修正。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，年度累计因未覆盖 1—7 月不作估算。

十一、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

永川公寓未必是住宅｜权证「用途」栏 4 类性质、3 项权益差别、5 步核验

Sun, 11 Oct 2026 11:51:54 +0800

📌 数据使用说明

本文政策口径来自永川区人民政府门户网站、重庆市南岸区与大渡口区教育部门、重庆市住房公积金管理中心、国家税务总局系统的公开文件与答复；市场现象为公开平台观察。落户、划片、贷款、税费结果以相关部门当期核定为准。

一、反常识开场：公寓也能落户，但落的不是同一个地址

市场上常见的一种说法是"公寓不能落户"。按永川区现行公开口径，这个说法要拆开看——公寓也能落户，但多数落的是社区集体户，不是门牌地址上的家庭户。

《重庆市永川区放宽城镇地区户口迁移政策若干措施》（永川府办规〔2026〕2 号，区人民政府办公室 2026 年 9 月 20 日印发；政策解读于 2026-10-10 公开）第三条"投资购房落户"分两类：

购买住宅房屋落户——购买城镇地区住宅房屋并取得产权，持不动产权证书或查询结果告知单，可在房屋所在地址申请落户，配偶、父母、子女自愿随迁；
购买商用房屋落户——购买城镇地区商铺、公寓等商业用房并取得产权，产权人及其配偶可以在房屋所在地的社区集体户落户，父母、子女自愿随迁；用于居住用途的公寓，可在房屋所在地址申请落户。

关于"用于居住用途的公寓"如何认定，永川区公开文件未列示具体口径；可参照的区级解读表述为"规划为居住用途的公寓"（梁平区人民政府 2026-10-10 同批解读），具体须向公安窗口核实并留存告知材料。差别就藏在"房屋所在地址"和"社区集体户"之间。同样持有不动产权证，住宅落的是门牌地址上的家庭户；商业性质的公寓落的可能是社区集体户——除非被认定为"用于居住用途的公寓"。

这一点为什么重要？永川区 2026 年城区义务教育招生实行"三对口"，即学龄儿童与父母的户口、房屋产权证明、实际居住地一致，方在对口学校入学。户口能否落在门牌地址，会影响三对口里关于户口那一项的认定；但最终能否在对口学校入学，以教育部门当年招生政策和区教委答复为准。

骏耀提示：判断一套房是住宅还是公寓，依据不是推广名称、不是样板间，也不是带看时听到的说法，而是不动产权证"用途"栏怎么记载。反过来也一样——叫"公寓"的未必不是住宅，权证写"住宅"的也可能因实际用途被区别对待。

二、4 类容易混淆的房屋性质

第 1 类：城镇住宅用地上的成套住宅。权证"用途"栏通常记载"住宅"或"成套住宅"，土地使用年限多为 70 年。

第 2 类：居住用地上建设、推广名带"公寓"的房源。部分小区楼栋名为"公寓"、土地性质却是居住用地，权证记载与推广名称并不一致。按上述口径，认定为"用于居住用途的公寓"的可在房屋地址落户。

第 3 类：商业、办公用地上建设的公寓（含 LOFT、SOHO 等推广名）。权证"用途"栏可能记载"商业""办公""商务金融"等，土地使用年限多为 40 年或 50 年，落户类型与税费口径与住宅差异明显。

第 4 类：商住综合楼中的居住单元。同楼内住宅与商业并存，权证记载逐套不同。

骏耀提示：同一栋楼、同一部电梯、外观完全一致的两套房，权证"用途"栏可能一个写"住宅"、一个写"商业"。

三、3 项权益差别

差别一：落户地址不同。按永川区公开口径，住宅落房屋地址；商铺、公寓等商业用房落社区集体户；用于居住用途的公寓可落房屋地址。落家庭户还是集体户，看似只是户口簿上的地址差异，实际影响子女入学时三对口户口项的认定。

差别二：划片口径不同，永川区未单列公寓处理口径。永川区 2026 年城区中小学招生范围按路段门牌号列示，公开名单中可见昌州大道东段 888 号、兴龙大道 1999 号等门牌号，即名单按门牌号列示，并未按权证"用途"栏区分；但"用途"栏会通过落户地址间接影响三对口的认定。

永川区 2026 年招生通知未单列公寓类房源处理口径，须以永川区教育委员会当年答复为准（023-49856713、023-49861048）。可参照的本地口径有两条：

重庆两江新区教育部门在网络问政平台公开答复中提到，为化解"以房择校"，存在将公寓楼、商住楼和过小户型住宅不纳入或调整出热点学校招生范围的情况，相应户籍学生由教育局统筹安排；
华龙网问政平台一则公开答复中，某小区房屋性质虽为住宅，但因实际用途多以商业为主，未纳入划片招生范围，相应户籍儿童由教育局统筹安排。

两条口径合起来说明：划片既看路段号，也看三对口的成立情况，不是单看权证那一行字——但那一行字是链条的起点。

差别三：水电燃气与物业收费。商业、办公性质的房源多按商业标准收取水电费，部分不通燃气；物业费与公共能耗通常高于同期住宅。

四、3 项成本差别

成本一：首付要求与贷款年限。商办类物业不适用住宅信贷政策口径，首付要求与可贷年限由经办银行按其商业用房信贷政策核定，签约前建议先做贷款预审，而不是先签后等审批。

成本二：能否使用住房公积金。《住房公积金管理条例》（2019 年修订）第二十六条把公积金贷款范围限定为购买、建造、翻建、大修自住住房，商业、办公性质的公寓通常不在受理范围内。重庆市住房公积金管理中心公开的二手房贷款条件同样围绕自住住房展开，咨询 023-12329。

成本三：交易税费。差别主要来自两点——公寓（商办）不适用住宅的契税优惠税率，也不适用满 2 年、满五唯一相关减免，且卖方需缴纳土地增值税：

住宅：满 2 年可适用增值税相关减免，满五唯一可适用个人所得税相关减免，以税务机关核定为准；
公寓 / 商办：通常不适用上述减免。税务系统公开答复显示，卖方涉及差额 5% 的增值税及附加、差额 20% 的个人所得税、30%—60% 四级超率累进的土地增值税（部分地区可核定征收）、万分之五的印花税；买方涉及 3% 契税（不享受住宅优惠税率）与万分之五印花税。

上述税率为税务部门对其他地区咨询的公开答复口径，永川区标准以区税务机关当期核定为准；房源取得年限、原值凭证是否齐全都会影响实际税负。

五、5 步核验清单

第 1 步：看权证上两处记载。一是"用途"栏写住宅、成套住宅，还是商业、办公、商务金融；二是土地状况页的土地用途与使用权终止日期，两处要看齐。

第 2 步：到不动产登记机构窗口核对登记簿。永川区不动产登记事务中心：永川区红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，023-49804582（夏 9:00—12:30、14:00—18:00，冬 9:00—12:30、13:00—17:00）。

第 3 步：向公安窗口问清落户类型。要问的原话是："这套房能落家庭户地址，还是只能落社区集体户？"永川区购买成套住房落户事项 023-49577119；永昌派出所 023-49816601。答复后建议留存告知材料。

第 4 步：向区教委核实当年划片。永川区教委 023-49856713、023-49861048。要问两句："这个门牌号在不在当年招生范围内？""公寓类房源怎么处理？"划片范围每年可能调整。

第 5 步：贷款与税费各预核一次。找经办银行做贷款预审，到办税服务厅预核税费，两项拿到结果后再签约。

六、2 条签约红线

红线一：带看与宣传中听到的承诺必须落到纸面。"可以落户""孩子能就近入学""按民用水电收""能办公积金"这类表述，只要签约前出现过，就应写进合同，并写明与实际不符时由哪一方承担什么责任。

红线二：贷款与税费未预核前不付大额定金。商业性质房源的贷款条件与税费结构与住宅差异明显，先核后签是成本较低的一道防线。

七、永川本地办事入口与依据速查

永川区不动产登记事务中心：023-49804582（实施主体为区规划和自然资源局）。落户：永川区公安局 023-49577119。划片：区教育委员会 023-49856713、023-49861048。公积金：023-12329。税费：永川区税务局办理。地址与受理时间见上文第 2 步。

主要依据：《重庆市永川区放宽城镇地区户口迁移政策若干措施》（永川府办规〔2026〕2 号，2026-09-20 印发，政策解读 2026-10-10 公开）第三条；永川区教育委员会《关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（2026-06-12 公开，依据渝教基函〔2026〕20 号制定）；《住房公积金管理条例》（2019 年修订）第二十六条；重庆市南岸区 2026 年小学划片招生范围（2026-06-29 公开）、大渡口区教育委员会 2025 年划片入学说明（2025-06-05 公开）中"商业门面、公寓楼不在划片之列"的表述（其他区口径，供参照）。

永川各板块——兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈、蚂蝗桥、胜利路一带——住宅与公寓类产品混合挂牌是常态。同一板块内两套房源的单价差异，有时不来自楼层与朝向，而来自权证上那一行"用途"。签约前跑一趟窗口，把四项问清楚，是整笔交易里性价比较高的动作。

八、免责声明

本文为公开信息整理与消费提示，不构成法律意见、投资建议或交易承诺；个案以有权机关最终认定为准。
骏耀房产网不对单一小区或单一房源的具体成交价、价格变动百分比作自有结论发布；文中不引用未经公开的成交数据。
文中政策、答复与税费税率均来自主管部门公开发布信息；政策存在调整可能，永川区标准以相关部门当期核定为准。
文中南岸区、大渡口区招生文件及梁平区政策解读均为其他区口径，不代表永川区当期标准；永川区 2026 年招生通知未单列公寓类房源处理口径，须向区教委核实。
本文版权归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

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永川昌龙阳光尚城小区百科大全：人民大道755号75笔真实成交、四年连降与文理附中划片全解析

Sun, 11 Oct 2026 08:29:40 +0800

永川昌龙阳光尚城小区百科大全：人民大道755号75笔真实成交、四年连降与文理附中划片全解析

昌龙阳光尚城是本系列到今天为止"官方零命中与登记口径缺口叠加"的一例：永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条全量检索零命中——系列第四例（2012 年建成早于栏目 2017 年归档起点，属正常缺档），14 栋 / 1880 户的登记值暂无官方口径可互证；房源库将小区登记为商住一体（系列第二个登记口径，此前仅伟豪创世纪），而产权年限登记为 70 年、与伟豪创世纪的 50 年形成登记口径对照；建筑面积 202,232㎡ ÷ 占地面积 69,984㎡ ≈ 2.89，高于登记容积率 2.50（与伟豪创世纪 2.84 vs 2.40 同型偏差）；车位地面/地下/停车费三个字段全部「暂无数据」。以上缺口本文如实标注，一律以住建官方备案为准。

价格端则呈现"均价高于评估、年度反转向下"的双面结构：2023-2026 年二手加权均价 5409→5354→4910→4558 元/㎡，四年连降、累计约 -15.7%；但整盘加权 5093 元/㎡ 仍高于银行评估均价 4850 元/㎡ +243 元/㎡（+5.0%），49 笔二手中 32 笔（65.3%）高于评估线、17 笔低于——而低于线的占比正从 2023 年的 2/11 走高到 2026 年 1-9 月的 6/9。落到按揭上：按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算，本站抽取的 6 个真实案例中 3 案足额 15.0% 首付、3 案上浮至 18.8%-21.2%——上浮幅度介于米兰阳光（仅 1 案 15.3%）与伟豪创世纪（3 案 26.2%-33.1%）之间，属「温和档」。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「昌龙阳光尚城」（编号 530），官方坐落重庆市永川区人民大道755号，板块登记为兴龙湖片区；成交台账 75 笔板块字段全部标注「兴龙湖片区」，与坐落口径一致。而永川区教委 2026 年小学招生范围原文使用的是简称「阳光尚城」（见模块三），两者为同一小区。另请注意：小学多校划片同一段原文中还有昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）等门牌，人民大道999号另有碧桂园翡翠郡（本站已另文解析）——同一路段、门牌序列相邻但分属不同小区，数据不可互相套用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.361583, 105.936355）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上 14 个点位标注的直线距离可在模块四配套表中逐项对照（表内共 19 个配套点，鸟瞰图标注其中 14 个主要点位）。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

项目	昌龙阳光尚城
房源库编号	530（登记名「昌龙阳光尚城」）
官方坐落（房源库登记）	重庆市永川区人民大道755号
板块（坐落/台账）	兴龙湖片区（台账 75 笔板块字段全部一致）
建造年代	2012 年
楼栋总数（登记）	14 栋（官方通告零命中，暂无官方互证口径）
规划户数（登记）	1880 户
物业类型	商住一体（中型社区；系列第二个登记口径）
建筑类型 / 结构	高层住宅 / 钢混
容积率 / 绿化率	2.50 / 39.00%
产权年限	70 年（登记口径；商住一体小区产权与用途须以产权证载为准）
建筑/占地面积（登记）	202,232㎡ / 69,984㎡（比值≈2.89，高于容积率 2.50）
物业公司（登记）	重庆耀辉物业管理有限公司
物业费（登记）	1.2 元/㎡·月
车位（登记）	地面/地下/停车费三字段均「暂无数据」
供水 / 供电 / 供气	侨立水务 / 重庆电力 / 重庆燃气（三供齐全）
银行评估均价	4850 元/㎡（区间 4500-5200）
开发主体（登记）	重庆市恒日房地产开发有限责任公司
成交台账笔数	75 笔（二手 49 + 租单 26，无异常剔除、无一手房）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：646 条检索零命中（系列第四例）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告，检索关键词包含 "昌龙阳光尚城""阳光尚城""人民大道755""恒日"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条、正文补扫命中 0 条，零命中。

这是本系列第四例零命中：首例豪禧银山源（2011 年建）、第二例森望滟澜湖（2011 年建）、第三例伟豪创世纪（2012 年建），本期昌龙阳光尚城同为 2012 年建成——四个案例全部早于该栏目 2017 年起的归档起点，属同一年代性缺档，本文不做"从未取证"的推断。由此带来的直接影响是：14 栋、1880 户、恒日地产开发等登记值均无官方通告可互证，楼栋、户数与取证批次须以住建备案与产权证附图为准。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的项目鸟瞰效果图（图库原片，无第三方水印；图内含 1-14 号楼栋号标注，效果图与实景可能存在差异，以现场与住建备案为准），用于直观呈现楼栋立面与园区布局意象；楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

体量比值≈2.89 对容积率 2.50（与伟豪创世纪同型偏差）：202,232 ÷ 69,984 ≈ 2.89，高于登记容积率 2.50；按容积率反推占地面积应约 80,893㎡，登记值 69,984㎡约为反推值的 87%（缺口约 1.09 万㎡）——偏差量级远小于米兰阳光的 14.7，但方向与伟豪创世纪（2.84 vs 2.40）同型，涉及计容面积与容积率的表述以住建备案为准；
商住一体 + 70 年产权的登记口径组合：商住一体为系列第二个登记口径（伟豪创世纪登记产权 50 年、本盘登记 70 年），商住一体小区的水电价制、转让税费与使用限制可能不同于纯住宅，涉产权用途、年限逐项以产权证为准；
车位三字段全缺（系列首见）：地面车位、地下车位、停车费三个字段均「暂无数据」——此前各期至少有单字段登记（如森望滟澜湖缺车位、伟豪创世纪地下 600 个），本盘为已归档小区中首个三字段全无登记的个案，停车条件签约前必查；
三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气均有登记企业（此前伟豪创世纪、森望滟澜湖供气均为「未知」）；
官方通告未载套数与幢号：14 栋 / 1880 户暂无官方口径互证，须以住建备案为准；
台账口径整齐：75 笔板块字段全部为「兴龙湖片区」，与坐落一致，不存在此前翡翠郡"兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈混用"、米兰阳光"94 笔标万达商圈"类的台账口径问题。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 1 月 8 日至 2026 年 9 月 26 日，骏耀房产网台账共归档本小区 75 笔成交记录：二手 49 笔 + 租单 26 笔，无异常剔除、无一手房记录，买卖占台账期的 65.3%、租赁占 34.7%。

二手 49 笔：成交总额 2166.69 万元、总面积 4254.29㎡，混合加权均价 5093 元/㎡（简单均价 5083、中位 5099、区间 3432-6481）。成交周期有数值的样本仅 3 笔（30/61/455 天），样本过少，本站不做流速断言；付款方式 44 笔未标注（按揭 3 笔、全款 2 笔）；装修 44 笔未标注（精装修 5 笔），样本过小不做装修溢价判断。

2.2 业态分组（二手口径）

业态	笔数	加权均价	中位单价	单价区间
高层	49	5093	5099	3432 - 6481

台账期内 49 笔全部为高层成交——与登记建筑类型「高层住宅/钢混」一致，不存在洋房混装或业态拆分问题，整盘加权即高层口径，无需像翡翠郡（高层 6077 / 洋房 7506 分列）那样分业态对照，也不存在米兰阳光"洋房 4 笔样本过小"的罗列限制。

成交时间	性质	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-02-02	高层	46.52	20.20	4,342	—
2023-02-28	高层	75.97	45.80	6,029	—
2023-03-10	高层	76.04	49.28	6,481	—
2023-04-23	高层	33.61	20.00	5,951	—
2023-04-28	高层	84.00	42.80	5,095	—
2023-09-02	高层	108.90	64.00	5,877	—
2023-09-09	高层	87.79	47.60	5,422	—
2023-09-28	高层	82.37	41.08	4,987	—
2023-10-10	高层	81.14	45.00	5,546	—
2023-10-29	高层	80.19	39.00	4,863	—
2023-11-20	高层	82.37	39.00	4,735	—
2024-02-06	高层	80.19	43.86	5,470	—
2024-03-06	高层	81.14	45.50	5,608	—
2024-03-17	高层	121.14	63.80	5,267	—
2024-04-25	高层	103.00	53.86	5,229	—
2024-05-10	高层	33.61	15.80	4,701	—
2024-06-22	高层	81.14	41.00	5,053	—
2024-06-22	高层	88.80	53.00	5,968	—
2024-06-23	高层	88.80	49.00	5,518	—
2024-07-10	高层	81.14	44.50	5,484	—
2024-07-12	高层	121.35	63.68	5,248	—
2024-07-14	高层	88.00	48.80	5,545	—
2024-09-22	高层	105.90	54.00	5,099	—
2024-10-18	高层	86.92	45.88	5,278	—
2024-10-24	高层	102.38	56.00	5,470	—
2024-11-03	高层	82.26	42.38	5,152	—
2024-12-09	高层	75.97	32.72	4,307	—
2024-12-28	高层	99.33	60.60	6,101	—
2025-02-08	高层	86.92	38.80	4,464	—
2025-02-22	高层	102.84	58.28	5,667	—
2025-04-12	高层	84.00	37.70	4,488	—
2025-04-24	高层	50.66	20.40	4,027	—
2025-05-02	高层	82.37	48.48	5,886	—
2025-05-19	高层	81.46	42.60	5,230	—
2025-08-14	高层	84.87	38.90	4,583	—
2025-09-02	高层	108.89	55.30	5,079	—
2025-09-22	高层	47.21	21.00	4,448	—
2025-10-08	高层	81.14	38.50	4,745	—
2025-11-04	高层	99.33	49.80	5,014	—
2025-11-08	高层	86.92	39.60	4,556	—
2026-01-06	高层	97.22	43.29	4,453	—
2026-02-01	高层	85.00	34.50	4,059	—
2026-03-07	高层	99.73	42.60	4,272	—
2026-04-22	高层	117.43	40.30	3,432	—
2026-05-24	高层	108.91	60.00	5,509	按揭
2026-06-05	高层	86.92	40.80	4,694	全款
2026-07-03	高层	105.66	48.60	4,600	按揭
2026-08-03	高层	108.90	55.60	5,106	按揭
2026-08-27	高层	87.94	43.50	4,947	全款

2.3 年度走势（二手口径）

年度	笔数	加权均价	低于评估线笔数
2023 年	11	5409	2
2024 年	17	5354	2
2025 年	12	4910	7
2026 年（1-9 月）	9	4558	6

四年连降是本篇的第一条价格发现：5409→5354→4910→4558 元/㎡，累计约 -15.7%；近 12 个月（截至 2026-09-26）12 笔、加权 4610 元/㎡，低于整盘加权 5093 元/㎡。第二条价格发现是评估线上下结构的反转：高于评估线的比例从 2023 年的 9/11（81.8%）降至 2026 年 1-9 月的 3/9（33.3%），低于线占比 2/11→2/17→7/12→6/9 反转向下——与年度加权的下行方向一致。单年样本有限（2026 年 9 笔），本站不做单年走势断言，仅归档台账事实。

2.4 面积段结构（二手口径）

面积段	笔数	加权均价
0-50㎡	4	4784
50-60㎡	1	4027
60-70㎡	0	—
70-80㎡	3	5606
80-90㎡	25	5095
90-100㎡	4	4962
100-110㎡	9	5293
110-130㎡	3	4662

三个结构性看点：

80-90㎡段为绝对主力（25 笔，占二手 51.0%），加权 5095 元/㎡与整盘 5093 元/㎡几乎持平——主力段即大盘口径，本小区的价格发现以该段为锚；
60-70㎡段零成交空档：其余 7 个面积段均有成交，唯独 60-70㎡在整个台账期（2023.01-2026.09）无一笔成交记录，本站如实留白，不做原因推断；
面积结构非单调：0-50㎡段 4784 元/㎡低于 100-110㎡段 5293 元/㎡，70-80㎡段 5606 元/㎡为多笔段最高（但仅 3 笔），110-130㎡段 4662 元/㎡最低——无清晰梯度方向，与伟豪创世纪"非单调"同型，不同于森望滟澜湖、米兰阳光的"小户型偏高"倒梯度，也不同于翡翠郡的大户型正梯度。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的园区景观图（图库原片，无第三方水印；资料图与现状可能存在时点差异，以现场为准），对应本小区 14 栋高层围合的园区环境意象，楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

最高单价 6481 元/㎡：2023-03-10，高层 76.04㎡，总价 49.28 万；
最低单价 3432 元/㎡：2026-04-22，高层 117.43㎡，总价 40.30 万；
最高总价 64.00 万元：2023-09-02，高层 108.90㎡（单价 5877 元/㎡）；
最低总价 15.80 万元：2024-05-10，高层 33.61㎡（单价 4701 元/㎡）。

最高与最低单价相差 1.89 倍——极差低于米兰阳光的 2.40 倍与伟豪创世纪的 2.17 倍，但 2023 年高点与 2026 年低点正好落在台账首尾两端，与四年连降的年度走势互相印证，楼层、朝向、装修与个案议价因素影响仍然显著，整盘均价的参考意义有限，议价请以逐笔成交口径对照。挂牌参考：台账中无挂牌-成交配对样本（挂牌价/挂牌日期字段全空，如实留白）；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 41.8-72.8 万元，82.37-128.68㎡）、出租 1 套（33.8㎡，挂牌月租 900 元），挂牌价不等于成交价。

2.6 租单记录（26 笔，毛收益率测算口径）

租单 26 笔，样本量达到本站收益率测算的最低门槛，但波动仍大，测算结果仅供参考。口径：毛收益率 = 年租金 ÷ 同面积段二手成交加权总价（台账未记录租赁挂牌价，按成交口径计算）；未扣物业费、空置与维修成本，为毛值口径。

成交时间	性质	面积(㎡)	月租(元)
2023-01-08	高层	80.19	1,300
2023-02-25	高层	35.00	800
2023-03-03	高层	89.70	1,300
2023-06-17	高层	43.00	1,100
2023-08-10	高层	81.14	1,350
2023-08-13	高层	87.94	1,500
2023-08-22	高层	35.00	900
2023-10-16	高层	50.00	1,100
2024-01-29	高层	80.19	1,400
2024-03-05	高层	33.61	800
2024-07-24	高层	34.00	800
2024-08-16	高层	82.12	1,000
2025-02-10	高层	47.21	900
2025-05-17	高层	47.21	900
2025-05-24	高层	33.37	900
2025-07-02	高层	50.31	1,100
2025-07-10	高层	47.21	1,200
2025-09-26	高层	47.21	900
2025-10-04	高层	47.50	900
2025-10-06	高层	46.52	800
2025-12-21	高层	47.21	1,000
2026-01-19	高层	74.00	1,500
2026-02-28	高层	82.94	1,200
2026-05-27	高层	82.00	1,100
2026-07-07	高层	33.37	780
2026-09-26	高层	121.14	1,680

月租均值 1085 元、中位 1050 元、区间 780-1680 元；逐笔毛收益率 2.9%-6.8%，中位 4.8%。分面积段看：0-50㎡段 14 笔毛收益率 4.3%-6.8%（2025-05-24 一笔 33.37㎡、月租 900 元达 6.8% 为全盘最高；2026-07-07 同面积段 780 元为全盘最低月租），50-60㎡段 2 笔 6.5%-6.6%（该段二手仅 1 笔，图中以 * 标注），70-80㎡段 1 笔 4.3%，80-90㎡段 8 笔 2.9%-4.1% 为收益率最低段，110-130㎡段 1 笔 3.6%；90-100㎡与 100-110㎡段二手有成交但无租单样本，如实留白。主力成交段（80-90㎡）恰是租赁收益率最低段——该段二手单价 5095 元/㎡为分母、月租 1000-1500 元为分子，毛收益天然偏低；2026 年 5 笔租单月租 780-1680 元，与整段区间一致。

上图为 26 笔租单的分面积段汇总与毛收益率测算（按同面积段二手成交加权总价估算），收益率波动较大，仅供参考。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

价格结构：二手加权 5093 元/㎡，高于银行评估均价 4850 元/㎡约 243 元/㎡（+5.0%）；32:17 的高于/低于比意味着多数成交按评估认定值×85% 封顶放贷、差额转入首付，6 案中 3 案首付上浮至 18.8%-21.2%；
四年连降 + 结构反转：5409→5354→4910→4558 元/㎡累计约 -15.7%，低于评估线占比 2/11→2/17→7/12→6/9，近 12 个月 12 笔加权 4610 元/㎡；
主力段与总价门槛：80-90㎡段 25 笔占 51.0%，台账总价区间 15.80-64.00 万元；
面积结构非单调：60-70㎡段零成交空档，70-80㎡段 5606 元/㎡为多笔段最高（3 笔），110-130㎡段 4662 元/㎡最低；
租赁结构：26 笔租单占台账 34.7%，毛收益率中位 4.8%，0-50㎡段最高 6.8%，80-90㎡主力段最低 2.9%-4.1%；
学区口径：小学为多校划片（文昌路红旗小学或兴龙湖小学二选一、门牌单列），初中文理附中门牌单列，详见模块三；
配套区位：兴龙湖公园约 0.37 km、棠城公园约 0.62 km、文理学院A区约 0.87 km、时代天街约 1.37 km、重医新区分院约 1.48 km（见模块四）；
档案缺口组合：官方通告零命中 + 体量比值 2.89 对 2.50 + 车位三字段全缺 + 商住一体 70 年登记口径——涉面积、产权、车位的表述均须回到住建备案与产权证核实（见模块六）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，本小区出现在第 19 段「多校划片」——门牌单列但为两校可选："人民大道755号（阳光尚城）"可就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；《城区初中招生范围》原文中"文理附中"段门牌单列了 755号。原文摘录如下：

小学（多校划片、门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》"19. 多校划片"段原文（节选）："昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）、人民大道755号（阳光尚城），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，“有户无房、有房无户”就读文昌路红旗小学。"
初中（门牌单列）——《永川区2026年城区初中招生范围》"4. 文理附中"段原文（节选）："双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号1-407号、双号2-686号，红河大道单号1-317号、双号2-366号，昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号，人民大道19号、58号、111号、333号、555号、669号、699号、755号、568号、666号，红河苑，文昌路1号（御景国际）、66号（湖山壹号）、88号、708号（湖山云麓）、788号、818号（悦湖壹号院），子庄路，红河中路（荷塘月色177号、君临棠城139号、青年根据地77号），人民北路，人民南路60-66号(长城大厦、竹映三清)，人民西一路，汇龙东一路，汇龙大道东一路，人民东路311号（新华书苑）、133号，文昌路688号（青秀湾）。"

两条交叉核验：

初中口径自洽：同文"5. 兴龙湖中学"段对人民大道的表述为"人民大道双号668号、单号757号及以后路段"——755号为单号且小于 757号，不在兴龙湖中学路段范围内，与文理附中段门牌单列 755号互相印证，两段划片边界无缝衔接（人民大道999号的碧桂园翡翠郡按"757号及以后"归入兴龙湖中学，本站翡翠郡篇归档一致）；
"有户无房、有房无户"多校划片：同文"8. 多校划片"段载明：文理附中招生范围内“有户无房、有房无户”的小学毕业生就读文理附中或兴龙湖中学。

划片理解与声明：本小区小学为多校划片口径——户籍与房屋产权在辖区范围内的适龄儿童可在文昌路红旗小学或兴龙湖小学之间就读，“有户无房、有房无户”就读文昌路红旗小学；初中为文理附中门牌单列。教委原文使用简称「阳光尚城」，与房源库登记名「昌龙阳光尚城」为同一小区（见名称口径提示）。以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论：实际入学安排、录取顺位以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为昌龙阳光尚城（房源库坐标 29.361583, 105.936355）：

配套点	类别	直线距离	定位
兴龙湖公园	生态公园	0.37 km	小区北东方向
棠城公园	生态公园	0.62 km	小区南西方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	0.87 km	小区南西方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	1.16 km	小区北西方向
永川中央森林公园	生态公园	1.17 km	小区南西方向
人民广场	公共空间	1.22 km	小区南西方向
重庆枫叶国际学校	学校	1.23 km	小区南东方向
兴龙湖小学	小学（划片对口之一）	1.25 km	小区南东方向
永川区人民政府	政务	1.28 km	小区南西方向
時代天街	商业综合体	1.37 km	小区南西方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	1.48 km	小区北东方向
永川区人民医院	医疗	1.51 km	小区南西方向
永川体育中心	体育	1.67 km	小区南西方向
兴龙湖中学	中学（非对口）	1.79 km	小区北东方向
永川中学新校区	中学（非对口）	2.06 km	小区南东方向
新红旗小学	小学	2.35 km	小区北东方向
永川观音山公园	生态公园	2.41 km	小区南东方向
万达广场购物中心	商业	3.14 km	小区南西方向
永川客运中心	交通	4.08 km	小区南西方向

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是公园近、高校近、政务近，商业与交通偏远：兴龙湖公园约 0.37 km、棠城公园约 0.62 km 构成最近的生态资源，重庆文理学院红河校区A区约 0.87 km、水电学院约 1.16 km 两所高校环伺，区政府约 1.28 km；医疗资源为中距（重医新区分院约 1.48 km、区人民医院约 1.51 km）；大型商业中时代天街约 1.37 km 最近，万达广场购物中心约 3.14 km，永川客运中心约 4.08 km。兴龙湖小学（1.25 km）为小学多校划片的可选学校之一，兴龙湖中学（1.79 km）、永川中学新校区（2.06 km）均非本小区初中对口学校。须说明：万达广场购物中心为公开地图检索补充点位（公开地图数据未收录其独立节点），按星光大道789号门牌（与万达华城同址）坐标测算；大型商业的经营业态、学校的招生范围均以实际与官方公示为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

昌龙阳光尚城银行评估均价 4850 元/㎡（区间 4500-5200）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

二手加权 5093 元/㎡对评估 4850 元/㎡，差 +243 元/㎡（+5.0%）；
32 笔（65.3%）高于评估线、17 笔低于——高于线的成交按评估认定值×85% 封顶放贷，差额转入首付；
6 个真实按揭案例中 3 案足额 15.0%、3 案上浮 18.8%-21.2%——上浮幅度为「温和档」：介于米兰阳光（仅 1 案 15.3%）与伟豪创世纪（3 案 26.2%-33.1%）之间，与"65.3% 高于线"的占比方向一致但幅度可控（评估认定值通常接近成交价）。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
高层 81.46㎡ · 5230 元/㎡	42.60万	9.02万·21.2%	33.58万	1231元
高层 108.89㎡ · 5079 元/㎡	55.30万	10.41万·18.8%	44.89万	1646元
高层 81.14㎡ · 4745 元/㎡	38.50万	5.78万·15.0%	32.73万	1200元
高层 86.92㎡ · 4556 元/㎡	39.60万	5.94万·15.0%	33.66万	1234元
高层 85.00㎡ · 4059 元/㎡	34.50万	5.17万·15.0%	29.32万	1075元
高层 117.43㎡ · 3432 元/㎡	40.30万	6.04万·15.0%	34.26万	1256元

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估时，贷款按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付（本组 3 案触发，上浮 18.8%-21.2%）；低于评估线的成交按成交价足额 85% 放贷（本组 3 案 15.0%）。评估区间 4500-5200 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

体量与占地面积口径偏差：建筑面积÷占地面积≈2.89，高于登记容积率 2.50；按容积率反推占地应约 80,893㎡，登记值差约 1.09 万㎡，涉及计容面积、容积率的表述以住建备案为准；
商住一体产权核实：登记为商住一体、产权年限 70 年——商住一体小区的水电价制、转让税费与使用限制可能不同于纯住宅，用途与年限以产权证载为准，逐项核实；
车位三字段全缺：地面、地下、停车费均无登记，车位配比、产权与租售方式签约前必查；
逐笔核价：小区内单价极差 1.89 倍，整盘均价参考意义有限，请按面积段与个案因素逐笔对照；
60-70㎡零成交空档：该面积段近三年无一笔成交，涉及该段买卖请以相邻面积段逐笔口径对照；
官方通告零命中：14 栋 / 1880 户 / 恒日地产开发均暂无官方互证口径，楼栋、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准；
学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文（小学为文昌路红旗小学或兴龙湖小学多校划片、初中为文理附中门牌单列），实际入学安排以当年度公示为准，不构成入学承诺；
配套与商业表述核实：万达广场为同址门牌补充点位，时代天街等商业名称以实际开业状态为准，涉及区位、配套的宣传口径以坐落与官方公示为准。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学多校划片两校可选、初中文理附中门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（全高层单一业态、60-70㎡段零成交、50-60㎡与 110-130㎡段各 1-3 笔、成交周期数值样本仅 3 笔、付款方式 44 笔未标注、装修 44 笔未标注、无挂牌-成交配对样本、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期米兰阳光（凤凰大道66号，凤凰湖片区 24 栋 2438 户）呈现的是"低于评估 12.6%、6 案中 5 案足额 15% 首付、四年连降 21%、官方通告命中 1 条 24 幢互证但年代与体量双双存疑"；本期昌龙阳光尚城（人民大道755号，兴龙湖片区 14 栋 1880 户商住一体社区）则是"高于评估 5.0%、3 案足额 + 3 案温和上浮 18.8%-21.2%、四年连降 15.7%、官方零命中叠加车位三字段全缺、小学多校划片两校可选"——加上更早的伟豪创世纪"评估线五五开 + 3 案上浮 26.2%-33.1%"，连续三期恰好构成评估线上下三种首付结构（强上浮 / 足额友好 / 温和上浮）与多种官方档案形态（零命中 / 命中但存疑 / 零命中+登记缺口叠加）的完整对照。

下期预告：米兰阳光文末预告过的凤凰大道88号（圣托里尼）——与本篇 755号同为 2026 年小学划片原文中被门牌单列的社区，但一个在凤凰湖片区、一个在兴龙湖片区，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？圣托里尼仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

10月9日永川速递：5单4板块，二手全按揭

Sat, 10 Oct 2026 12:17:09 +0800

10 月 9 日，永川成交 5 单。数量在 10 月排不进前三，但当天出现了一个 8 月 1 日以来从没出现过的情况。

当天 4 笔二手房，付款方式一栏全部写着"按揭"——一个"全款"都没有。这不是一句"正好赶上了"能解释的：从 8 月 1 日台账开始连续记录到现在，二手成交达到 4 笔及以上的交易日里，从来没有出现过全部按揭的情况，10 月 9 日是第一次。

更巧的是，这 4 笔还全部是业主独家代售。独家率 100%、按揭率 100%，两个指标同时拉满。这种"双满格"在本台账里只出现过两次，上一次是 9 月 20 日的 3 笔，这次是 4 笔，笔数最多的一次。

而就在同一天，单价最高与最低之间只差 1.76 倍，是 10 月最"收敛"的一天。把这几件事放在一起看，你会发现：单日数据的有趣之处，从来不在价格的高低，而在结构。

图 1｜10月9日永川速递：5单4板块，二手全按揭（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：5 单，4 个板块，1 笔租单

先把盘子摆清楚。10 月 9 日永川全区录入成交 5 单，其中二手房 4 笔、租单 1 笔，一手房 0 笔。

按区域：新区 4 单、老区 1 单；按物业类型：高层 3 单（含租单）、步行房 2 单；
按板块：人民广场片区 2 单（清华苑、三华苑）、商贸城片区 1 单（跃进厂电梯房）、凤凰湖片区 1 单（江鸿枫侨郡）、万达商圈 1 单（渝西印象租单），共 4 个板块；
面积与总价：4 笔二手合计成交面积 428.87㎡、合计成交总价 145.08 万，套均面积 107.22㎡、套均总价 36.27 万。

累计口径上，当日为本月第 47—51 单；按本台账（2026 年 8 月 1 日起连续记录）计算，为第 427—431 单（截至当日台账累计 431 单）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：4 笔二手全部按揭，8 月 1 日以来唯一一次

这是当天最硬的一条异常值，我们把它查了三遍。

把 8 月 1 日以来所有二手成交 ≥ 4 笔的交易日拉出来逐个验算，检查其中是否出现过"全部按揭"：结果是只有 2026 年 10 月 9 日这一天命中，4 笔全部为按揭，10 月其他 8 个交易日的二手按揭率分别是 33.3%、75.0%、50.0%、40.0%、50.0%、80.0%、16.7%、75.0%，最高的是 10 月 6 日的 80%（4/5）。

把范围放宽到所有二手 ≥ 2 笔的日子，"全按揭"也只出现在 9 月 19 日、9 月 20 日（各 3 笔）、10 月 3 日（2 笔中的 1 笔不算）等极少数几天。也就是说，4 笔以上规模的全部按揭，本身就是一件低频的事。

这里要说清楚一件事：按揭率高不等于市场热或者冷。台账只记录"按揭 / 全款"两个付款结果，不记录贷款成数、利率、放款周期，也不记录买方是全款购房还是贷不出来被迫走按揭。同样的"按揭"两个字，背后的情况可能完全不同。本文只陈述这个付款方式的事实分布，不据此推断任何信贷环境或买方行为的变化。

三、最大看点二：独家与按揭，同时拉到 100%

第二层巧合藏在"是否独家代售"这一列。

当日 4 笔二手房，独家代售 4 笔 = 100%。横向对比 10 月：10 月 1 日 33.3%、10 月 2 日 75.0%、10 月 3 日 100%（仅 2 笔）、10 月 4 日 60.0%、10 月 5 日 50.0%、10 月 6 日 100%（5 笔）、10 月 7 日 33.3%、10 月 8 日 75.0%。在 4 笔及以上的规模里做到独家 100% 的，10 月内只有 10 月 6 日和 10 月 9 日。

而"独家 100% + 按揭 100%"同时成立的日子，本台账范围内只有两天：9 月 20 日（3 笔）和 10 月 9 日（4 笔），10 月 9 日是笔数更多的一次。

必须提醒：独家代售指的是业主与该门店签订的委托方式，它反映的是委托签约习惯，不是房源质量，也不代表议价空间。两个 100% 同时出现，只能说明当天这 4 位业主的委托方式与 4 位买方的付款方式恰好一致。至于两者之间有没有关联，台账数据回答不了。

四、最大看点三：单价极差 1.76 倍，10 月最收敛的一天

第三个有意思的地方：当天 4 笔二手的单价被压缩在了一个很窄的区间里。

最低 2,831.61 元/㎡（跃进厂电梯房，商贸城片区，高层装修，99.59㎡，28.20 万）；
最高 4,975.89 元/㎡（江鸿枫侨郡，凤凰湖片区，高层装修，103.70㎡，51.60 万）；
极差 1.76 倍。

这个数字放在 10 月里算什么水平？把 10 月所有"二手 ≥ 4 笔"的交易日排个队——10 月 2 日 3.83 倍、10 月 4 日 5.93 倍、10 月 5 日 4.70 倍、10 月 6 日 3.92 倍、10 月 7 日 3.14 倍、10 月 8 日 5.67 倍，10 月 9 日的 1.76 倍是全月最低。

更直观的一个巧合：清华苑 2,833.97 元/㎡与跃进厂电梯房 2,831.61 元/㎡，两笔单价只差 2.36 元，相差 0.083%。一个在新区人民广场片区，一个在老区商贸城片区；一个是步行房，一个是高层；面积分别是 97.39㎡和 99.59㎡。两条完全不同的产品线，落地价格却几乎重合——这种巧合本身，就是单日数据最值得记录的地方。

五、最大看点四：成交周期集体偏长

第四层：这 4 笔二手房，没有一笔是快速成交的。

清华苑 196 天——在本台账 228 笔有周期记录的售单中排第 33 长，全库约 85.5% 的售单比它更快；
跃进厂电梯房 174 天——排第 44 长，约 80.7% 的售单比它更快；
江鸿枫侨郡 139 天——排第 63 长，约 72.4% 的售单比它更快；
三华苑 59 天——排第 127 长，是当天唯一快于全库中位的一笔。

当日 4 笔周期均值 142.0 天，而全库 228 笔售单的成交周期中位数是 66.0 天，前者是后者的 2.15 倍。其中 3 笔（139 / 174 / 196 天）均为全库中位数的 2.1 倍以上。

需要说明口径：这里的"成交周期"取台账原始字段，指从挂牌到签约的间隔。台账不记录中途是否调过价、是否换过委托门店、是否存在撤牌再挂的情况，因此长周期的具体成因无法通过数据本身还原。

六、逐笔拆解：4 笔二手的真实坐标

把每一笔放回它自己的历史里，位置才清楚。

① 江鸿枫侨郡（凤凰湖片区·高层·装修·103.70㎡·51.60 万·4,975.89 元/㎡）
这是当天单价最高的一笔，也是这个小区近期节奏最密集的一笔。台账里江鸿枫侨郡共 3 笔二手：

8 月 6 日：91.50㎡、43.68 万、4,773.77 元/㎡、77 天；
10 月 7 日：91.51㎡、44.18 万、4,827.89 元/㎡、176 天；
10 月 9 日：103.70㎡、51.60 万、4,975.89 元/㎡、139 天。

与两天前那笔相比，面积多出 12.19㎡、总价高出 7.42 万、单价高出 148.00 元（+3.07%）；与 8 月那笔相比，单价高出 202.12 元（+4.23%）。本笔是该小区 3 笔中的单价最高值，同时也是凤凰湖片区高层二手记录中的第 1 高——不过必须标注：该片区高层二手在台账中仅 3 笔，样本量过小，排序仅供参考，不能视为片区价格水平的代表。

另有一处数据一致性问题需如实披露：台账中 8 月 6 日这笔记录的板块标注为"万达商圈"，而 10 月 7 日、10 月 9 日两笔标注为"凤凰湖片区"，同一小区出现两种板块口径。本文按源数据原样保留，不作合并或修正。

② 三华苑（人民广场片区·步行房·全新精装·128.19㎡·37.68 万·2,939.39 元/㎡）
这个小区在台账里只有 2 笔二手：

8 月 17 日：52.57㎡、20.80 万、3,956.63 元/㎡、精装修、78 天；
10 月 9 日：128.19㎡、37.68 万、2,939.39 元/㎡、全新精装、59 天。

后者的面积是前者的 2.44 倍（多 75.62㎡），总价高出 16.88 万，单价反而低 25.71%。这是典型的"大面积拉低单价"现象，在台账里反复出现。值得注意的是，它是当天唯一一笔快于全库中位（66 天）的成交，只用 59 天。

③ 清华苑（人民广场片区·步行房·装修·97.39㎡·27.60 万·2,833.97 元/㎡）
该小区在本台账中此前无二手成交记录，本笔是首笔，因此无同小区纵向对比。196 天的周期为当日最长。

此处同样需要披露一处源数据异常：该笔"挂牌日期"字段记录为 2021 年 10 月 18 日，与"成交周期 196 天"无法对应。作为对照，当日另外 3 笔的挂牌日期与成交周期均可互相验证（跃进厂电梯房 2026.4.15 起计 177 天 vs 记录 174 天；江鸿枫侨郡 2026.5.20 起计 142 天 vs 139 天；三华苑 2026.8.10 起计 60 天 vs 59 天，误差 1—3 天）。本"挂牌日期"疑为录入口径差异，本文以"成交周期"字段为准，并如实标注待核实。

④ 跃进厂电梯房（商贸城片区·高层·装修·99.59㎡·28.20 万·2,831.61 元/㎡）
当日唯一一笔来自老区的成交，也是该小区台账首笔。2,831.61 元/㎡高于老区 94 笔售单算术均价 2,505.53 元/㎡约 13.01%。商贸城片区在台账中历史售单仅 2 笔：10 月 5 日格兰美景 3,144.39 元/㎡与本次 2,831.61 元/㎡，后者低 9.95%——样本仅 2 笔，不足以描述板块价格。

七、人民广场片区：当天两笔，都是步行房

10 月的人民广场片区，前 3 笔售单都是电梯房：

10 月 6 日康桥生活公园（高层）124.00㎡、3,935.48 元/㎡；
10 月 6 日至尊华庭（小高层）90.14㎡、4,215.66 元/㎡；
10 月 8 日红河枫景（高层）113.42㎡、4,353.73 元/㎡。

到 10 月 9 日，落在这个板块的两笔全部是步行房：清华苑 2,833.97 元/㎡、三华苑 2,939.39 元/㎡。

把两组放一起：前 3 笔非步行房算术均价 4,168.29 元/㎡，后 2 笔步行房算术均价 2,886.68 元/㎡，相差 30.75%。

但"不能这么说"的部分必须写清楚：这两组的物业类型（电梯房 vs 步行房）、装修口径、楼栋结构完全不同，价格差异主要由产品形态决定，不能解读为该板块的价格出现了什么变化。这只能说明一件事——同一个板块名称下，藏着完全不同的两条产品线，看均价前先看结构。

换个坐标看这两笔更准确：在本台账 8 月 1 日以来 63 笔步行房售单里，三华苑 2,939.39 元/㎡排第 11 高、清华苑 2,833.97 元/㎡排第 12 高，分别是步行房中位数（1,826.71 元/㎡）的 1.61 倍和 1.55 倍。放到 10 月范围内，这两笔是 10 月 9 笔步行房售单中的第 1 高和第 2 高。

八、让价区间 7.38%—23.37%，低于 10 月均值

挂牌价与成交价之间的差，是买卖双方谈判的直接痕迹。当日 4 笔均有挂牌价记录：

跃进厂电梯房：挂牌 36.8 万 → 成交 28.20 万，让价 23.37%，是当日最大，在 10 月 27 笔有挂牌价售单中排第 7 位；
江鸿枫侨郡：挂牌 58.8 万 → 成交 51.60 万，让价 12.24%；
三华苑：挂牌 42.8 万 → 成交 37.68 万，让价 11.96%；
清华苑：挂牌 29.8 万 → 成交 27.60 万，让价 7.38%，为当日最小。

当日让价算术均值 13.74%，低于 10 月 27 笔的均值 16.63%（差 2.89 个百分点），略高于 10 月中位数 13.37%（差 0.37 个百分点）。

一个容易被误读的地方：让价最大的跃进厂电梯房（23.37%）用了 174 天，让价最小的清华苑（7.38%）反而用了 196 天。"让得多就卖得快"这个直觉，在当天的数据里并不成立。本文只陈述两个字段的并列事实，不做因果推断。

九、唯一租单：渝西印象 57㎡，月租 950 元

当日只有 1 笔租赁成交：渝西印象，万达商圈，高层，装修，57.00㎡，月租 0.095 万（950 元），折合 16.67 元/㎡·月，是该小区在本台账中的首笔租单。

在本台账 118 笔租单中排第 52 高，略高于全库租单中位数 16.00 元/㎡·月（+4.19%）；
在万达商圈 18 笔租单中排第 10 高，低于该商圈均值 22.14 元/㎡·月约 24.71%（该商圈区间 12.21—73.60 元/㎡·月，最高值为商业性质房源，与本笔口径不同）。

需要提醒：租赁单价与户型面积强相关，小户型通常单价更高。不同面积房源之间的租赁单价不具备直接可比性。

图 2｜10 月 9 日 · 永川二手房 4 单明细

十、数据口径

为避免误读，本文所有统计口径说明如下：

本文数据来源于骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 9 日真实成交记录，仅基于当日记录，样本量小，不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权，也未剔除任何记录；涉及跨月对比时已注明对比口径与样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏等信息，故跨房源的单价对比存在天然局限。
同一小区在台账中出现板块标注不一致时（如江鸿枫侨郡：8 月 6 日万达商圈 / 10 月 7 日及 9 日凤凰湖片区），原样保留并明示，不作合并。
源数据存在个别字段异常（如清华苑"挂牌日期"记录与"成交周期"无法对应），本文已如实标注并说明取值依据，未做静默修正。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，年度累计因未覆盖 1—7 月不作估算。

十一、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

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永川二手房10月12日成交：8单4租，蔷薇国际三期同日双签

一、当日总览与累计坐标：8 单、6 个板块、台账第 444—451 单

二、最大看点一：蔷薇国际三期同日双签，8 月以来第 7 组

三、最大看点二：同为清水、面积差 0.11㎡，总价同为 32.50 万

四、最大看点三：海亮锦尚 5,046.74 元/㎡，登顶 123 转盘

五、最大看点四：市政家属院与那一笔能把均价拽翻的极端值

六、独家率 25%、按揭率 25%，双双走低

七、周期两极：0 天与 162 天出现在同一天

八、租单 4 笔：从 10.26 到 28.46 元/㎡·月

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

十、数据口径

十一、合规声明

永川二手房面积到底按哪个算｜4 类口径、3 条法律底线、5 步核验

一、反常识开场：重庆率先强制按套内面积计价，可永川二手房多数还是按建筑面积谈

二、4 类面积口径：差一个定语，差的可能是好几平方米

三、3 条法律底线：新房那套"超 3% 可退房"，二手房多半用不上

底线一：《商品房销售管理办法》的 3% 规则，不适用于二手商品房

底线二：按套整体作价成交的，小幅误差一般不构成欺诈或重大误解

底线三：套内与公摊都得对得上，方向相反同样算违约

四、5 步核验：签约前把面积这件事做实

五、2 条合同红线与 1 个时间红线

六、永川买房人怎么用这份清单

七、免责声明

八、相关阅读

永川金科棠城壹号院小区百科：24栋1598户、77笔成交5452元/㎡与11份官方预售档案

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 体量比值的口径偏差

1.3 官方预售通告：646 条全量检索命中 11 条

1.4 易混项目提示

1.5 户型样本（官方户型图）

二、77 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

2.2 分性质与分业态

2.3 年度走势与近 12 个月

2.4 面积段分布

2.5 极值样本

2.6 逐笔成交台账

2.7 租赁样本

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

3.1 初中阶段：门牌单列

3.2 小学阶段：原文未单列本门牌（如实留白）

四、配套与直线距离

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估价与倒挂关系

5.2 真实台账按揭测算

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

6.2 免责声明

10月11日永川二手房速递：5单落5板块，4个新面孔

一、当日总览：6 单、5 个板块、1 笔租单

二、最大看点一：5 笔二手，5 个板块，每板块各一笔

三、最大看点二：6 单里 4 个小区是台账首现

四、最大看点三：同为 84.40㎡，相隔 50 天，两笔差 10.00%

五、最大看点四：一号站 108㎡ 步行房，同面积段 28 笔最低

六、最大看点五：汇悦悦峰 4,991.50 与万达华城 5,258.56，包揽当日单价前二

七、最大看点六：清水洋房 3,824.63，与板块均值差 37.59%

八、让价与周期：让价均值几乎持平 10 月，周期偏慢一个量级

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

十、唯一租单：文海泊金湾 99㎡，月租 1,300 元

十一、数据口径

十二、合规声明

永川住宅二手房税费谁缴｜4 类税、3 个约定陷阱、5 步自查清单

一、反常识开场：合同写了"全部税费由买方承担"，法院说这两个税不算

二、4 类税：住宅与非住宅两套口径对照

三、2026 年有两条口径变了，不少人还在按旧的算

四、3 个约定陷阱：真正让人多掏钱的往往不是税率，是合同那句话

陷阱一："税费由买方承担"有效，但它有边界

陷阱二：唯一住房的"范围"写错一处，多出来的税判给了买方

陷阱三："满五唯一"是过户那一刻的状态，不是签约当天的承诺

五、5 步自查清单：签约前把税算清楚

六、2 条合同红线与 1 个时间红线

七、永川买房人怎么用这份清单

八、免责声明

九、相关阅读

永川恒森盛世华章小区百科大全：兴龙大道2022号90笔住宅成交、50年产权登记与凤凰湖双学区全解析

永川恒森盛世华章小区百科大全：兴龙大道2022号90笔住宅成交、50年产权登记与凤凰湖双学区全解析

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

五、最大看点四：一号站 108㎡步行房，同面积段 28 笔最低