永川昌龙阳光尚城小区百科大全：人民大道755号75笔真实成交、四年连降与文理附中划片全解析

昌龙阳光尚城是本系列到今天为止"官方零命中与登记口径缺口叠加"的一例：永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条全量检索零命中——系列第四例（2012 年建成早于栏目 2017 年归档起点，属正常缺档），14 栋 / 1880 户的登记值暂无官方口径可互证；房源库将小区登记为商住一体（系列第二个登记口径，此前仅伟豪创世纪），而产权年限登记为 70 年、与伟豪创世纪的 50 年形成登记口径对照；建筑面积 202,232㎡ ÷ 占地面积 69,984㎡ ≈ 2.89，高于登记容积率 2.50（与伟豪创世纪 2.84 vs 2.40 同型偏差）；车位地面/地下/停车费三个字段全部「暂无数据」。以上缺口本文如实标注，一律以住建官方备案为准。

价格端则呈现"均价高于评估、年度反转向下"的双面结构：2023-2026 年二手加权均价 5409→5354→4910→4558 元/㎡，四年连降、累计约 -15.7%；但整盘加权 5093 元/㎡ 仍高于银行评估均价 4850 元/㎡ +243 元/㎡（+5.0%），49 笔二手中 32 笔（65.3%）高于评估线、17 笔低于——而低于线的占比正从 2023 年的 2/11 走高到 2026 年 1-9 月的 6/9。落到按揭上：按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算，本站抽取的 6 个真实案例中 3 案足额 15.0% 首付、3 案上浮至 18.8%-21.2%——上浮幅度介于米兰阳光（仅 1 案 15.3%）与伟豪创世纪（3 案 26.2%-33.1%）之间，属「温和档」。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「昌龙阳光尚城」（编号 530），官方坐落重庆市永川区人民大道755号，板块登记为兴龙湖片区；成交台账 75 笔板块字段全部标注「兴龙湖片区」，与坐落口径一致。而永川区教委 2026 年小学招生范围原文使用的是简称「阳光尚城」（见模块三），两者为同一小区。另请注意：小学多校划片同一段原文中还有昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）等门牌，人民大道999号另有碧桂园翡翠郡（本站已另文解析）——同一路段、门牌序列相邻但分属不同小区，数据不可互相套用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.361583, 105.936355）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上 14 个点位标注的直线距离可在模块四配套表中逐项对照（表内共 19 个配套点，鸟瞰图标注其中 14 个主要点位）。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：646 条检索零命中（系列第四例）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告，检索关键词包含 "昌龙阳光尚城""阳光尚城""人民大道755""恒日"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条、正文补扫命中 0 条，零命中。

这是本系列第四例零命中：首例豪禧银山源（2011 年建）、第二例森望滟澜湖（2011 年建）、第三例伟豪创世纪（2012 年建），本期昌龙阳光尚城同为 2012 年建成——四个案例全部早于该栏目 2017 年起的归档起点，属同一年代性缺档，本文不做"从未取证"的推断。由此带来的直接影响是：14 栋、1880 户、恒日地产开发等登记值均无官方通告可互证，楼栋、户数与取证批次须以住建备案与产权证附图为准。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的项目鸟瞰效果图（图库原片，无第三方水印；图内含 1-14 号楼栋号标注，效果图与实景可能存在差异，以现场与住建备案为准），用于直观呈现楼栋立面与园区布局意象；楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量比值≈2.89 对容积率 2.50（与伟豪创世纪同型偏差）：202,232 ÷ 69,984 ≈ 2.89，高于登记容积率 2.50；按容积率反推占地面积应约 80,893㎡，登记值 69,984㎡ 约为反推值的 87%（缺口约 1.09 万㎡）——偏差量级远小于米兰阳光的 14.7，但方向与伟豪创世纪（2.84 vs 2.40）同型，涉及计容面积与容积率的表述以住建备案为准；
2. 商住一体 + 70 年产权的登记口径组合：商住一体为系列第二个登记口径（伟豪创世纪登记产权 50 年、本盘登记 70 年），商住一体小区的水电价制、转让税费与使用限制可能不同于纯住宅，涉产权用途、年限逐项以产权证为准；
3. 车位三字段全缺（系列首见）：地面车位、地下车位、停车费三个字段均「暂无数据」——此前各期至少有单字段登记（如森望滟澜湖缺车位、伟豪创世纪地下 600 个），本盘为已归档小区中首个三字段全无登记的个案，停车条件签约前必查；
4. 三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气均有登记企业（此前伟豪创世纪、森望滟澜湖供气均为「未知」）；
5. 官方通告未载套数与幢号：14 栋 / 1880 户暂无官方口径互证，须以住建备案为准；
6. 台账口径整齐：75 笔板块字段全部为「兴龙湖片区」，与坐落一致，不存在此前翡翠郡"兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈混用"、米兰阳光"94 笔标万达商圈"类的台账口径问题。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 1 月 8 日至 2026 年 9 月 26 日，骏耀房产网台账共归档本小区 75 笔成交记录：二手 49 笔 + 租单 26 笔，无异常剔除、无一手房记录，买卖占台账期的 65.3%、租赁占 34.7%。

二手 49 笔：成交总额 2166.69 万元、总面积 4254.29㎡，混合加权均价 5093 元/㎡（简单均价 5083、中位 5099、区间 3432-6481）。成交周期有数值的样本仅 3 笔（30/61/455 天），样本过少，本站不做流速断言；付款方式 44 笔未标注（按揭 3 笔、全款 2 笔）；装修 44 笔未标注（精装修 5 笔），样本过小不做装修溢价判断。

2.2 业态分组（二手口径）

台账期内 49 笔全部为高层成交——与登记建筑类型「高层住宅/钢混」一致，不存在洋房混装或业态拆分问题，整盘加权即高层口径，无需像翡翠郡（高层 6077 / 洋房 7506 分列）那样分业态对照，也不存在米兰阳光"洋房 4 笔样本过小"的罗列限制。

2.3 年度走势（二手口径）

四年连降是本篇的第一条价格发现：5409→5354→4910→4558 元/㎡，累计约 -15.7%；近 12 个月（截至 2026-09-26）12 笔、加权 4610 元/㎡，低于整盘加权 5093 元/㎡。第二条价格发现是评估线上下结构的反转：高于评估线的比例从 2023 年的 9/11（81.8%）降至 2026 年 1-9 月的 3/9（33.3%），低于线占比 2/11→2/17→7/12→6/9 反转向下——与年度加权的下行方向一致。单年样本有限（2026 年 9 笔），本站不做单年走势断言，仅归档台账事实。

2.4 面积段结构（二手口径）

三个结构性看点：

• 80-90㎡ 段为绝对主力（25 笔，占二手 51.0%），加权 5095 元/㎡ 与整盘 5093 元/㎡ 几乎持平——主力段即大盘口径，本小区的价格发现以该段为锚；
• 60-70㎡ 段零成交空档：其余 7 个面积段均有成交，唯独 60-70㎡ 在整个台账期（2023.01-2026.09）无一笔成交记录，本站如实留白，不做原因推断；
• 面积结构非单调：0-50㎡ 段 4784 元/㎡ 低于 100-110㎡ 段 5293 元/㎡，70-80㎡ 段 5606 元/㎡ 为多笔段最高（但仅 3 笔），110-130㎡ 段 4662 元/㎡ 最低——无清晰梯度方向，与伟豪创世纪"非单调"同型，不同于森望滟澜湖、米兰阳光的"小户型偏高"倒梯度，也不同于翡翠郡的大户型正梯度。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的园区景观图（图库原片，无第三方水印；资料图与现状可能存在时点差异，以现场为准），对应本小区 14 栋高层围合的园区环境意象，楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

• 最高单价 6481 元/㎡：2023-03-10，高层 76.04㎡，总价 49.28 万；
• 最低单价 3432 元/㎡：2026-04-22，高层 117.43㎡，总价 40.30 万；
• 最高总价 64.00 万元：2023-09-02，高层 108.90㎡（单价 5877 元/㎡）；
• 最低总价 15.80 万元：2024-05-10，高层 33.61㎡（单价 4701 元/㎡）。

最高与最低单价相差 1.89 倍——极差低于米兰阳光的 2.40 倍与伟豪创世纪的 2.17 倍，但 2023 年高点与 2026 年低点正好落在台账首尾两端，与四年连降的年度走势互相印证，楼层、朝向、装修与个案议价因素影响仍然显著，整盘均价的参考意义有限，议价请以逐笔成交口径对照。挂牌参考：台账中无挂牌-成交配对样本（挂牌价/挂牌日期字段全空，如实留白）；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 41.8-72.8 万元，82.37-128.68㎡）、出租 1 套（33.8㎡，挂牌月租 900 元），挂牌价不等于成交价。

2.6 租单记录（26 笔，毛收益率测算口径）

租单 26 笔，样本量达到本站收益率测算的最低门槛，但波动仍大，测算结果仅供参考。口径：毛收益率 = 年租金 ÷ 同面积段二手成交加权总价（台账未记录租赁挂牌价，按成交口径计算）；未扣物业费、空置与维修成本，为毛值口径。

月租均值 1085 元、中位 1050 元、区间 780-1680 元；逐笔毛收益率 2.9%-6.8%，中位 4.8%。分面积段看：0-50㎡ 段 14 笔毛收益率 4.3%-6.8%（2025-05-24 一笔 33.37㎡、月租 900 元达 6.8% 为全盘最高；2026-07-07 同面积段 780 元为全盘最低月租），50-60㎡ 段 2 笔 6.5%-6.6%（该段二手仅 1 笔，图中以 * 标注），70-80㎡ 段 1 笔 4.3%，80-90㎡ 段 8 笔 2.9%-4.1% 为收益率最低段，110-130㎡ 段 1 笔 3.6%；90-100㎡ 与 100-110㎡ 段二手有成交但无租单样本，如实留白。主力成交段（80-90㎡）恰是租赁收益率最低段——该段二手单价 5095 元/㎡ 为分母、月租 1000-1500 元为分子，毛收益天然偏低；2026 年 5 笔租单月租 780-1680 元，与整段区间一致。

上图为 26 笔租单的分面积段汇总与毛收益率测算（按同面积段二手成交加权总价估算），收益率波动较大，仅供参考。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

1. 价格结构：二手加权 5093 元/㎡，高于银行评估均价 4850 元/㎡ 约 243 元/㎡（+5.0%）；32:17 的高于/低于比意味着多数成交按评估认定值×85% 封顶放贷、差额转入首付，6 案中 3 案首付上浮至 18.8%-21.2%；
2. 四年连降 + 结构反转：5409→5354→4910→4558 元/㎡ 累计约 -15.7%，低于评估线占比 2/11→2/17→7/12→6/9，近 12 个月 12 笔加权 4610 元/㎡；
3. 主力段与总价门槛：80-90㎡ 段 25 笔占 51.0%，台账总价区间 15.80-64.00 万元；
4. 面积结构非单调：60-70㎡ 段零成交空档，70-80㎡ 段 5606 元/㎡ 为多笔段最高（3 笔），110-130㎡ 段 4662 元/㎡ 最低；
5. 租赁结构：26 笔租单占台账 34.7%，毛收益率中位 4.8%，0-50㎡ 段最高 6.8%，80-90㎡ 主力段最低 2.9%-4.1%；
6. 学区口径：小学为多校划片（文昌路红旗小学或兴龙湖小学二选一、门牌单列），初中文理附中门牌单列，详见模块三；
7. 配套区位：兴龙湖公园约 0.37 km、棠城公园约 0.62 km、文理学院A区约 0.87 km、时代天街约 1.37 km、重医新区分院约 1.48 km（见模块四）；
8. 档案缺口组合：官方通告零命中 + 体量比值 2.89 对 2.50 + 车位三字段全缺 + 商住一体 70 年登记口径——涉面积、产权、车位的表述均须回到住建备案与产权证核实（见模块六）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，本小区出现在第 19 段「多校划片」——门牌单列但为两校可选："人民大道755号（阳光尚城）"可就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；《城区初中招生范围》原文中"文理附中"段门牌单列了 755号。原文摘录如下：

• 小学（多校划片、门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》"19. 多校划片"段原文（节选）："昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）、人民大道755号（阳光尚城），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，“有户无房、有房无户”就读文昌路红旗小学。"
• 初中（门牌单列）——《永川区2026年城区初中招生范围》"4. 文理附中"段原文（节选）："双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号1-407号、双号2-686号，红河大道单号1-317号、双号2-366号，昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号，人民大道19号、58号、111号、333号、555号、669号、699号、755号、568号、666号，红河苑，文昌路1号（御景国际）、66号（湖山壹号）、88号、708号（湖山云麓）、788号、818号（悦湖壹号院），子庄路，红河中路（荷塘月色177号、君临棠城139号、青年根据地77号），人民北路，人民南路60-66号(长城大厦、竹映三清)，人民西一路，汇龙东一路，汇龙大道东一路，人民东路311号（新华书苑）、133号，文昌路688号（青秀湾）。"

两条交叉核验：

1. 初中口径自洽：同文"5. 兴龙湖中学"段对人民大道的表述为"人民大道双号668号、单号757号及以后路段"——755号 为单号且小于 757号，不在兴龙湖中学路段范围内，与文理附中段门牌单列 755号 互相印证，两段划片边界无缝衔接（人民大道999号的碧桂园翡翠郡按"757号及以后"归入兴龙湖中学，本站翡翠郡篇归档一致）；
2. "有户无房、有房无户"多校划片：同文"8. 多校划片"段载明：文理附中招生范围内“有户无房、有房无户”的小学毕业生就读文理附中或兴龙湖中学。

划片理解与声明：本小区小学为多校划片口径——户籍与房屋产权在辖区范围内的适龄儿童可在文昌路红旗小学或兴龙湖小学之间就读，“有户无房、有房无户”就读文昌路红旗小学；初中为文理附中门牌单列。教委原文使用简称「阳光尚城」，与房源库登记名「昌龙阳光尚城」为同一小区（见名称口径提示）。以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论：实际入学安排、录取顺位以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为昌龙阳光尚城（房源库坐标 29.361583, 105.936355）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是公园近、高校近、政务近，商业与交通偏远：兴龙湖公园约 0.37 km、棠城公园约 0.62 km 构成最近的生态资源，重庆文理学院红河校区A区约 0.87 km、水电学院约 1.16 km 两所高校环伺，区政府约 1.28 km；医疗资源为中距（重医新区分院约 1.48 km、区人民医院约 1.51 km）；大型商业中时代天街约 1.37 km 最近，万达广场购物中心约 3.14 km，永川客运中心约 4.08 km。兴龙湖小学（1.25 km）为小学多校划片的可选学校之一，兴龙湖中学（1.79 km）、永川中学新校区（2.06 km）均非本小区初中对口学校。须说明：万达广场购物中心为公开地图检索补充点位（公开地图数据未收录其独立节点），按星光大道789号门牌（与万达华城同址）坐标测算；大型商业的经营业态、学校的招生范围均以实际与官方公示为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

昌龙阳光尚城银行评估均价 4850 元/㎡（区间 4500-5200）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 5093 元/㎡ 对 评估 4850 元/㎡，差 +243 元/㎡（+5.0%）；
• 32 笔（65.3%）高于评估线、17 笔低于——高于线的成交按评估认定值×85% 封顶放贷，差额转入首付；
• 6 个真实按揭案例中 3 案足额 15.0%、3 案上浮 18.8%-21.2%——上浮幅度为「温和档」：介于米兰阳光（仅 1 案 15.3%）与伟豪创世纪（3 案 26.2%-33.1%）之间，与"65.3% 高于线"的占比方向一致但幅度可控（评估认定值通常接近成交价）。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估时，贷款按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付（本组 3 案触发，上浮 18.8%-21.2%）；低于评估线的成交按成交价足额 85% 放贷（本组 3 案 15.0%）。评估区间 4500-5200 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 体量与占地面积口径偏差：建筑面积÷占地面积≈2.89，高于登记容积率 2.50；按容积率反推占地应约 80,893㎡，登记值差约 1.09 万㎡，涉及计容面积、容积率的表述以住建备案为准；
2. 商住一体产权核实：登记为商住一体、产权年限 70 年——商住一体小区的水电价制、转让税费与使用限制可能不同于纯住宅，用途与年限以产权证载为准，逐项核实；
3. 车位三字段全缺：地面、地下、停车费均无登记，车位配比、产权与租售方式签约前必查；
4. 逐笔核价：小区内单价极差 1.89 倍，整盘均价参考意义有限，请按面积段与个案因素逐笔对照；
5. 60-70㎡ 零成交空档：该面积段近三年无一笔成交，涉及该段买卖请以相邻面积段逐笔口径对照；
6. 官方通告零命中：14 栋 / 1880 户 / 恒日地产开发均暂无官方互证口径，楼栋、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准；
7. 学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文（小学为文昌路红旗小学或兴龙湖小学多校划片、初中为文理附中门牌单列），实际入学安排以当年度公示为准，不构成入学承诺；
8. 配套与商业表述核实：万达广场为同址门牌补充点位，时代天街等商业名称以实际开业状态为准，涉及区位、配套的宣传口径以坐落与官方公示为准。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学多校划片两校可选、初中文理附中门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；
5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
6. 数据样本存在覆盖局限（全高层单一业态、60-70㎡ 段零成交、50-60㎡ 与 110-130㎡ 段各 1-3 笔、成交周期数值样本仅 3 笔、付款方式 44 笔未标注、装修 44 笔未标注、无挂牌-成交配对样本、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期米兰阳光（凤凰大道66号，凤凰湖片区 24 栋 2438 户）呈现的是"低于评估 12.6%、6 案中 5 案足额 15% 首付、四年连降 21%、官方通告命中 1 条 24 幢互证但年代与体量双双存疑"；本期昌龙阳光尚城（人民大道755号，兴龙湖片区 14 栋 1880 户商住一体社区）则是"高于评估 5.0%、3 案足额 + 3 案温和上浮 18.8%-21.2%、四年连降 15.7%、官方零命中叠加车位三字段全缺、小学多校划片两校可选"——加上更早的伟豪创世纪"评估线五五开 + 3 案上浮 26.2%-33.1%"，连续三期恰好构成评估线上下三种首付结构（强上浮 / 足额友好 / 温和上浮）与多种官方档案形态（零命中 / 命中但存疑 / 零命中+登记缺口叠加）的完整对照。

下期预告：米兰阳光文末预告过的凤凰大道88号（圣托里尼）——与本篇 755号 同为 2026 年小学划片原文中被门牌单列的社区，但一个在凤凰湖片区、一个在兴龙湖片区，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？圣托里尼仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

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