恒大悦府小区百科：153栋2669户、33笔成交4246元/㎡与11笔租赁样本

永川华创大道566号的恒大悦府（房源库编号 677，2019 年登记建成），带来本系列迄今最特别的一份官方档案：永川区政府 646 条预售通告中 15 条证载此地，2017 年三证以「中泰海棠壹品一期A组团」为名、2018-2021 年十二证以「恒大悦府二期」为名，开发主体全部为重庆中泰旅业发展有限责任公司——同一门牌、两个项目名、同一主体，为系列首见。价格端，44 条台账（买卖 33 笔 + 租赁 11 笔）中买卖加权 4246 元/㎡，与银行评估均价 4175 元/㎡ 仅差 71 元（+1.7%），与红河枫景同为系列最贴近评估线的样本；但 22 笔（66.7%）低于评估线，高层 25 笔加权 3700 元/㎡、八成低于线，贴平靠别墅 6659 元/㎡ 拉动，结构高度分化，极差 3.62 倍为系列最宽。学区呈「小学五洲小学门牌单列 + 初中永川中学宋锦桥校区路段级」组合。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

恒大悦府位于重庆市永川区华创大道566号，城南片区，房源库编号 677，登记建成年代 2019 年，物业类型为住宅、小区类型为大型社区。建筑类型登记为高层住宅、洋房、联排别墅、四合院四类业态，是本系列已解析样本中登记业态最多的一例（对照：巴塞罗那登记「洋房、小高层」两类，东欣桂语元山为纯洋房）。建筑结构钢混，楼栋总数 153 栋，规划户数 2669 户，建筑面积 390,000㎡、占地面积 466,666㎡，容积率 1.19（本系列低位档，对照：红河枫景 3.47 为最高、东欣桂语元山 1.50），绿化率 35.00%，产权年限登记 50 年。开发商登记为重庆中泰旅业发展有限责任公司，物业为重庆恒大金碧商业管理有限公司，物业费无登记；地下车位 3,196 个，折算约 1.20 个/户，处系列高位（对照：巴塞罗那约 0.35、东欣桂语元山 1.19）。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 3 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。登记建筑面积摊到每户约 146㎡，高于本系列多数样本的每户百㎡上下口径，与四类业态混合（含别墅、四合院）的体量构成同向。

1.2 三处登记疑点（以住建备案为准）

其一，占地大于建筑面积，为本系列首见：登记建筑面积 390,000㎡ 除以占地 466,666㎡ 得约 0.84，低于容积率登记值 1.19——本系列其余样本均为建面大于或接近「容积率×占地」的计容口径，本案反向差额明显。可能的解释包括占地字段含集中绿地、配套用地或分期未计容部分，本站不做超出现有证据的判断，以住建备案为准。

其二，年代口径分批：登记建成年代 2019 年，而官方通告证载一期组团 2017 年即取证（详见 1.3），两者相差两年以上，属大盘分批开发、按末批交付登记的口径，非登记错误。

其三，物业费无登记：本系列多数样本物业费在 0.9-2.8 元/㎡·月，本案字段留白，持有成本签约前必查（详见 6.1）。

1.3 官方预售通告：15 条证载、63 幢，「同门牌两项目名」系列首见

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「恒大悦府」在标题层面命中 11 条；对标题未命中的公示再做正文补扫，新增 4 条，合计 15 条证载、涉及 63 幢，覆盖登记 153 栋的 41.2%。逐条核对后得到本系列迄今最特殊的一组发现：

1. 同一门牌、两个项目名：2017 年三证——（2017）预字第 037 号、042 号（影像补扫确认）、060 号（标题载明）——以「中泰海棠壹品一期A组团」为名（060 号证载 5、29-33、35、36 幢）；2018-2021 年十二证以「恒大悦府二期」为名，证载 46、50 幢（2018-093）、129-134 幢（2019-043）、113、114、123、124 幢（2020-032）、135、137、138 幢（2020-019）、139 幢（017）、149 幢（016）、143 幢（064）、141 幢（079）、79-86 幢（088）、140 幢（099）、144 幢（018）、142 幢（036）。
2. 开发主体同一：15 条证载开发主体全部为「重庆中泰旅业发展有限责任公司」，与房源库登记开发商一致——「中泰海棠壹品」与「恒大悦府」并非两个开发主体先后拿地，而是同一主体在同一地块上先以自有品牌、后以「恒大」合作名义报建。一期用小编号（5-36 幢）、二期用大编号（46-150 幢），幢号体系互相衔接。
3. 监管银行涉及三家，可辨读 13 条：建设银行永川支行 3 条（2017 年三证）+ 交通银行永川支行 1 条（2018-093）+ 广发银行重庆江北支行 9 条（监管账号统一为 9550880213749700659）；另 2 条影像要素不可辨读，如实留白。这是本系列已解析样本中监管银行数量最多的一例（对照：东欣桂语元山为两银行并存）。

需要说明：站内小区库存在「中泰海棠壹品」独立词条的潜在混淆可能，本站按幢号体系、开发主体与坐落交叉核对后，将 2017 年三证归入本案证载链，其余同名不同坐落的条目不计入。历史项目名与现行门牌的对应关系，以不动产权证载为准。

1.4 小区鸟瞰与楼栋编号档案

上图为本站依据公开地图坐标（29.320735, 105.917813）绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-4 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

上图来自骏耀房产网房源图库，为项目分期阶段的楼栋编号影像：139#-150# 高层与洋房编号与 1.3 节官方证载的二期三批次幢号（139、140、141、142、143、144、149 幢）互相印证。该图为历史宣传资料，楼栋现状、名称与编号以现场及不动产权证载为准。

二、44 条台账：33 笔买卖 + 11 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 44 条记录，无混入记录、零异常剔除，实际记录区间 2023-08-29 至 2026-10-10。按口径拆分：二手房 22 笔、新房 11 笔、租赁 11 笔，工抵房 0 笔。一手与二手并存的形态与「2017 年取证、分批交付」的官方证载链互相吻合——2023-2026 年仍有新房成交，对应后期批次在售尾盘。

买卖 33 笔合计成交总额 1,494.05 万元、总面积 3,519.09㎡，加权均价 4246 元/㎡，中位数 3821 元/㎡。中位明显低于加权 425 元/㎡，说明少量高单价大面积个案（别墅、洋房）把加权值向上拉，读表时应同时看两个口径。

2.2 业态三分与轨道拆分：高层全面低于线，别墅全部高于线

业态三分是理解本盘的钥匙：高层 25 笔加权 3700 元/㎡，20 笔低于评估线（80%），是「66.7% 低于线」这一整体数字的主要来源；别墅 3 笔全部高于评估线（6659 元/㎡ 对评估线 4175 元/㎡），洋房居中（4621 元/㎡，2 笔低于线）。同一社区内，业态差异决定的价差远大于年度走势的波动。

轨道拆分：二手 22 笔加权 4348 元/㎡（中位 3753）对新房 11 笔加权 4017 元/㎡（中位 4088），两条轨道的中位与加权交叉（二手加权高、新房中位高），样本量不足以支撑两轨价差断言，本站仅如实并列。

2.3 年度走势：-30.9% 的表象与 2024 年一次下台阶的真实形态

四年走势 5725 → 3974 → 4716 → 3955 元/㎡，首末累计约 -30.9%。但有两点必须提示：一是2023 年仅 2 笔且为新房（4897、6277 元/㎡），代表性弱，首末降幅的实际参考价值有限；二是2024→2026 三年为 3974→4716→3955，首尾几乎走平——真实的价格形态是 2024 年一年内完成下台阶（15 笔中 11 笔低于评估线），此后在低位徘徊，2025 年的回升（4716 元/㎡）主要由 11 月别墅个案（9517 元/㎡）拉动。近 12 个月 10 笔加权 4634 元/㎡、中位 3630 元/㎡，加权与中位差 1004 元/㎡，同样是别墅个案拉动的结果。

2.4 面积段分布：90-110㎡ 主力段，130㎡ 以上另成一个价格体系

90-110㎡ 为绝对主力（15 笔占 45.5%），四段普通住宅（50-130㎡）的单价收敛在 3527-3809 元/㎡ 的窄区间内；130㎡ 以上段 5829 元/㎡ 突然抬升一个台阶，该段 6 笔全部为别墅（3 笔）与洋房（3 笔），说明本盘的面积段单价分化本质上是业态分化在面积维度上的投影，而非「面积越大单价越高」或「越低」的单调关系。

2.5 极值样本：极差 3.62 倍，系列最宽

• 最高单价 9517 元/㎡：2025-11-16 二手房／别墅 145.0㎡，成交价 138.0 万元；
• 最低单价 2626 元/㎡：2025-01-13 二手房／高层 76.55㎡，成交价 20.1 万元；
• 最高总价 138.0 万元：即上述别墅个案；
• 最低总价 20.1 万元：即上述高层个案。

最高与最低单价相除为 3.62 倍，为本系列已解析样本中最宽（对照：东欣桂语元山 1.45 倍最窄、红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍、巴塞罗那 2.05 倍）。最高总价恰为最低总价的 6.9 倍。两个极值分别来自四类业态的两端，同一社区内并存「138 万的别墅」与「20 万的高层」，是本盘「四业态混合大盘」定位在成交端的直接体现，也提示：讨论本盘价格必须先锁定业态，跨业态的平均数参考价值有限。

2.6 逐笔成交台账

2.7 租赁 11 笔：毛收益中位 3.6%

租赁 11 笔占台账 25.0%，实际区间 2023-08-29 至 2026-10-10。月租均值 1250 元、中位数 1200 元、区间 1000-1600 元；单方租金均值 12.63、中位 12.61 元/㎡·月，区间 9.52-14.34。以评估均价 4175 元/㎡ 折算的毛收益率中位 3.6%，区间 2.7%-4.1%（未扣税费、空置与维修成本），低于巴塞罗那 4.1% 与红河枫景 4.0% 的同口径水平。

三点提示：其一，与买卖端同形态，面积越大单方租金越低（50-70㎡ 段 14.34 对 110-130㎡ 段 12.25）；其二，按年度看 2023 年 2 笔月租均值 1100 元、2024 年 2 笔 1250 元、2025 年 2 笔 1225 元、2026 年 5 笔 1320 元，各年 2-5 笔样本过少，本站不做租金走势判断；其三，房源库当前出租 3 套（122㎡ 1500 元/月、99㎡ 1400 元/月、50㎡ 900 元/月），与台账 11 笔历史成交为两个口径（当前挂牌对历史成交），并不矛盾，其中 122㎡ 与 50㎡ 挂牌面积不在台账租赁面积序列内，属不同批次房源的正常现象。

2.8 付款、流速与字段留白

付款方式字段仅 4 笔有值（按揭 3 笔、全款 1 笔），其余 29 笔未标注，本站不做付款结构断言；挂牌价字段 0 条有值、成交周期字段 0 条有数值，无法做议价空间与流速判断，均如实留白。

装修字段 26 笔有值（「装修」19 笔、清水房 4 笔、精装修 3 笔），标注率 59.1%；户型字段 44 笔 100% 有值：三室二厅二卫 31 笔、二室二厅一卫 8 笔、四室二厅二卫 5 笔，与本盘「刚需三房为主、少量两房与大四房」的户型构成一致，是本系列户型标注率最高的样本之一。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：五洲小学（原文第 18 条，门牌单列）

2026 年永川区小学招生原文第 18 条「五洲小学」下，南大街辖区段以门牌单列本案：

「南大街辖区：华创大道，华创大道66号（港九香山屿）、169号、279号（汇悦悦庭）、566号（恒大悦府）、295号（横河安置房），原崩山、回龙、中河村，海棠大道888号（凰城御府），兴南路300号（回龙苑）。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生；……」

同时，原文第 2 条「上游小学小南校区」条目之下另有一句涉及本案门牌：

「五洲小学招生范围内南大街辖区华创大道，华创大道66号（港九香山屿）、169号、279号（汇悦悦庭）、566号（恒大悦府）、139号（银山公馆）、801号（银山公馆）、295号（横河安置房），原崩山、回龙、中河村，海棠大道888号（凰城御府），兴南路300号（回龙苑）“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生。」

两句对照的准确读法是：户籍和房屋产权同在辖区的适龄学生，按第 18 条归五洲小学（本案门牌单列）；「有户无房、有房无户」情形被列入第 2 条「上游小学小南校区」条目之下的表述（该句以「五洲小学招生范围内……」开头、挂在「上游小学小南校区」条目下，指向该类生源的就读安排）。两类生源的最终认定以永川区教委当年度审核为准，本站不做超出原文的推断。

3.2 初中阶段：永川中学宋锦桥校区（路段级，非门牌单列）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」宋锦桥校区段以路段表述覆盖本案（华创大道整段列入，未单列门牌号）：

「宋锦桥校区：泸州街，杨家坡，迎宾大道，……南大街（含川东农贸市场），兴南路，小桥子，南郊路，圣水路，科园路，新泰路。华创大道，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，内环东路，海棠大道777号（永兆逸家）、888号、899号，人民东路369号、168号、16号（五米阳光、红河枫景、华创），……」

同段原文对「有户无房、有房无户」另有例外安排：宋锦桥校区招生范围内南大街辖区（含华创大道）该类小学毕业生被列入除外条款，就读北山中学或永川九中。

综合起来，本案初中的准确归档是：户籍和房屋产权同在辖区 → 永川中学宋锦桥校区（路段级，「华创大道」整段）；「有户无房、有房无户」→ 北山中学或永川九中。这是本系列「小学门牌单列 + 初中路段级」组合（巴塞罗那、宇界维诗卡之后又一例），且本案初中路段级条款同样按生源类型分流出两套就读路径，认购时务必按自家户籍与产权状态逐句比对，不可只看校名。

3.3 三处边界与易混提示

1. 多校划片条款对本案不适用：原文第 19 条「多校划片」针对的是同心苑AB区（五洲或凤凰湖小学）、银山公馆（五洲或红专小学）等特定门牌，本案（华创大道566号）未列入该条，不适用多校划片，本站不做延伸解读。
2. 银山公馆与本案同路不同盘：华创大道139号、801号（银山公馆）与本案同在华创大道，且多校划片条款单列该校址（五洲小学或红专小学），与本案归档完全不同；此前已解析的豪禧银山源亦为另一小区，三者不可混同。
3. 地图点位校名不是划片校名：公开地图中距本案 2.83 公里（正东）的「凤凰湖中学」与 3.52 公里（东北）的「永川中学新校区」，均未出现在 2026 年原文与本案相关的表述中，与本案划片的「永川中学宋锦桥校区」不是同一所指，三者不可混同；本站已解析的红河枫景同属宋锦桥校区，但以「人民东路369号、168号、16号」门牌单列，与本案的路段级归档方式不同，可作对照。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（21 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有三点值得记录：一是最近点位为正东 1.93 公里的凤凰湖公园，本案距凤凰湖片区生态资源一湖之隔，但行政板块仍登记为城南片区，属两个片区的衔接地带；二是高教资源成带分布——重庆文理学院红河校区B区 3.54 公里（东北）、A区 4.02 公里（正北）、重庆现代制造职业学院 3.79 公里（正东）、重庆市永川职业教育中心 3.80 公里（正东）、重庆枫叶国际学校 4.27 公里（东北），3.5-4.3 公里圈内教育点位密集；三是医疗与城市级资源集中在 3.7-4.4 公里圈层——永川区人民医院 3.72 公里（正北）、人民广场 4.21 公里（正北）、永川区人民政府 4.35 公里（正北），对本盘而言属「车行可达、步行偏远」的区间。

需要说明两处留白：其一，划片初中永川中学宋锦桥校区未能在公开地图点位中以同名检索到（地图中「凤凰湖中学」「永川中学新校区」均非划片校名，见 3.3），故距离表中不含划片初中，其实际位置请实地踏勘；其二，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘。另需如实说明：本案周边 3 公里内无轨道交通与大型商业综合体点位入表，配套密度低于本系列已解析的兴龙湖、万达商圈样本，这与城南板块的城市发展阶段一致。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：66.7% 低于线的「贴平」

房源库评估指导价区间为 3500-4800 元/㎡，评估均价 4175 元/㎡；同时房源库另载分业态评估口径「电梯 3850 元、洋房 4500 元」——4175 元/㎡ 恰为两口径的中值，即本盘评估线本身按业态分层（高层低、洋房高），与 2.2 节成交端「高层 3700、洋房 4621、别墅 6659」的业态梯度同构。

买卖 33 笔加权 4246 元/㎡，高于评估均价仅 71 元（+1.7%），与红河枫景（+1.9%）、新鸥鹏巴川府（+0.9%）同属系列最贴近评估线的一档；但33 笔中 22 笔低于评估线（66.7%），低于线比例远高于红河枫景的 42.0%——同样是「贴平」，红河枫景是 50 笔样本高度收敛（三口径极差仅 18 元）的普涨式贴平，本案则是高层普遍低于线、别墅全部高于线的结构合成贴平。对购房人的直接含义：高层房源大概率触发按评估封顶，别墅洋房则有按成交价足额贷款的空间，逐案核对银行实际评估认定值是共同前提。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 4 笔有值（按揭 3、全款 1），无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算：

读表要点： 6 套中 4 套（105㎡、112㎡×2、112.04㎡）挂牌单价低于或贴近评估线，按成交价足额 85% 贷款、首付 15.0%-15.1%，为系列在售测算中最接近常规预期的一组；69㎡ 案挂牌 4319 元/㎡ 略高于评估线，首付 17.8%；311㎡ 大面积案挂牌 388 万元（12476 元/㎡），而按评估均价折算的评估认定值仅 129.84 万元，挂牌高出评估认定值约 2 倍，首付被动升至 71.6%（277.63 万元）、月供 4047 元——大面积改善产品在本盘的评估落差最为极端，与巴塞罗那 142㎡ 案（首付 59.6%）同为系列评估落差的代表性个案。除 311㎡ 案外，5 套挂牌单价（3821-4319 元/㎡）均贴近近 12 个月成交加权 4634 元/㎡ 的高层与洋房成交区间，挂牌定价与近期成交同向。利率与成数按首套二套同口径处理，月供不构成贷款承诺，具体以银行实际评估与审批为准。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 先锁业态再看价：高层 25 笔加权 3700 元/㎡（80% 低于评估线）对别墅 3 笔 6659 元/㎡（0 笔低于线），极差 3.62 倍为系列最宽，跨业态比较与跨业态议价均无意义，出价前先锁定同业态近期成交；
2. 银行评估认定值逐案取得：评估区间 3500-4800 元/㎡ 且分业态口径并存（电梯 3850、洋房 4500），同一套房源在不同银行、不同业态口径下的认定值差异可能明显，高层房源大概率触发按评估封顶，差额需自有资金补足；
3. 大面积改善产品的评估落差：311㎡ 在售案挂牌高出评估认定值约 2 倍、首付 71.6%，同类大面积房源购买前务必先取得银行评估认定值再做资金安排；
4. 「同门牌两项目名」的产权核对：2017 年「中泰海棠壹品一期A组团」三证与 2018-2021 年「恒大悦府二期」十二证为同一主体同门牌的先后报建名，涉及一期幢号（5、29-33、35、36 幢）的房源，签约前核对不动产权证载项目名与幢号；
5. 官方证载覆盖 41.2%：15 条证载涉及 63 幢，未覆盖的楼幢无官方证载幢号可查，以不动产权证载与住建部门档案为准；
6. 占地大于建筑面积的登记差额：建面 390,000㎡ 对占地 466,666㎡（比值约 0.84）低于容积率 1.19，为系列首见，可能含未计容口径差异，签约时以合同证载面积为准；
7. 物业费无登记：持有成本字段留白，收费标准与物业服务内容签约前与物业（重庆恒大金碧商业管理有限公司）核对；
8. 学区两级均按生源类型分流：小学户籍产权类归五洲小学（门牌单列）、「有户无房、有房无户」类表述列于上游小学小南校区条目下；初中户籍产权类按「华创大道」路段归永川中学宋锦桥校区、「有户无房、有房无户」类就读北山中学或永川九中——务必按自家户籍与产权状态逐句比对原文，以教委当年度审核为准；
9. 同路易混小区：华创大道139号、801号（银山公馆）适用多校划片（五洲或红专小学），与本案归档不同；地图点位「凤凰湖中学」「永川中学新校区」均非划片校名；
10. 车位与产权口径：地下车位 3,196 个（约 1.20 个/户）为登记值，产权年限 50 年、建成年代 2019 年为分批交付登记口径，车位租售条件与土地年限以证载为准；
11. 样本边界明显：2023 年买卖仅 2 笔、租赁各年 2-5 笔、付款方式仅 4 笔有值、挂牌价与成交周期字段 0 条有值、装修字段标注率 59.1%，详见 2.3 与 2.8 节，相关结论不做走势外推；租赁毛收益率基于评估均价折算，非实际成交回报；
12. 配套密度属城南板块现状：最近点位凤凰湖公园 1.93 公里，医疗与政务资源在 3.7 公里以外，3 公里内无大型商业综合体点位入表，日常通勤与购物请实地踏勘。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 8 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-08-29 至 2026-10-10，共 44 条，其中二手房 22 笔、新房 11 笔、租赁 11 笔、工抵房 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际评估与审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学属五洲小学招生范围，以「华创大道566号（恒大悦府）」门牌单列；初中落入永川中学宋锦桥校区「华创大道」路段表述，非门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片初中未能在公开地图点位中以同名检索到，故未列入距离表；
5. 官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题命中 11 条、正文补扫新增 4 条，合计 15 条证载 63 幢），证载幢号、套数与监管银行信息以通告影像及不动产权证载为准；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（2023 年买卖仅 2 笔、租赁各年 2-5 笔、付款方式仅 4 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、装修字段标注率 59.1%、物业费无登记、官方证载覆盖 41.2%），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期巴塞罗那（红河大道888号，25 栋 1500 户，2011 年建成）以 38 笔加权 5438 元/㎡ 高出评估线 17.8%、在售 6 套全部按评估封顶收官。本期恒大悦府与它构成一组「评估线两侧」的对照：巴塞罗那整体高出评估线 17.8%，是全面高于线的普涨式偏离；本案加权仅高出 1.7%，看似贴平，实为高层普遍低于线、别墅全部高于线的结构合成——同为「与评估线差距不大」的表象（对照红河枫景 +1.9% 为三口径收敛的贴平），三种结构对购房人的操作含义完全不同。两期连读可以得出本系列反复验证的结论：评估线是逐案核对的起点，而不是价格判断本身。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期恒大悦府所在的城南片区与圣托里尼所在的凤凰湖片区以凤凰湖公园相隔不足 2 公里，但学区归档、板块口径与配套密度均不相同，两盘对照能否看清永川南部板块的分界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，恒大悦府因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

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