永川10月21日成交3单 二手房首次全落老区

同一天，永川只录入了 3 笔成交——而这 3 笔，全部落在老区。这是本台账 82 个交易日里的第一次。更耐人寻味的是价格：最贵的一套 3,032.72 元/㎡，最便宜的一套 2,599.04 元/㎡，倍差只有 1.1669，在 80 个「有 2 笔以上售单」的交易日里排第 3 小（中位为 2.7525）。

量缩到 3 单、价差压到 1.17 倍、区域全部收敛到老区——这三个特征同时出现，才是 10 月 21 日真正值得记录的地方。但请先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 21 日当天录入的 3 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。3 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

一、当日总览：3 单、3 个板块，全部落在老区

先把盘子摆清楚。

• 全天录入成交 3 单：二手房 2 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
• 按区域：老区 3 单、新区 0 单，老区占比 100%。这是本台账 82 个交易日中唯一一次「单日记录全部为老区」——此前 81 天没有任何一天出现这种结构；
• 按板块共涉 3 个，各 1 单：渝西广场片区、大南门片区、蚂蝗桥片区，集中度 33.3%；
• 按物业类型：售单为高层 1 笔、步行房 1 笔；租单为步行房 1 笔。按装修口径：3 笔全部记为「装修」；
• 户型：三室二厅二卫（昌州城市花园）、二室二厅二卫（仁豪星城）、二室二厅一卫（二院家属院·租）；
• 2 笔售单成交面积合计 206.69㎡、成交总价合计 56.98 万，套均面积 103.34㎡、套均总价 28.49 万（全库 377 笔售单套均 96.69㎡ / 38.40 万）；
• 二手单价区间 2,599.04 ～ 3,032.72 元/㎡，算术均值与中位均为 2,815.88 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 2,756.79 元/㎡，最高与最低相差 1.1669 倍；
• 3 个小区中，仁豪星城为台账首现（此前 0 条记录），首现率 33.3%。

规模上，3 单在台账 82 个交易日中属于偏低量级：全库单量中位为 6 单、均值 6.39 单，≤3 单的交易日累计仅 10 个（含今日），最近一次是 10 月 1 日（同为 3 单）。10 月 1—21 日累计 144 单、21 个交易日日均 6.86 单，今日仅为月内日均的 43.7%。

为什么老区包场这件事值得单独说？因为本台账的老区与新区几乎是两套价格体系：全库 261 笔新区售单均价 4,597.60 元/㎡，115 笔老区售单均价 2,418.70 元/㎡，两者相差 1.90 倍。当某一天的记录全部来自老区，当日均价的读数会天然偏低——这与「房价变化」无关，只与当天成交的是什么房子有关。

二、累计口径：本月第 142—144 单，台账第 522—524 单

按台账连续计数：

• 当日为今日第 1—3 单、本月第 142—144 单。10 月 1—21 日累计 144 单，21 个交易日日均 6.86 单（10 月 1—20 日为 141 单、日均 7.05 单）；
• 按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 522—524 单，截至当日累计 524 单——其中二手房 377 单、租单 138 单、一手房 6 单、新房 3 单；
• 关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
• 另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 524 单。

三、2 笔二手房逐笔明细

按成交单价从高到低排列（单价单位：元/㎡）：

当日唯一一笔租单：二院家属院（蚂蝗桥片区 · 步行房 · 装修 · 二室二厅一卫 · 77.24㎡）300 元/月 = 3.88 元/㎡·月。

成交额集中度：单笔最高（昌州城市花园 34.18 万）占当日二手总额 59.99%。只有 2 笔样本时，集中度这个指标本身也失去了参考价值——这是读当日任何均价前必须记住的前提。

四、昌州城市花园：小区 4 笔里的最高单价，4 天成交

昌州城市花园（大南门片区 · 步行房 · 装修 · 三室二厅二卫 · 131.51㎡ · 34.18 万 · 2,599.04 元/㎡ · 全款 · 4 天 · 业主独家代售）是当日总价最高的一笔，也是这个小区台账里单价最高的一笔。

• 该小区台账共 4 笔售单。此前三笔：9 月 10 日 126.17㎡ 精装修 20.80 万 1,648.57 元/㎡；9 月 26 日 81.84㎡ 装修 16.80 万 2,052.79 元/㎡；10 月 13 日 100.15㎡ 简装 18.68 万 1,865.20 元/㎡。今日这笔面积最大（+4.23%）、总价最高（+64.33%）、单价最高（+26.61%），比小区历史均价 1,855.52 元/㎡ 高出 40.07%；
• 口径提示：与 9 月 26 日那笔（同为「装修」口径、同为全款）相比，面积 +60.69%、单价 +26.61%；与 10 月 13 日那笔相比，面积 +31.31%、单价 +39.34%，但后者为简装口径。四笔记录的装修口径并不统一（精装修 / 装修 / 简装 / 装修），因此这些差值只能读作「不同房源之间的成交差异」，不能读作该小区的价格变化；
• 放回板块：大南门片区剔除今日后历史 4 笔售单均价 1,360.00 元/㎡、最高 1,865.20 元/㎡。今日这笔刷新板块最高单价（+39.34%），比板块历史均价高出 91.11%；含今日后板块累计 5 笔、均价升至 1,607.81 元/㎡。但该板块累计仅 5 笔，样本极小；
• 放回物业类型：全库 78 笔步行房售单均价 1,969.41 元/㎡、中位 1,788.81 元/㎡。本笔高于步行房均值 31.97%、高于中位 45.29%，在 78 笔中排第 22 高；放到「步行房且 ≥120㎡」的 18 笔里，单价排第 4 高；
• 成交周期 4 天：挂牌日期记录为 2026 年 10 月 16 日，与成交日相距 4 天，字段完全一致。4 天在全库 357 笔有周期售单中排第 43 短，仅为全库中位（83 天）的 4.82%；
• 让价 11.91%（挂牌 38.80 万 → 成交 34.18 万，绝对额 4.62 万）。对照：全库 100 笔带挂牌价售单让价中位 12.96%、均值 17.24%；步行房带挂牌价的 22 笔让价中位高达 23.52%。本笔比步行房中位低 11.61 个百分点，也比该小区 10 月 13 日那笔的 18.07% 低 6.16 个百分点，在 10 月 100 笔带挂牌价售单中由大到小排第 55；
• 横向排位：单价 2,599.04 元/㎡ 在全库 377 笔售单中排第 293 高，面积 131.51㎡ 排第 29 大，总价 34.18 万 排第 196 高。

五、仁豪星城：台账首现，渝西广场片区第 2 高

仁豪星城（渝西广场片区 · 高层 · 装修 · 二室二厅二卫 · 75.18㎡ · 22.80 万 · 3,032.72 元/㎡ · 全款 · 37 天 · 业主独家代售）拿到当日最高单价，也是当日唯一一笔台账首现小区。

• 放回板块：渝西广场片区剔除今日后历史 7 笔售单均价 1,939.15 元/㎡、最高 3,514.55 元/㎡（10 月 17 日俊豪中央大街 91.05㎡ 装修 全款）。本笔高于板块历史均价 56.39%、低于板块最高 13.71%，在含今日的 8 笔中排第 2 高；板块含今日均价升至 2,075.85 元/㎡；
• 放回同类：全库老区高层售单 55 笔均价 3,007.65 元/㎡、中位 2,929.18 元/㎡，本笔略高于均值 0.83%，在其中排第 23 高；但放到全库「装修 · 高层」的 57 笔里（均价 3,956.31 元/㎡），本笔低于均值 23.34%。同一笔单价，在「板块内第 2」与「同类目内偏低 23%」之间切换，只是参照系不同；
• 成交周期 37 天：挂牌日期 2026 年 9 月 13 日，距成交 37 天，字段完全一致。37 天在全库 357 笔有周期售单中排第 114 短，为全库中位（83 天）的 0.45 倍；
• 让价 11.63%（挂牌 25.80 万 → 成交 22.80 万，绝对额 3.00 万），低于全库让价中位 12.96%，在 10 月 100 笔带挂牌价售单中由大到小排第 58；
• 横向排位：单价 3,032.72 元/㎡ 在全库 377 笔售单中排第 258 高，面积 75.18㎡ 排第 311 大，总价 22.80 万 排第 291 高。

当日两笔售单的单价只差 433.68 元/㎡、倍差 1.1669——一笔是老区高层小两室，一笔是老区步行房大三室。物业类型不同、面积相差 56.33㎡，价格却几乎贴在一起。这说明「单价」这个指标在跨物业类型比较时几乎没有分辨力。

六、租单 1 笔：300 元/月，全库 138 笔最低

二院家属院（蚂蝗桥片区 · 步行房 · 装修 · 二室二厅一卫 · 77.24㎡）300 元/月 = 3.88 元/㎡·月，是当日唯一一笔租单，也是本台账全库 138 笔租单中单价最低的一笔。

• 与次低一笔（10 月 7 日利雅大厦 70.00㎡、300 元/月、4.29 元/㎡·月）相比低 9.56%，两者月租额同为 300 元，是全库并列最低的月租金；
• 放回同类：全库步行房租单 14 笔，中位 8.07 元/㎡·月，本笔比中位低 51.92%；放回区域：老区租单 27 笔中位 11.11 元/㎡·月，本笔低 65.08%；放回全库：租单中位 15.88 元/㎡·月，本笔低 75.57%；
• 该小区并非首次出现：9 月 27 日曾录入同一小区一笔售单——面积同为 77.24㎡、步行房、装修、全款、6.00 万，折合 776.80 元/㎡，是全库 377 笔售单中单价第 6 低的一笔。两套房源面积完全相同、物业类型与装修口径一致，属于同一批老旧房源的典型样本；
• 板块口径上，蚂蝗桥片区此前 19 条记录全部为二手房，今日这笔是该板块台账首笔租单；另需说明，该板块名称在历史记录中曾写作「蚂蝗桥附近」（9 月 27 日）与「蚂蝗桥片区」，本文按当日原始记录保留，未做合并。

租单单价对户型、面积、楼栋与家具配置的敏感度远高于售单，单笔 300 元/月的租金不能代表永川整体租金水平，也不代表该片区同类房源的普遍价格。

七、让价与周期：两笔让价都低于全库中位，周期都快于中位

• 让价：2 笔售单全部带挂牌价，分别为 11.63% 与 11.91%，算术均值 11.77%，绝对额合计 7.62 万（4.62 + 3.00）。对照全库 100 笔带挂牌价售单（中位 12.96%、均值 17.24%），当日均值比全库中位低 1.19 个百分点；与 10 月 1—20 日的 112 笔售单相比同样偏低；
• 其中昌州城市花园那笔步行房让价 11.91%，而全库 22 笔步行房带挂牌价售单的让价中位是 23.52%，本笔不到同类的一半。但样本仅 1 笔，只能描述为当日现象，不能推断议价空间收窄；
• 周期：4 天与 37 天，中位 20.5 天，均快于全库中位（83 天）；在全库 357 笔有周期售单中分别排第 43 短与第 114 短，均落在前三分之一。当日没有一笔周期 ≥365 天的长跑单（全库这一比例为 16.5%）；
• 两笔的挂牌日期与成交周期字段完全自洽（9 月 13 日 + 37 天 = 10 月 20 日区间；10 月 16 日 + 4 天 = 10 月 20 日），当日无待核实的周期异常。

八、独家与付款：2/2 独家、0 按揭

• 独家代售率 100%（2/2）。作为对照：10 月 1—20 日 112 笔售单独家率 55.4%、全库 377 笔售单独家率 38.2%。在售单 ≥2 笔的 80 个交易日中，100% 独家仅出现 8 天，10 月内为第 5 天（10 月 3 日、6 日、9 日、17 日、21 日）；
• 按揭率 0%（2/2 全款）。对照：10 月 1—20 日售单按揭率 47.3%、全库 43.2%。但 2 笔样本下这个数字没有任何统计意义——它只说明当天这两位买家的支付方式，不代表信贷环境或购房意愿的变化；
• 需说明：付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

九、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 -27.12%，不等于房价下行。当日 2 笔算术均价 2,815.88 元/㎡，比 10 月 1—20 日 112 笔售单的 3,863.92 元/㎡ 低 27.12%，加权口径（2,756.79 vs 3,923.67）低 29.74%。但逐级剔除后：剔除最高 1 笔（仁豪星城 3,032.72）→ 剩 1 笔 2,599.04，低 32.74%；剔除最低 1 笔（昌州城市花园 2,599.04）→ 剩 1 笔 3,032.72，低 21.51%。2 笔样本下无论剔除哪一笔，剩下的都还是「低 20% 以上」——这个差值几乎全部来自「当日成交的都是老区房源」，而不是价格本身的变化。请务必连同下一层结构一起读。

陷阱二：老区与新区是两套价格体系，混在一起算均价必然失真。全库 261 笔新区售单均价 4,597.60 元/㎡、115 笔老区售单均价 2,418.70 元/㎡，相差 1.90 倍。今日 3 笔全部来自老区——这是 82 个交易日里的第一次。在这种结构下，当日均价与月度均价的差值主要由「成交区域结构」解释，把它读作价格信号是典型的误读。

陷阱三：板块与小区的样本量极小，排名不等于结论。当日三个板块各 1 单；昌州城市花园所在的大南门片区含今日累计仅 5 笔售单，仁豪星城所在的渝西广场片区累计 8 笔，仁豪星城本身更是只有今日这 1 笔记录。所谓「刷新板块最高单价」在 5 笔样本里只是一个个例成为最大值，不具备任何推断价值。同理，全库 78 笔步行房与 231 笔高层的分层均价（1,969.41 vs 4,168.62 元/㎡）相差 2.12 倍，物业类型不同，单价不可直接相减。

十、数据口径与合规声明

1. 数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 21 日录入的真实成交记录，共 3 条（二手房 2 条、租单 1 条），无抽样、无估算；
2. 台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 21 日累计 524 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
3. 单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；租单单价 = 月租金 ÷ 面积；
4. 单日样本仅 3 条，分散于 3 个板块、各 1 笔，且全部为老区房源，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
5. 不同装修口径与不同物业类型之间的单价不可直接相减；板块名称以当日原始记录为准，「蚂蝗桥附近 / 蚂蝗桥片区」「大南门 / 大南门片区」等历史写法差异未做合并处理；
6. 待核实项：无。当日 2 笔售单的挂牌日期与成交周期字段完全自洽，成交面积、成交价、单价三列数值完整；
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