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永川二手房居间合同里的10条霸王条款：签了也未必算数｜3条法律底线+4个投诉渠道

骏耀房产避坑指南

📌 数据使用说明：本文条文引自《中华人民共和国民法典》第四百九十六至四百九十八条、第九百六十一至九百六十五条及《房地产经纪管理办法》；地方规范引自重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市市场监督管理局、中共重庆市委网络安全和信息化委员会办公室联合印发的《重庆市房地产经纪管理实施细则（试行）》（2025 年 2 月 28 日印发）及住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》；案例与金额均引自人民法院、主流媒体的公开报道并脱敏改写。本文不发布骏耀房产网自有成交数据，不含任何房价数据。

"这是我们公司的统一模板，改不了。"

永川二手房交易里，这句话几乎每个买房人都听过。但公开判决给出的答案是：统一模板，不等于统一有效。

据上游新闻援引南国早报报道，南宁一业主与中介约定“成交底价 240 万元、超出部分作为佣金”，房屋以 275 万元成交后，中介起诉索要 35 万元差价——占成交价 12.7%。法院认定其利用信息优势在买卖双方间制造差价、违背忠实报告义务与公序良俗，约定无效，二审维持。另一起案件中，北京西城区人民法院认定“促成签约即收全费、任何情况不予退费”属无效格式条款，结合已提供服务比例酌定退还服务费 6.5 万元。

签字是真的，条款却可能不算数。差别在下面 3 条法律底线。

一、3 条法律底线：判断霸王条款只需三步

底线 1：有没有被"显著提示并说明"——民法典第 496 条

格式条款提供方必须以合理方式提示对方注意免除或减轻其责任等重大利害关系条款并按要求说明。未尽提示或说明义务的，对方可主张该条款不成为合同内容。

底线 2：是否"不合理地免除自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利"——民法典第 497 条

只要符合这一项，该格式条款直接无效——这是霸王条款最主要的落点。

底线 3：有歧义时怎么判——民法典第 498 条

对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释；与非格式条款不一致的，采用非格式条款。手写补充条款效力高于印刷体。

另有两条管"钱"：第 963 条，中介促成合同成立才可请求报酬；第 964 条，未促成的不得请求报酬，但可按约定请求必要费用。

二、10 条霸王条款：逐条拆解

第 1 条："无论交易是否成交，中介费均不退还"

违反第 964 条。中介未促成合同成立，只能主张必要费用，无权要全额报酬。公开报道中，北京一购房者因房屋存在重大产权瑕疵导致交易失败，法院认定"中介费任何情况不退"条款违反公平原则，判令返还中介费 5 万元。

第 2 条："签订居间合同当日一次性付清全部中介费"

本身未必无效，但风险极高——钱付完，服务动力也就没了。住建部与市场监管总局的意见明确：经纪机构收费前应出具收费清单，列明标准与金额，由当事人签字确认；重庆细则第二十二条要求明码标价、不得收取未予标明的费用。建议按签约、贷款审批、过户交房三节点分期并留尾款。

第 3 条："买方违约中介费不退，卖方违约中介费仍由买方承担"

典型加重对方责任，符合第 497 条无效情形。不是你的过错导致的交易失败，不该由你承担中介费成本。

第 4 条："带看后 90 天内不得通过其他渠道购买该房，否则付双倍中介费"

《民法典》第 965 条规制的"跳单"，前提是利用了中介提供的交易机会或媒介服务而绕开中介直接订立合同。广西南宁市兴宁区人民法院在裁判要旨中明确：委托人通过其他公众可知悉的途径获得非独家房源信息，对比报价与服务后订立合同，不构成"跳单"违约。人民日报 2026 年 8 月报道的北京一中院案件结论相同。

第 5 条："独家委托期内自行出售，仍须支付全额佣金"

独家条款本身可约定，但金额会被调整。安徽芜湖市弋江区人民法院 2026 年 7 月审结一案：约定推广费按委托价 142 万元的 0.5% 计 7100 元并加收滞纳金，法院认定跳单违约成立，但因中介无法举证实际支出的必要费用，酌定违约金 2000 元。新疆伊宁市人民法院 2026 年 6 月调解的一案，中介主张 2.2 万元，最终调解支付 6000 元。

第 6 条："买卖任一方违约，中介有权与守约方平分定金"

山东东港法院公开的一起案件：中介托管 1 万元定金，收条中预先打印该条款，无加粗标红、未作专门说明。法院认为中介并非买卖合同当事人，依法不享有定金分割与处置权利，且该条款属重大利害关系格式条款却未尽提示说明义务，判令中介全额返还 1 万元定金。

第 7 条："超出约定底价部分归中介所有"

即开篇南宁案。这类"吃差价"约定被认定为违背公序良俗而无效。重庆细则第二十一条同时明确，经纪服务收费实行市场调节价，由交易各方协商确定，网络平台不得强制统一收费标准。

第 8 条："须在本机构办理按揭与过户，另收服务费"

《房地产经纪管理办法》第十七条与重庆细则第二十二条均规定：提供代办贷款、代办房地产登记等延伸服务，应当向委托人说明服务内容与收费标准，经委托人同意后另行签订书面合同；不得混合标价、捆绑收费。被强制搭售的，可拒绝并向市场监管部门反映。

第 9 条："房源信息由卖方提供，本机构不承担权属核查责任"

违反第 962 条如实报告义务——故意隐瞒重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。重庆细则第二十三条要求经纪机构查看房屋及权属证书、编制房屋状况说明书；第二十条还要求门店公示营业执照、备案证明与举报投诉电话。

第 10 条："本合同最终解释权归本机构所有"

经营者单方保留"最终解释权"即与第 498 条冲突——真有歧义，作不利于提供格式条款一方的解释。这条写了也白写，但它本身是个信号：合同的重心在免责，不在服务。

三、4 个永川本地投诉与查询渠道

渠道 1：永川区住房城乡建设部门

依重庆细则第五条，区县住房城乡建设部门负责本区域内经纪机构备案管理与日常监督。涉及吃差价、隐瞒抵押查封、未按约定提供服务的，可提交书面投诉。

渠道 2：永川区市场监督管理局

格式条款、价格欺诈、虚假宣传、无照经营属市场监管范畴。重庆市永川区市场监督管理局公开信息显示，办公地址为重庆市永川区胜利北路 66 号，联系电话 023-61188661，投诉举报 023-12315、023-12345。

渠道 3：全国 12315 平台与 12345 政务服务热线

受理快、流程透明、反馈闭环，适合初步维权。提交材料应包括合同文本、沟通记录、付款凭证等客观证据。

渠道 4：全市房地产经纪管理服务平台 + 重庆市房地产业协会

重庆细则第十七条、第十八条建立实名登记制度：市民可通过全市房地产经纪管理服务平台或扫描工作牌二维码查验经纪人员实名登记信息；未出示实名登记工作牌的，相关场所可以拒绝进入。重庆市房地产业协会依章程负责行业自律与资信评价，可受理调解。

四、2 个签约动作：把"事后扯皮"变成"事前留痕"

动作 1：所有承诺落纸，所有改动盖手印。不接受任何空白条款；对不合理条款当场划改并在改动处双方签字或捺印；手写补充条款效力高于印刷体（第 498 条）。签约场所尽量选有监控的正规场所，全程保留合同、补充协议、转账凭证与聊天记录。兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈、蚂蝗桥、胜利路各板块门店密度不同，合同文本差异也不小，建议多走两家逐条比对。

动作 2：钱分三期付，尾款压到交房后。中介费按签约、贷款审批通过、过户交房分节点支付；定金与房款进资金监管账户而非私人账户（详见本栏目 Vol.08）。一手交钱一手交房的节奏一旦被打乱，主动权就没了。

永川本地办理口径可向永川区不动产登记事务中心、永川区住房城乡建委咨询，网签与登记可通过"渝快办"申办；涉法问题可拨打 12348 公共法律服务热线。

骏耀提示

作为长期观察永川房产市场的信息平台，骏耀房产网想强调的是：居间合同上最贵的，往往不是佣金那一行，而是你放弃权利的那几行。3 条法律底线、10 条典型条款、4 个本地渠道、2 个签约动作——做全这些不过多花一小时；而跳过它们的代价，公开判决里写得清楚：35 万元差价被判无效、6.5 万元服务费被判退还、1 万元定金被判全额返还。上述条文与渠道全部公开，可自行核验。