2026三季度永川楼市季报：612笔成交，均价回落6.66%

2026 年第三季度（7—9 月），永川房产中介联盟成员门店累计报送成交 612 笔（产权 427 笔、租赁 185 笔），季度加权成交均价 4,183.37 元/㎡。同比 2025 年三季度，成交笔数回落 4.52%、均价回落 6.66%；环比 2026 年二季度，笔数回落 12.32%、均价回落 2.75%。同期政策端完成了房地产发展新模式的基础性制度搭建，并于 9 月末推出首套住房贷款财政贴息工具。本文仅作数据陈述与口径说明，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。

一、季度宏观与政策环境

三季度全国房地产政策延续"稳字当头、制度定型"的基调，工作重心由定调转向落地。按公开信息梳理，与本区域相关度较高的事项包括：

• 7 月 30 日，中央政治局会议将稳定房地产市场纳入筑牢安全屏障的工作框架；同期批复的《扩大消费"十五五"规划》首次把住房纳入大宗耐用消费品体系。
• 8 月 28 日，住建部、自然资源部、人民银行、金融监管总局、证监会等部门集中发布销售、信贷、融资一揽子新政：《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号）要求预售项目单体建筑完成主体结构封顶、购房款全部进入资金监管账户，新出让土地项目优先现房销售。
• 9 月 18 日，国新办发布会提出房地产发展新模式框架，并披露 1—8 月二手房交易占比达 52%。
• 9 月 20 日，修订后的《住房公积金管理条例》施行，灵活就业人员可缴存、装修与物业费可提取等条款落地。
• 9 月 29 日，财政部、人民银行、金融监管总局联合发文，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化 1 个百分点、最长 5 年的财政贴息，自 10 月 1 日起实施。

重庆层面：2026 年 9 月至 2027 年 8 月，公积金个人最高贷款额度由 80 万元提高至 100 万元，夫妻参贷上限 200 万元，多子女家庭分别为 120 万元、240 万元；商贷购房提取频次放宽至每月一次；"卖旧买新"个税退还延续至 2027 年末。现行公积金贷款利率首套 5 年以上 2.6%、二套 5 年以上 3.075%。

永川层面：秋季房交会 9 月 25 日至 10 月 24 日举办，区内 21 家开发企业、23 个楼盘参展；期间购买参展新建商品住宅、商服用房、办公用房及一手车位，可享购房款总额 1% 的政府补贴。

二、成交量：三季度 612 笔，售稳租落

三季度联盟台账累计记录 612 笔，逐月为 7 月 232 笔、8 月 181 笔、9 月 199 笔；其中产权成交（二手 + 新房 + 一手）427 笔占 69.8%，租赁 185 笔占 30.2%。

与 2025 年三季度（641 笔）相比，总笔数回落 4.52%——售单由 411 笔增至 427 笔（+3.89%），租赁由 230 笔降至 185 笔（-19.57%）。本季度笔数总量的减少主要出现在租赁端，产权交易数量并未减少。

与 2026 年二季度（698 笔）相比，总笔数回落 12.32%，租赁回落 7.04%；二季度含新房集中网签的一次性因素，且各月报送覆盖面存在差异，季度间比较宜结合结构一并阅读。月度节奏上，7 月为季内高点，8 月回落主因租赁笔数由 77 笔降至 45 笔。

金额方面，三季度售单成交总额约 17,377.72 万元，套均总价约 40.70 万元、套均面积约 97.3㎡（7 月面积由已披露均价与总额反推，属推算值）。

三、成交均价：同比 -6.66%，结构迁移是主要解释项

本季度均价采用加权口径（售单成交总额 ÷ 售单成交面积），逐月为 7 月 4,342.00 元/㎡、8 月 4,331.93 元/㎡、9 月 3,855.88 元/㎡；季度整体加权均价约 4,183.37 元/㎡（7 月成交面积由已披露的均价与总额反推，属推算值）。

同比 2025 年三季度（4,482 元/㎡）回落 6.66%；环比 2026 年二季度（4,301.64 元/㎡）回落 2.75%。

数值回落中有多少来自成交结构、多少来自各区域内部价格变化？我们做了分解：以 9 月为例，当月名义环比 -10.99%，若按 8 月的区域构成重算 9 月均价，降幅收窄至约 2.71%；若按 8 月的物业类型构成重算，降幅约 8.49%。换言之，季度均价的环比变化有相当部分来自"成交重心在新城与老城之间移动"与"步行房占比上升"，而非房源单价的普遍下移。佐证是分区数据：9 月新城各片区成交 84 笔，加权均价 4,829.94 元/㎡，较 8 月提高 2.94%；同期老城成交 52 笔，加权均价 2,190.70 元/㎡，成交占比由 21.3% 升至 38.2%。

另一项口径提示：同一季度内，算术均价、加权均价与中位数并不相同——9 月分别为 3,753.70 元、3,855.88 元、3,504.47 元/㎡。判断单个小区的价格水平，中位数通常更少受极端值影响。

四、结构分析

区域结构。8—9 月合计，新城各片区售单 190 笔，加权均价 4,754.58 元/㎡；老城各片区 81 笔，加权均价 2,498.29 元/㎡。老城内部差异明显：9 月老区 52 笔中有 5 笔单价低于 1,000 元/㎡，剔除后老区算术均价由 2,190.70 元/㎡回升至 2,332.29 元/㎡。

板块分布（8—9 月合计，含租赁）。兴龙湖 105 单、万达商圈 56 单、凤凰湖 40 单居前三位，售单合计占全区 52.5%；人民广场、123 转盘、城南片区、商贸城在 23—28 单区间；神女湖 14 单量不大，但加权均价 6,629.98 元/㎡为全区区间上限。

物业类型（8—9 月售单）。高层 161 笔占 59.2%，加权均价 4,148.93 元/㎡；步行房 55 笔占 20.2%，均价 2,106.70 元/㎡；洋房 43 笔占 15.8%，均价 6,335.12 元/㎡。同期无电梯步行房均价环比回落 20.40%，加装电梯步行房提高 2.95%，两者相差 470.60 元/㎡。

面积与总价段（8—9 月售单）。90—120㎡ 为 106 笔占 39.0%，均价 4,416.77 元/㎡；70—90㎡ 为 90 笔占 33.1%，均价 3,695.07 元/㎡；120㎡ 以上合计占 16.2%。总价段方面，30—50 万元区间占 37.5% 为主体，20—30 万元占 20.6%，20 万元以下占 18.0%，50—80 万元占 19.5%。

付款与周期（8—9 月售单）。按揭 114 笔占 41.9%，全款 153 笔；成交周期中位数 76.5 天，挂牌 365 天以上方成交的比例为 14.1%。

五、代表项目表现

下表为 8—9 月台账内售单笔数居前的小区，仅列示成交记录，不作任何形式的推荐或排序评价（7 月逐笔明细未纳入本期细项统计，故本章数据区间为 8—9 月）：

口径说明：排序仅反映联盟门店报送的成交笔数，不代表全市场占有率；同一小区不同房源因楼层、朝向、装修状况差异较大，区间值不能作为单套定价基准。

六、库存与去化

本章数据来自联盟门店共用房源库 2026 年 10 月 5 日快照：经去重与状态清洗后共 37,569 套，剔除已成交、他售、暂不售、无效、待审等状态后，有效在售房源 19,227 套，挂牌价中位数 5,217.39 元/㎡，总价中位数 47.0 万元。其中近 90 天内有过跟进维护的"活跃房源" 8,831 套，活跃率 45.9%——在架盘子中有相当部分长期无人跟进，其报价与真实可售意愿需单独核实。

供给增量方面，9 月新增有效挂牌 439 套，较 8 月的 370 套增加 18.65%；新增挂牌单价中位数 4,791.67 元/㎡，分别低于在售存量、活跃房源 8.2% 与 11.7%——新进场业主的定价更为务实。

离场方面，9 月共 409 套房源离开在售池：联盟门店协作成交 85 套（挂牌价中位 3,651.69 元/㎡）、其他门店或业主自行成交 194 套（5,282.92 元/㎡）、业主主动撤牌 84 套（5,631.22 元/㎡）、信息失效 24 套、待审及其他 22 套。成交房源与主动撤牌房源的挂牌价中位数相差 35.1%，即本季度实际促成的交易，集中于挂牌价已回归区间的那部分房源。

按活跃库存 8,831 套与近 12 个月月均离场 281.8 套推算，静态去化周期约 31.3 个月。此为静态推算，不等同于实际成交节奏。

七、四季度跟踪要点

基于三季度数据，四季度有三个可以持续观察、也可以被后续数据检验的方向（不作任何承诺性判断）：

1. 政策传导效应。10 月 1 日起实施的首套住房贷款财政贴息、9 月起提高的公积金额度，叠加房交会延续至 10 月 24 日，构成四季度明确的外部变量，其影响可通过台账的成交户型与总价结构变化逐周跟踪。
2. 结构与均价的背离是否延续。三季度均价数值回落的同时，新城热点板块均价仍在小幅上行。若四季度老城低价房源占比继续上升，均价数值仍有下行压力，届时仍应优先核对结构。
3. 供给端的有效性。活跃房源占比 45.9% 若能提升，说明挂牌信息与真实可售意愿正在收敛，这比单纯看在售套数更能反映实际供给。

八、风险提示与免责声明

1. 本报告为市场成交数据的客观整理与陈述，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
2. 本报告数据来源于永川房产中介联盟成员门店自主报送台账，非政府网签备案数据，不代表永川区全量市场，与区级备案口径不可相互折算；
3. 均价除特别说明外均为加权均价（成交总额 ÷ 成交面积）；8 月成交金额为"售单成交额 + 租赁月租"合并口径，9 月起分列，比较时已作说明；
4. 9 月 15 日"英井路 2 号"（71.49㎡、5.50 万元）一笔与 8 月重复报送，本期已按已刊《9 月月刊》口径剔除，据此 8 月台账为 181 笔、9 月为 199 笔；
5. 单一时期的样本量有限，不足以推断市场走势；涉及政策、利率的信息以政府部门及金融机构正式披露为准；
6. 文中项目信息仅作数据陈述，不构成对任何项目的推荐、评价或比较；
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