2026年9月永川楼市月刊：均价跌11%背后的真相

2026 年 9 月，永川房产中介联盟成员门店共报送成交 199 笔，其中产权交易 136 笔、租赁 63 笔。与 8 月的 181 笔相比，成交量上升，成交额却从 5,608.25 万元回落至 5,123.48 万元，加权成交均价从 4,331.93 元/㎡ 降至 3,855.88 元/㎡，环比 -10.99%。

如果只看这个数字，很容易得出一个耸动的结论：永川房价一个月跌了超过一成。但当我们把每一笔成交单独拆开、重新加权之后，得到的是完全不同的答案——把成交结构还原成 8 月的样子，9 月的跌幅只剩 2.71%。

换句话说，9 月真正发生的不是"房子降价了"，而是"卖掉的房子变了"。本文会用永川房产中介联盟的一手台账、37,569 套房源库快照，把这个过程完整还原一遍。

一、199 笔成交：量稳住了，钱却少了

先把盘子摆清楚。9 月台账共 199 笔，与 8 月的 181 笔相比增加 18 笔，增幅全部来自租赁端。

值得注意的是：9 月与 8 月的售单笔数完全相等，都是 136 笔，连样本量偏差这个变量都被排除了。数量一样、成交面积反而增加 2.64%，钱却少了 484.77 万元。

按来源拆分：二手 130 笔（均价 3,663.71 元/㎡）、一手房 3 笔（7,552.50 元/㎡）、新房 3 笔（3,854.29 元/㎡，为本刊首次单列该类目）。8 月则无新房类目。

成交效率方面出现了明确的改善信号：成交周期中位数从 8 月的 78.5 天缩短至 71.5 天，快了整整 7 天；挂了 365 天以上才成交的"长周期房源"占比从 14.3% 微降至 13.8%。付款结构上，全款 78 笔、按揭 57 笔，按揭占比 41.9%，与 8 月完全一致。

二、跌的不是房价，是成交结构

这是本期最需要讲清楚的一件事。-10.99% 是"名义跌幅"，它混合了两个完全不同的东西：房价的变化，和成交房源构成的变化。

我们用了三种方法做交叉验证：

换句话说：

• 如果 9 月卖掉的房子区域分布和 8 月一样，均价只跌 2.71%；
• 如果物业类型分布和 8 月一样，均价跌 8.49%；
• 两者的差额，就是"卖出去的房子更便宜了"这件事本身给统计带来的影响。

再把名义跌幅做一个标准的两段式分解：-10.99% 中，约 68.6%（-7.54 个百分点）来自成交重心从新区迁往老区的结构迁移，仅约 31.4%（-3.45 个百分点）来自各区域内部的房价变化。换句话说，"永川房价一个月跌了 11%"这个说法，七成是结构错觉，三成才是真实降价。

那么，9 月到底多卖了什么样的房子？答案在下面两张表里。

三、区域解构：新区逆势涨 2.94%，老区跌 28.04%

把 136 笔售单按新老城区拆开，差异大得惊人。

请特别注意这一点——新区房价不但没跌，还涨了 2.94%。而老区在跌 28.04% 的同时，权重从 21.3% 一路拉升至 38.2%。两个相反方向的力量叠加，把全市均价拽下了 10.99%。

老区的"28% 跌幅"需要加一个脚注。9 月老区 52 笔成交中，有 5 笔单价低于 1,000 元/㎡（水池坡、海通小区、二院家属院、新胜小区等老楼），均价仅 675.09 元/㎡；而 8 月老区 29 笔中一笔都没有。把这 5 笔剔除后，9 月老区算术均价回升至 2,332.29 元/㎡。

这不是说老区没事，而是说：老区正在成交的房子，本身价位就在一层层往下探。9 月第一次出现了单价 400–900 元/㎡ 区间的成交，这是过去几个月没有过的现象。

板块层面也印证了同一逻辑：

兴龙湖、万达商圈、凤凰湖三大热点板块合计 63 笔，占全区 46.3%，价格全部上涨。跌幅最大的蚂蝗桥附近，恰恰是前文那 5 笔千元以下房源的集中地——小样本放大了跌幅。

四、物业类型解构：一部电梯值多少钱？

第二个拉开差距的变量是物业类型。

这里藏着一个非常有意思的对照：没有电梯的步行房跌了 20.40%，加装电梯的步行房反而涨了 2.95%。9 月加装电梯步行房均价 2,403.73 元/㎡，比无电梯步行房高出 470.60 元/㎡——这就是市场给"一部电梯"开出的价差。

高层住宅内部，装修状况的影响同样可以被量化：

带装修的高层比清水房贵 12.95%，但成交周期只有它的 46%。清水房平均要挂 142 天才能成交，而"全新精装"只需 41.5 天。对急于变现的业主来说，这是一个值得算的成本账。

五、供给端：19,227 套库存，只有 45.9% 是"活"的

看完成交，再看货架。基于联盟门店共用房源库 2026 年 10 月 5 日的快照，经去重与质量清洗后共 37,569 套房源，剔除已成交、他售、暂不售、无效、待审等状态后，有效在售房源 19,227 套，挂牌价中位数 5,217.39 元/㎡，总价中位数 47.0 万元。

但真实的"有效供给"要打个折：

活跃率仅 45.9%——超过一半的"在售房源"，长期处于无人跟进维护的状态。这意味着 19,227 这个数字包含了大量"僵尸挂牌"：价格可能是几个月前定的，业主可能已经改变主意，电话可能已经打不通。对真实购房者来说，可参考的有效供给其实接近 8,831 套。

供给的另一头是新增。9 月新增有效挂牌 439 套，8 月为 370 套，环比 +18.65%。而新增房源的定价明显更务实：

• 新增挂牌单价中位数 4,791.67 元/㎡
• 比在售存量（5,217.39）低 8.2%
• 比活跃房源（5,428.57）低 11.7%

新进场的房东，比已经在场上的房东更愿意让价。

六、离场图谱：409 套房源去哪了

如果说新增挂牌是"入场"，那离场就是"离席"。9 月共有 409 套房源离开在售池，按成因分项列示如下：

这张表里藏着本期最尖锐的一个发现：

这与第二章的结论是完全互证的：不是房价普跌，而是"愿意降价的那部分成交了，不愿意降价的那部分退出了"。

按活跃库存 8,831 套与近 12 个月月均离场 281.8 套推算，当前去化周期约 31.3 个月。需要说明的是，这是一个静态推算，不代表实际成交节奏。

七、议价率地图：挂牌价与成交价之间，隔着 25.99%

买房人最关心的问题永远是："这套房子，还能砍多少？"

我们用配对法给出了答案：为每一笔 9 月成交，在在售池中寻找同一小区、建筑面积相差 ±3%（未命中则放宽至 ±8%）的挂牌房源做配对，比较两者单价。136 笔售单中成功配对 126 笔，配对覆盖率 92.6%。

两个关键读数：

• 88.9%（112/126）的成交，单价低于其所在小区的挂牌价中位数；
• 即便买方已经挑中了小区里最便宜的一套挂牌，成交价仍能在此基础上再低 7.47%。

分板块看，议价空间的分化极其明显：

热点板块议价空间普遍在 21–23%，老区板块则可以砍到 33%–60%。这是永川市场当下最清晰的一条规律：新板块靠配套和品质撑价格，老区板块只能靠价格换成交。

还有一个值得记录在案的数据：台账中标注为"业主独家代售"的房源，议价率中位数为 21.31%，非独家为 32.28%，两者相差 10.97 个百分点。控制物业类型后同样成立——高层独家房源均价高 13.76%，成交快 53 天；洋房独家房源成交周期仅 21 天，非独家则要 172 天。

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八、租赁市场：63 笔创纪录，但主流租金一分没涨

9 月租赁成交 63 笔，创下近月新高，比 8 月的 45 笔增加 40.00%。但"租金涨了"这个说法需要谨慎对待：

算术均价涨 29.42%，中位数只涨 3.58%，月租金中位数连续两个月卡在 1,200 元纹丝不动。这种背离只有一个解释：9 月首次出现了商业（55.30 元/㎡·月）、写字楼（27.95）、别墅（26.46）、小高层（15.20）等高单价业态，同时公寓成交从 1 笔增至 7 笔，把算术均值拉高了。

对绝大多数永川租客来说，租金的体感是不变的——1,200 元／月。

分业态看：

650–750 元的老楼单间、950–1,000 元的单身公寓、1,300 元左右的两房高层，构成了永川租赁市场的三个主力价格带。

九、购房成本实测：33 万的房子，月供多少

按当前首套／二套主流执行口径利率 3.15%、最高贷款成数 85%、最长贷款期限 40 年，以实际成交价为基数测算：

把月供和租金放在一起看：一套中位总价的房子，30 年期月供 1,205 元，恰好等于当前永川租赁市场的月租金中位数 1,200 元。如果把贷款拉到 40 年，月供降到 1,029 元，低于租房成本。

这是 9 月数据呈现出来的一个客观事实，也是"为什么 25.7% 的成交集中在低价步行房"的一个侧面解释——总价 18.55 万的步行房，首付只要 2.78 万，月供 678 元，门槛已经低到接近长租水平。

十、同比：比去年 9 月多卖 7.26%，少收 11.64%

与 2025 年 9 月对照，可以更清楚地看到这一年发生了什么：

同比形态与环比完全一致：成交套数在增加，成交额在减少。一年过去，同样的 9 月，永川多卖了 7.26% 的房子，收到的钱却少了 633 万元。

租赁端的同比下滑 25.88%（63 笔 vs 85 笔）同样值得留意，但这更可能是口径与报送覆盖面的差异，而非市场需求萎缩——毕竟环比 8 月租赁是大幅增长的。

十一、基于本期数据可以确认的三件事

我们不预测走势，只陈述本期数据已经确认的事实，供买方卖方自行判断：

1. "均价"这个词本身是有陷阱的。同一个月，算术均价 3,753.70 元、加权均价 3,855.88 元、中位数 3,504.47 元，三个数字相差最多 351 元。判断某个小区的房价水平，中位数比均价更可靠。

2. 议价空间是可以事先测算的。9 月全市场中位议价率 25.99%，热点板块约 21–23%，老区板块 33%–60%。这个区间的存在，意味着挂牌价与成交价之间始终有一层需要被"谈"掉的水分。

3. 卖房的时间成本可以被具体动作压缩。清水房成交要 142 天，带装修的只要 65.5 天，全新精装 41.5 天；同一个小区的洋房，独家房源 21 天成交，非独家要 172 天。把房子整理干净、委托给单一渠道，在数据上是真的有效的。

数据口径与免责声明

1. 成交数据来自永川房产中介联盟成员门店逐日报送台账，2026 年 9 月共记录 199 笔（售单 136 笔、租赁 63 笔），已剔除 1 笔与 8 月重复报送的记录（英井路2号，71.49 ㎡，5.50 万元）；据此 8 月台账同步修正为 181 笔。
2. 挂牌数据来自联盟门店共用房源库的 2026 年 10 月 5 日快照，经去重与质量清洗后共 37,569 套，剔除已成交、他售、暂不售、无效、待审等不在库状态后为 19,580 套。
3. 均价除特别说明外均为加权均价（成交总额 ÷ 成交面积），与上期口径一致；上期刊登的 8 月成交金额为"售单成交额 + 租赁月租"合并口径，本期起售单成交额与租赁金额分列。
4. "在售挂牌"包含长期未跟进维护的房源，故同时提供"近 90 天有跟进"的活跃房源口径。
5. "离场房源"以最近一次跟进日期落在当月推定，并按成因分项列示；房源系统的成交时间字段全库为空，此为推定值而非精确时间戳。
6. 议价率为同一小区、面积差 ±3%（未命中放宽至 ±8%）的挂牌与成交配对测算，配对覆盖率 92.6%，两者并非同一套房源。
7. "业主独家代售"为台账标注口径，与房源管理系统的"独家委托"字段不是同一概念，两者数值不可直接比较。
8. 板块归属以小区名为键跨系统映射，136 笔售单匹配成功 134 笔（98.5%），部分板块归属仍在梳理中。
9. 本刊数据为联盟成员门店自主报送口径，非政府网签备案数据，不代表永川区全量市场；单月数据不足以推断市场走势。
10. 本报告仅作市场信息参考，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。未经授权请勿转载。