永川金科棠城壹号院小区百科：24栋1598户、77笔成交5452元/㎡与11份官方预售档案

永川神龙路366号的金科棠城壹号院，推广名冠以「金科」，但永川区政府 11 份商品房预售通告的证载开发主体全部是「重庆中梁永昇房地产开发有限公司」。骏耀房产网核对 646 条官方通告与该小区 84 条平台成交台账发现：2020 至 2023 年官方证载 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，仅覆盖房源库登记 24 栋 1598 户的 62.5% 与 73.3%；77 笔真实买卖成交加权 5452 元/㎡，高于合作银行评估均价 5175 元/㎡ 达 277 元（+5.4%），其中洋房 17 笔 6082 元/㎡ 明显拉开与高层 59 笔 5254 元/㎡ 的差距。初中阶段，2026 年教委原文以门牌单列「神龙路366号（棠城壹号院）」归入兴龙湖中学；小学阶段原文未单列本门牌，仅在子庄小学段落出现仅一字之差的「棠城壹号苑」。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

金科棠城壹号院位于重庆市永川区神龙路366号，归属兴龙湖片区（平台 84 条成交记录全部标注该板块，口径统一）。房源库编号 682，登记建成年代 2020 年，楼栋总数 24 栋，规划户数 1598 户，建筑面积 234,000㎡，占地面积 75,000㎡，容积率 2.30，绿化率 35.08%，产权年限登记为 50 年。物业由重庆贝蒙物业服务有限公司提供服务，物业费 2.1-2.6 元/㎡·月；地下车位登记 1,726 个。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 1 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。邻近小区包括荷塘月色、金科金街门市、金科中央公园城、和顺人家。

1.2 体量比值的口径偏差

按登记值计算的体量比值为 234,000 ÷ 75,000 ≈ 3.12，高于登记容积率 2.30。这与本站此前解析的昌龙阳光尚城（202,232÷69,984≈2.89 对 2.50）属同型偏差，差异可能源于建筑面积含地下部分、占地面积口径不同或分期指标调整。计容面积与容积率以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索命中 11 条

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，标题命中「棠城壹号院」11 条（正文补扫无新增命中），成文日期跨度 2020-01-19 至 2023-09-26，并逐份核对许可证影像：

证载合计 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，其中住宅 12 幢 1112 套 113,981.68㎡，商业 3 幢 60 套 3,287.87㎡。对照登记 24 栋 / 1598 户，幢覆盖 62.5%、套覆盖 73.3%、面积占登记建面约 50.1%。本站判断差额来自分期取证（部分楼栋尚未检索到对应通告），不做「未取证」推断，幢号与户数以住建备案与产权证附图为准。

三处需要留意的官方记录差异：

1. 开发主体与推广名不一致：小区推广名冠「金科」，11 份通告的证载开发主体均为重庆中梁永昇房地产开发有限公司（其中 012 号通告正文作「重庆中梁永昇房地产有限公司」，少「开发」二字）。签约主体、品牌授权与物业服务提供方请逐项核对。

2. 坐落表述三处不一：9 条为神龙路366号；035 号通告正文写作「神龙湖366号」，但同份许可证影像为神龙路366号（本站判定为正文笔误）；100 号 25 幢为枫叶路，对应临街商业吊层。

3. 预售资金监管银行两段变化：2020 年早期（012、020、035 号）为中国建设银行重庆永川支行，账号 50050114620000000897；自 2020-097 号起为重庆三峡银行永川支行，账号 0162014210012246。

1.4 易混项目提示

名称含「棠城」或「金科贝蒙」的项目在永川并非同一盘：棠城公馆·棠城花卉古玩交易城、金科贝蒙·湖山壹号、金科贝蒙·湖山云麓均为独立项目；小学招生原文中另有「棠城壹号苑」（一字之差），与本项目名称高度近似但非同一表述。查档、签约与核价时请以门牌号与证载名称为准。

1.5 户型样本（官方户型图）

项目官方户型图载明开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司，并附「本资料为要约邀请，不作为要约或承诺」声明。站内图库存有 7 张官方户型图，建筑面积覆盖 86㎡ 至 144㎡：D1 户型约 86㎡（三室）、D3 户型约 94㎡（三室）、D2 户型约 102㎡（三室）、A 户型约 104㎡（三居）、B1 户型约 116㎡（三居）、C1 户型约 120㎡（三居）、D1 跃层户型约 144㎡（跃层）。以下选取与成交主力面积段对应的两张：

二、77 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 84 条记录，实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19。按口径拆分：买卖 77 笔（一手房 19 笔、二手房 58 笔）、租单 5 笔；另有 1 笔待复核记录（2023-04-30 一手房/高层 150.54㎡、成交价 22.88 万、折合 1519.86 元/㎡）与同期同业态样本偏离较大，已剔除，不纳入统计。

买卖 77 笔合计成交总额 4071.44 万元、总面积 7,467.61㎡，加权均价 5452 元/㎡，中位数 5261 元/㎡，简单均价 5410 元/㎡，单价区间 3732-9706 元/㎡。

2.2 分性质与分业态

一手与二手几乎持平（5474 对 5444，差 30 元），说明本盘在 2023-2024 年一手销售期与后续二手流转的价格中枢接近。真正的分化线在业态：洋房 17 笔加权 6082 元/㎡，高于高层 59 笔 5254 元/㎡ 达 828 元（+15.8%）。小高层仅 1 笔样本，仅作罗列，不做业态结论。

2.3 年度走势与近 12 个月

四年走势为 5146 → 5638 → 5326 → 5678 元/㎡，呈「升—降—回升」的区间波动形态，而非单边下行。2026 年上半年 11 笔加权 5832 元/㎡ 为四个半年度中较高水平，下半年 5 笔回落至 5329 元/㎡。近 12 个月（起自 2025-09-19）22 笔加权 5602 元/㎡。需要提示：2026 年数据截至 9 月，且下半年样本仅 5 笔，年度对比存在样本量边界。

2.4 面积段分布

本盘呈明显的面积正梯度：80-90㎡ 段 4917 元/㎡，到 100-110㎡ 段升至 5854 元/㎡，价差 937 元。这与本站此前解析的森望滟澜湖（50㎡ 以下 4795 元/㎡ 为全盘最高、110-130㎡ 仅 3743 元/㎡ 的倒梯度）恰好互为镜像，主因是本盘中大户型段以洋房为主。

2.5 极值样本

• 最高单价 9706 元/㎡：2026-06-06 二手房／洋房 104.06㎡，成交价 101.00 万元（同为最高总价）；

• 最低单价 3732 元/㎡：2025-11-08 二手房／高层 84.40㎡，成交价 31.50 万元（同为最低总价）。

极差达 2.60 倍，整盘均价参考意义有限，议价请回到业态与面积段的逐笔口径。

2.6 逐笔成交台账

2.7 租赁样本

租单 5 笔，月租均值 1720 元、中位数 1800 元、区间 1000-2100 元，单方月租均值 18.35 元/㎡·月。样本量小（不足 5 笔的分业态口径不做收益率测算），仅作罗列。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 初中阶段：门牌单列

2026 年永川区初中招生原文中，「兴龙湖中学」段落内以门牌号单列本项目：

「……人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路……」

即神龙路366号（棠城壹号院）在原文中属兴龙湖中学招生范围，且为门牌级单列，非路段级推断。

3.2 小学阶段：原文未单列本门牌（如实留白）

2026 年永川区小学招生原文中，未出现「神龙路366号」或「棠城壹号院」的表述。需要特别提示：原文「子庄小学」段落内出现近似名称「棠城壹号苑」（一字之差：苑／院）：

「兴龙大道789号（金科阳光小镇），学府大道399号（学府新居），和顺大道889号（香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），棠城壹号苑。」

「棠城壹号苑」与「棠城壹号院」并非同一表述，本站不做等同认定。因此本盘小学阶段归属在 2026 年原文中如实留白，请以教委当年度公示与不动产登记地址为准。距离层面，兴龙湖小学直线距离 0.89 km（小区正北方向）、永川区实验小学 2.21 km（正北方向），仅作位置参考，不代表划片结论。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构上有两点值得记录：一是教育医疗资源集中在小区正北至西北方向（枫叶国际学校 0.72 km 正西、兴龙湖小学 0.89 km 正北、重医附属永川医院新区分院 1.45 km 正北、兴龙湖中学 2.00 km 正北）；二是商业与政务资源集中在正西方向（時代天街 2.27 km、人民广场 2.63 km、区政府 2.78 km）。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估价与倒挂关系

合作银行评估指导价区间为 4500-5800 元/㎡，评估均价 5175 元/㎡。77 笔买卖加权 5452 元/㎡，高于评估线 277 元（+5.4%）。分口径看：

高层有 50.8% 的成交落在评估线以下，洋房仅 5.9% 低于评估线——这意味着高层更容易出现「评估价高于成交价」的情形，而洋房几乎全部需要按评估认定值封顶放贷。

5.2 真实台账按揭测算

按现行口径测算：首套与二套贷款利率均为 3.15%，贷款成数 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。

读表要点： 高于评估线的成交，贷款额按评估认定值封顶，差额转为首付，首付比例被动上浮——洋房两案上浮至 40.3% 与 54.7%，是本站已解析小区中上浮幅度较大的一组（对比碧桂园翡翠郡 3 案 22.7%-28.8%、昌龙阳光尚城 3 案 18.8%-21.2%）。低于评估线的三案按成交价足额 85% 放贷，首付均为 15.0%。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 开发主体与推广名不一致：推广名冠「金科」，官方证载开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司——签约主体、品牌授权、前期物业服务合同主体请逐项核对，以合同与不动产登记为准；

2. 产权 50 年登记口径核实：房源库登记产权年限 50 年，土地用途、年限与续期规则以产权证载为准，贷款成数与税费是否受土地年限影响，向合作银行与不动产登记中心核实；

3. 官方证载覆盖 15/24 幢：证载 1172 套仅覆盖登记 1598 户的 73.3%，其余楼栋暂无通告记录——幢号、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准，本站不做「未取证」推断；

4. 体量比值 3.12 的口径核实：建筑面积÷占地≈3.12 高于容积率 2.30，计容面积、地下部分权属以住建备案为准；

5. 小学阶段学区原文未单列：2026 年教委小学原文未出现本门牌，仅有近似名「棠城壹号苑」——入学安排以当年度公示为准，本站不做等同认定；

6. 车位登记不完整：仅登记地下 1,726 个，地面车位、停车费与租售方式无登记，停车条件签约前必查；

7. 业态价差大，逐笔核价：洋房 6082 元/㎡ 与高层 5254 元/㎡ 相差 15.8%，单价极差 2.60 倍，整盘均价参考意义有限；

8. 洋房首付上浮幅度较大：9706 元/㎡ 与 7373 元/㎡ 两案首付比例达 54.7% 与 40.3%，资金安排请回到逐笔评估认定值。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19，共 84 条，其中买卖 77 笔、租单 5 笔、剔除待复核 1 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；

2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；

3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（初中兴龙湖中学门牌单列、小学原文未单列本门牌），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；

4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；

5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；

6. 数据样本存在覆盖局限（买卖 77 笔但 2026 年下半年仅 5 笔、租单仅 5 笔、小高层仅 1 笔、成交周期数值样本仅 3 笔、付款方式 69 条未标注、装修 68 条未标注、无挂牌-成交配对样本、官方通告证载覆盖 15/24 幢、小学学区原文未单列），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期恒森盛世华章（兴龙大道2022号，凤凰湖片区 16 栋 1326 户）呈现的是「官方档案高完成度——4 条通告证载到幢、50 年产权登记口径、98 笔成交 5092 元/㎡ 高于评估 4900 元/㎡ 约 3.9%」；本期金科棠城壹号院（神龙路366号，兴龙湖片区 24 栋 1598 户）则把官方档案完整度推到系列新高——11 条通告、15 幢证载、幢套面积三字段齐全，同时出现系列新情况：推广名与证载开发主体分离、初中门牌单列而小学未单列、洋房首付上浮至 54.7%。两期连读，可见官方档案完整度与「价格相对评估线位置」是决定首付压力的两个独立变量。加上更早的森望滟澜湖（兴龙大道2000号）、乐信凤凰郡（兴龙大道2066号）、昌龙阳光尚城（人民大道755号），兴龙湖及周边片区的逐笔台账本站已连成片区对照。

下期预告：恒森盛世华章篇文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，本期金科棠城壹号院因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼顺延。

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