世纪金马旺龙湖揽景深度解析：2026永川凤凰湖片区四期大盘真实成交与官方档案全归档

上期我们解析了旺龙湖的"弟弟"雲景，本期轮到体量差不多一倍、一至四期开发了 19 幢的"哥哥"——世纪金马旺龙湖·揽景。它有一个本系列独有的成绩：官方预售许可证累计 2595 套，与房源库登记的 2595 户完全一致，是"永川小区深度解读"开办以来第一个官方与登记完全互证的小区。103 笔真实成交、16 张许可证影像、2026 年学区划片原文，本文一次归档。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 小区基本档案（房源库登记口径）

说明：开发主体"重庆永马房地产开发有限公司"为 16 张预售许可证证载售房企业；姊妹盘雲景的开发主体为重庆耀坤房地产开发有限公司，两盘同属世纪金马旺龙湖大盘但项目公司不同，签约时请以合同主体为准。

1.2 官方预售许可证累计（逐张识读 16 张许可证影像）

本站检索永川区政府"商品房预售通告"栏目，共取得 16 个揽景相关通告（2019-12 至 2022-08），并逐张识读 16 张《商品房预售许可证》附件影像（幢号、层次、套数、建筑面积），按期汇总：

ⓘ 读表要点：①官方累计 2595 套与房源库规划户数 2595 户完全一致——本系列（14 个小区）首个完全互证案例，登记体量可直接采信；②预售核发面积 29.6 万㎡ 为成套住宅口径，不含地下车库、商业及配套（另有 S3 幢商业 22 套 1173.52㎡ 单独发证），故低于登记建面 43 万㎡，属正常口径差；③官方门牌统一为龙马大道68号，不分期分门牌，购买时以幢号锁定位置；④预售时间（2019-12 首证）不等同于竣工或交付时间。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 自洽观察：按登记值"容积率 2.50 × 占地 123372㎡ = 308,430㎡"，低于登记建面 43 万㎡ 约 28%。第三方平台（悦买房/购房网等）口径与房源库一致（2.50/123372/430000），说明登记值本身多源一致，但与容积率定义存在口径出入，最终以住建备案为准，本站不代为认定。
2. 车位口径不一：房源库登记地下车位 2799 个；第三方口径为"一期 2955 个 + 二期 1380 个（配比 1:1.2）"。两者相差较大，购买车位前请以产权与现场为准。
3. 产权 50 年：证载用途为"成套住宅"，登记产权 50 年（姊妹盘雲景同为 50 年），与常见 70 年住宅不同，签约前请核验不动产权证载用途与年限。
4. 评估均价 5725 元/㎡（5300-6200）：本小区已录入银行评估参考价，按揭测算可按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 执行（见模块五）。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

本次台账共 156 笔，其中 53 笔登记名称为"世纪金马旺龙湖雲景"。雲景与揽景为独立建档小区（雲景篇已于 2026-09-28 发布），价格体系不可混用。本文仅统计名称为"世纪金马旺龙湖揽景"的 103 笔：买卖 100 笔（一手房 19 笔 + 二手房 81 笔）+ 租单 3 笔，无工抵房记录。

2.2 总体价格水平

• 买卖 100 笔加权均价 5960 元/㎡（简单平均 5918，区间 4258-9216）；
• 一手房 19 笔加权 6504 元/㎡（5095-7902），2023-2025 在售期成交，2025-05 之后无一手记录，属在售售价体系；
• 二手房 81 笔加权 5813 元/㎡（4258-9216），2023-02 起持续过户，占买卖总量的 81%，为本盘绝对主力口径；
• 高层 95 笔加权 5923 元/㎡；洋房 5 笔加权 6515 元/㎡（5539-7902），样本较小，单列不混入业态结论。

2.3 年度走势（买卖口径）

近 12 个月（2025-09 至 2026-09）买卖 22 笔，加权 5273 元/㎡。成交结构已完全进入二手存量主导阶段。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 面积段与极端个案

主力段为 110-120㎡（36 笔占 36%），与雲景（同为 110-120㎡ 主力）共用同一改善型客群画像；120-130㎡ 仅 2 笔属样本孤段，不单独解读。极端个案单列：

• 最高单价 9216 元/㎡：2024-01-16 二手房 91.45㎡、总价 84.28 万元；
• 最低单价 4258 元/㎡：2025-10-09 二手房 73.86㎡、总价 31.45 万元；
• 100 笔买卖中标注全款 4 笔（2026 年 4 笔全款单价 4455-4761 元/㎡）、按揭 3 笔；4 笔含成交周期记录（3-292 天不等，样本少仅参考）。

2.5 租单记录

3 笔租单：98-119㎡ 月租 1600-2000 元（13.45-20.29 元/㎡·月），按二手加权均价测算年毛收益率约 3.4%-4.2%。样本仅 3 笔，仅供参考，不构成收益承诺。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（官方文本中"揽景"即本小区）：

• 小学：凤凰湖小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第七条原文逐条列示："……龙马大道68号（世纪金马旺龙湖.揽景）、169号（中骏•珑璟台）、189号（世纪金马旺龙湖.云景）、永津路155号（万科城逸）……"
• 初中：凤凰湖中学——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）第六条原文整条列示："凤凰湖中学：凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道……"

学区直接划片结论：揽景 2026 年官方划片为凤凰湖小学 + 凤凰湖中学，与姊妹盘雲景同学区；凤凰湖中学距小区直线约 0.65 公里。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。

五、银行评估指导价与首付月供测算

揽景银行评估均价 5725 元/㎡（5300-6200），为本系列少数已录入评估价的小区。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 高层加权 5923 元/㎡，高出评估 +3.5%（轻微倒挂）；洋房 6515 元/㎡，高出 +13.8%；
• 100 笔买卖中 58 笔单价高于 5725，这部分个案的贷款按评估认定，差额转首付；
• 2026 年成交（加权 5349）已回落至评估价下方，当期主流为足额认定（首付 15%）。

ⓘ 对照与提示：①姊妹盘「旺龙湖·雲景」评估均价未录入（按成交价×85% 测算），两盘测算口径不同，不可直接对比；②评估价分区间 5300-6200，具体楼栋、楼层、装修状况的认定值以银行实际评估为准；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 不动产权证：产权登记 50 年，请核实证载用途（成套住宅/其他）与土地年限；
2. 一手在售状态：台账显示 2025-05 后无一手成交记录，如遇一手房源请核验当期预售许可证与备案价；
3. 车位口径：登记 2799 个与第三方口径 4335 个差异较大，购买车位前以产权与现场为准；
4. 姊妹盘区分：旺龙湖·雲景与揽景为两个独立小区（门牌 189 号 vs 68 号、开发主体耀坤 vs 永马），价格、评估、测算口径均需分开核对。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月成交台账 103 笔及公开官方公示，样本存在局限，不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 官方预售许可数据由本站逐张识读许可证影像汇总，核发面积不含地下车库、商业及配套，不等于总建筑面积；核发套数不等于规划户数；预售时间不等同于竣工或交付时间；静态参数以永川住建官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

下期预告：凤凰湖片区仍有巴川府、爱情·十里天境等房源库已收录、本系列尚未解析的划片新盘，下期将从中择一继续，敬请关注。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）