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居间合同与买卖合同傻傻分不清？房产交易必读法律指南

骏耀房产专题研究

买房卖房，签订合同是整个交易流程中最关键的环节。在永川房产交易市场中，绝大多数购房者、售房业主都会接触到居间合同（中介合同）与房屋买卖合同两类法律文书。很多人因混淆两份合同的性质、权责与法律效力，轻则产生佣金纠纷，重则引发诉讼、造成经济损失。

骏耀房产网结合《中华人民共和国民法典》相关条款，立足永川本地新房、二手房交易实景，全面拆解居间合同与买卖合同的核心差异、签约规则、权限边界以及高频误区，为广大市民、房产从业者提供专业、可落地的交易参考。

一、一句话分清核心本质

为方便大家快速记忆，我们用定义 + 通俗总结区分两大合同，同时整理记忆口诀，一目了然。

合同类型	一句话定义	核心本质
房屋买卖合同	买方支付房款，卖方配合交房、办理产权过户，完成房屋权属转移	做交易
居间（中介）合同	中介机构提供房源客源、撮合双方洽谈成交，以此赚取服务佣金	帮交易

✅ 通用记忆口诀：一个管 “房子过户”，一个管 “牵线搭桥”。房款归房东，佣金归中介，权责互不混淆。

二、基础定义与核心要素拆解

（一）房屋买卖合同

法律定义：出卖人将房屋不动产所有权转让给买受人，买受人按照合同约定支付对应购房款的正式交易合同，是房产过户、网签备案的法定依据。

合同主体：仅为买方、卖方，房产中介不属于本合同当事人；
合同标的：房屋不动产所有权；
对应款项：购房总价款，是获取房屋产权的对价；
法律效果：合同正常履行后，房屋产权完成变更，实现物权流转。

（二）居间（中介）合同

《民法典》已正式将 “居间合同” 命名为中介合同，房产行业日常仍沿用居间叫法，二者法律效力完全一致。法律定义：中介人为委托人提供交易信息、媒介撮合服务，双方约定交易成功后支付服务报酬的有偿服务合同。

合同主体：仅为委托人（买方 / 卖方）、居间人（中介机构）；
合同标的：中介的带看、谈判、流程指导、信息对接等服务行为；
对应款项：居间服务费（佣金 / 中介费），与购房款相互独立；
法律效果：仅形成服务与付费的债权关系，全程不涉及房屋产权变动。

三、全维度 10 大维度对比

结合永川房产交易实际场景，从合同性质、主体、风险、义务等核心维度做全面对比，清晰划分权责边界：

对比维度	房屋买卖合同	居间（中介）合同
合同性质	物权流转类交易合同	信息撮合类服务合同
签约主体	买方 ↔ 卖方（产权交易双方）	委托人 ↔ 居间人（中介机构）
交易标的	房屋所有权（不动产产权）	中介信息、带看、代办等服务
款项名称	购房款	中介费 / 服务佣金
付款条件	按交房、过户等节点分期 / 全额支付	中介促成双方签订买卖合同即可支付
风险承担	产权瑕疵、房屋质量、物业欠费等风险由买卖双方承担	仅对房源信息真实性负责，不承担房屋交易本身风险
权属变动	合同履行后必然完成产权转移	全程无任何产权变更
核心义务	卖方交房过户、保证产权干净；买方按时履约付款	中介如实披露房源信息；委托人按约定支付佣金
当事人身份	房屋权属直接权利人	第三方服务机构，无房屋处置权
主要违约行为	逾期付款、逾期交房、一房多卖等	客户跳单、中介隐瞒房源重大问题

四、房产交易实务深度解析

居间合同与买卖合同组合，是永川二手房、新房交易最主流的模式，也是纠纷高发领域，以下核心规则务必牢记。

（一）两份合同标准签订顺序

完整交易流程：委托中介咨询看房 → 签订《居间协议 / 看房协议》 → 中介撮合买卖双方洽谈 → 签订正式《房屋买卖合同》 → 办理过户、交房、资金交割

两大核心结论：

两份合同相互独立：即便后续房屋买卖合同因故解除，只要中介已成功撮合双方签约，居间人依旧有权收取全额佣金；
功能不可替代：居间协议仅约束中介服务关系，绝对不能替代房屋买卖合同，无正式买卖合同无法办理不动产过户。

（二）中介权限三大铁律

在永川本地交易中，很多纠纷源于混淆中介身份，三条铁律是交易红线：

中介 ≠ 房屋产权人：中介仅可代为保管、转交定金，无权截留房款，更不能擅自处置房屋；
中介无权决策核心交易条款：房价、付款方式、过户时间、交房标准等，必须由买卖双方协商确定；
居间 ≠ 行纪 ≠ 买卖：居间只做撮合、收取固定佣金；行纪 / 包销靠差价盈利；中介自行收购房屋再转售，此时签订的就是买卖合同。

（三）《民法典》跳单规则

⚠️ 依据《民法典》第 965 条规定：委托人接受中介服务后，利用中介提供的房源、信息，绕开中介私下与对方签订买卖合同，依旧需要向中介支付全额佣金。该规则是居间合同独有的约束，买卖合同不存在 “跳单” 相关条款。

（四）款项隔离资金红线

购房款与中介费必须严格分开结算，是保障资金安全的基础：

款项类型	支付对象	资金性质
购房款	房屋卖方 / 官方资金监管账户	房屋产权对价
中介费	中介机构对公账户	服务劳务对价

❌ 严禁用房款抵扣中介费、将佣金变相计入房款，此类模糊约定极易引发财务、税务、法律多重风险。

五、房产交易高频认知误区

结合永川多年交易服务经验，我们整理出市民最易踩坑的五大误区，逐一纠正：

常见误区	专业正解
签了居间协议，就等于完成房屋买卖	错误。居间协议仅约束委托人与中介，不具备产权过户效力，必须另行签订房屋买卖合同
交易最终没有完成过户，就不用支付中介费	错误。居间服务的付费节点是促成双方签约，而非过户，签约成功即需支付佣金（特殊约定除外）
中介在买卖合同上签字，就变成交易一方	错误。签在「居间方」栏目仍为服务方；仅签在买方 / 卖方栏目，才视为参与房屋买卖
房屋漏水、产权被查封等问题，由中介全权负责	错误。房屋本身质量、产权风险由卖方承担；中介仅对故意隐瞒虚假信息的行为负责

六、核心总结

为方便大家快速复盘，再次精简两份合同的核心作用、资金流向与法律意义：

合同类型	核心作用	资金去向	签约代表意义
房屋买卖合同	负责房屋过户、全款交割	房款支付给房屋产权人	物权正式转移，房产交易落地
居间合同	负责房源对接、交易撮合	佣金支付给中介机构	服务关系成立，佣金按约履约

骏耀房产网温馨提示

在永川买房、卖房过程中，签约前务必仔细核对合同名称、签约主体、款项约定与违约条款，分清居间合同与买卖合同的权责边界。若对合同条款、交易流程存在疑问，可咨询骏耀房产网专业房产顾问，提前规避交易风险，保障自身合法权益。

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附：

居间：

居间合同（2021 年《民法典》正式更名为中介合同）是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

通俗理解：居间就是 **“牵线搭桥”** 的服务，居间人（中介）作为第三方，为交易双方提供信息对接、促成交易的服务，成功后收取约定报酬，不直接参与合同履行，也不享有交易标的所有权。

行纪：

行纪是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同关系（《民法典》第 951 条）。

通俗理解：行纪人作为 “受托交易者”，以自己名义替委托人买卖商品、处置财产，交易完成后收取约定报酬，直接参与交易并承担合同权利义务。

买卖：

买卖（买卖合同）是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同关系（《民法典》第五百九十五条）。

通俗理解：买卖是直接的物权交易行为，卖方把商品 / 房产的所有权转给买方，买方支付对应价款，双方直接形成交易关系，核心是所有权转移 + 对价支付。

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【免责声明】本文所列成交数据仅代表骏耀房产及永川房产中介联盟合作门店的成交案例，数据来源为内部统计，并非永川房地产市场全部成交情况。该数据仅供市场参考，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。

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标签: 居间合同买卖合同房产交易法律永川买房房产签约注意事项中介合同购房避坑

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