永川米兰阳光小区百科大全：凤凰大道66号96笔真实成交与四年连降房价、凤凰湖小学划片全解析

米兰阳光是本系列到今天为止"官方互证与档案矛盾同时成立"的一例：永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条全量检索命中 1 条——《预售通告-（2017）预字第（002）号》正文逐字写明"该项目24幢已具备商品房预售条件"，与房源库登记的 24 栋形成整盘幢数级的官方互证；但同一份通告成文于 2017 年 1 月 17 日，而房源库建造年代登记为 2011 年——官方取证时点与登记建成年代在同一份档案里对不上。第二个矛盾来自体量：登记建筑面积 220,000㎡、占地面积 15,000㎡，比值≈14.7，而登记容积率为 2.00（按容积率反推占地应约 110,000㎡，登记值约为反推值的七分之一）。两组矛盾本文如实标注，一律以住建官方备案为准。

价格端则是本系列最清晰的一条下行曲线：2023-2026 年二手加权均价 4921→4361→4042→3891 元/㎡，四年连降、累计约 -21.0%；同期低于银行评估线的成交占比 60.0%→78.3%→90.9%→90.0% 逐年走高，整盘 46 笔（78.0%）低于评估线、13 笔高于。落到按揭上，这一结构反而是友好的一面：按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算，本站抽取的 6 个真实案例中 5 案足额 15.0% 首付，仅 1 案 15.3%——与上一期伟豪创世纪"评估线五五开、3 案被动上浮至 26.2%-33.1%"恰好互为镜像。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「米兰阳光」（编号 731），官方坐落重庆市永川区凤凰大道66号，板块登记为凤凰湖片区；而成交台账 96 笔中 94 笔板块字段标注「万达商圈」、2 笔标注「凤凰湖」——与坐落板块不一致，本文统一按坐落口径表述为凤凰湖片区，并保留台账原始分布如实说明。另请注意：小学划片原文同一划片段中还有凤凰大道1号（凰城华府）、12号（电商产业园）、88号（圣托里尼）、778号（凤凰雅苑）、817号（格林童话）、888号（凤凰世纪城）等门牌，与本篇 66号 同路段但分属不同小区，数据不可互相套用（凰城华府、凤凰世纪城本站已另文解析）。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.326642, 105.931195）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上 12 个点位标注的直线距离与模块四配套表一一对应。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：646 条检索命中 1 条（整盘 24 幢互证 + 年代冲突）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告，检索关键词包含 "米兰阳光""凤凰大道66"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条，正文补扫命中 1 条。命中通告为《预售通告-（2017）预字第（002）号》（成文日期 2017-01-17，发布日期 2018-04-04）。正文原文逐字摘录如下：

"通告 重庆中轩房地产开发有限公司开发的米兰阳光项目，位于重庆市永川区凤凰大道66号，该项目24幢已具备商品房预售条件，并取得了《重庆市商品房预售（预租）许可证》，证号：永国土房管（2017）预字第（002）号。特此通告 重庆市永川区国土资源和房屋管理局 2017年1月17日"

这条通告同时带来两个方向的结论：

1. 互证：通告"24幢"与房源库登记 24 栋在整盘幢数口径上完全一致，开发主体「重庆中轩房地产开发有限公司」、坐落「凤凰大道66号」亦逐字吻合——本系列此前各期多为单幢/分批取证或零命中，整盘幢数级互证属少见情形；
2. 冲突：通告成文于 2017 年 1 月，而房源库建造年代登记为 2011 年。可能情形包括登记年代字段有误、或项目分期开发中该批次于 2017 年取证——通告未载明幢号清单、套数与交付时间，本文不做推断，涉及具体楼栋取证状态与建成年代时，须以住建备案与产权证附图为准。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的项目效果图（图库原片，无第三方水印；效果图与实景可能存在差异，以现场与住建备案为准），用于直观呈现楼栋立面与体量意象；图内无楼栋号标注，楼幢信息以产权证附图与住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量比值≈14.7 对容积率 2.00（系列最大偏差）：220,000 ÷ 15,000 ≈ 14.7，而按登记容积率 2.00 反推，占地面积应约 110,000㎡，登记值 15,000㎡ 仅约反推值的七分之一——此前各期的偏差多在 2.3-2.9 量级（森望滟澜湖 2.32、伟豪创世纪 2.84、碧桂园翡翠郡 2.51 自洽），本期偏差量级明显不同，占地面积字段高度存疑；
2. 建造年代与官方通告时点冲突：登记 2011 年建成 vs 2017 年整盘取证，两者必有一处口径需修正，交易前核实产权证载竣工时间；
3. 板块口径混用：台账 96 笔中 94 笔标「万达商圈」、2 笔标「凤凰湖」，与房源库坐落板块「凤凰湖片区」不一致——与上一期翡翠郡"兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈三种写法混用"同属台账字段口径问题，本文按坐落统一表述；
4. 台账 1 笔数值异常（双口径处理）：2026-03-11 一笔高层 80.00㎡ 记录成交价 0.11 万元（折合 13.75 元/㎡），明显偏离同户型区间，本站统计口径予以剔除（59 笔纳入均价计算）、逐笔表保留并按"台账异常"标注；
5. 洋房样本仅 4 笔：不足以支撑业态价差结论，本文只作罗列；
6. 三供齐全但车位比偏低：供水、供电、供气均有登记企业（与近期几期"供气未知"不同）；地下车位 1254 个对 2438 户，约 0.51 个/户，停车条件须实地核实；
7. 官方通告未载套数：2438 户登记值暂无官方口径可互证，须以住建备案为准。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 1 月 7 日至 2026 年 8 月 22 日，骏耀房产网台账共归档本小区 96 笔成交记录：二手 60 笔（其中 1 笔数值异常剔除，59 笔纳入均价统计）+ 租单 36 笔，无一手房记录，买卖占台账期的 62.5%、租赁占 37.5%——租赁占比为系列已归档小区中偏高的一档（森望滟澜湖 2025-2026 年租赁占 87.7%、伟豪创世纪租赁仅 7 笔）。

二手 59 笔：成交总额 1839.36 万元、总面积 4210.84㎡，混合加权均价 4368 元/㎡（简单均价 4433、中位 4392、区间 2581-6186）。成交周期有数值的样本仅 2 笔（6 天、45 天），另有 2 笔标注"当日"，样本过少，本站不做流速断言；付款方式字段 54 笔未标注（全款 4 笔、按揭 1 笔）。

2.2 业态分组（二手口径）

洋房加权 4047 元/㎡ 反而低于高层 4403 元/㎡（差 356 元/㎡，约 -8.1%）——与上一期碧桂园翡翠郡"洋房溢价 1429 元/㎡、+23.5%"方向相反。须强调：洋房样本仅 4 笔、且 4 笔全部低于银行评估线，本站只作罗列，不构成业态价差结论；如需判断洋房与高层的真实价差，样本量远不足。

2.3 年度走势（二手口径）

四年连降是本篇的核心价格发现：4921→4361→4042→3891 元/㎡，累计约 -21.0%；近 12 个月（截至 2026-08-22）17 笔、加权 3834 元/㎡，低于整盘加权。与之同步的是低于评估线占比逐年走高：60.0%（9/15）→78.3%（18/23）→90.9%（10/11）→90.0%（9/10）。单年样本有限（2025 年 11 笔、2026 年 10 笔），本站不做单年走势断言，仅归档台账事实。

2.4 面积段结构（二手口径）

两个结构性看点：

• 80-90㎡ 段零成交空档：其余 7 个面积段均有成交，唯独 80-90㎡ 在整个台账期（2023.01-2026.08）无一笔成交记录，本站如实留白，不做原因推断；
• 70-80㎡ 为绝对主力段（23 笔，占二手 39.0%），加权 4412 元/㎡ 略高于整盘；0-50㎡ 段 4955 元/㎡ 为多笔样本段中的最高值，与 100-110㎡ 段 3978 元/㎡ 形成约 977 元/㎡ 的落差——呈"小户型单价偏高"的倒梯度特征，与森望滟澜湖同构、与碧桂园翡翠郡的正梯度相反。50-60㎡ 段 6007 元/㎡ 为全盘最高，但仅 1 笔样本，仅作罗列。

上图为房源库资料图中的户型示意图（图库原片，无第三方水印；图中尺寸为资料图标注，实际户型以产权证附图与现场实测为准），对应本小区主力成交段 70-80㎡ 的两室格局，用于说明空间布局关系。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

• 最高单价 6186 元/㎡：2023-04-08，高层 70.93㎡，总价 43.88 万；
• 最低单价 2581 元/㎡：2025-09-11，高层 99.96㎡，总价 25.80 万；
• 最高总价 54.80 万元：2023-12-24，洋房 116.53㎡（单价 4703 元/㎡）；
• 最低总价 12.00 万元：2025-12-31，高层 37.30㎡（单价 3217 元/㎡）。

最高与最低单价相差 2.40 倍——同一小区内的单价极差处于系列已归档小区前列，楼层、朝向、装修与个案议价因素影响显著，整盘均价的参考意义有限，议价请以逐笔成交口径对照。挂牌参考：台账中无挂牌-成交配对样本（如实留白）；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 17.8-47 万元，40-135㎡）、出租 3 套（挂牌月租 900-1300 元），挂牌价不等于成交价。

2.6 租单记录（36 笔，毛收益率测算口径）

租单 36 笔，样本量达到本站收益率测算的最低门槛，但波动仍大，测算结果仅供参考。口径：毛收益率 = 年租金 ÷ 同面积段二手成交加权总价（台账未记录租赁挂牌价，按成交口径计算）；未扣物业费、空置与维修成本，为毛值口径。

月租均值 1150 元、中位 1100 元、区间 900-1800 元；逐笔毛收益率 3.4%-8.4%，中位 4.6%。分面积段看：0-50㎡ 段 11 笔毛收益率 5.4%-8.4%（其中 2023-02-10 一笔 37.30㎡、月租 1300 元达 8.4%，为全盘最高），70-80㎡ 段 13 笔为 3.4%-4.7%，90-100㎡ 段 4 笔为 4.1%-5.2%（高租样本 1400-1800 元集中在 2023-2025 年）——小户型租赁毛收益明显占优，与"0-50㎡ 段二手单价最高"的倒梯度特征方向一致。80-90㎡ 段因无二手成交，3 笔租单按全口径加权 4368 元/㎡ 估算，毛收益率 3.4%-4.8%（图中以 * 标注）。

上图为 36 笔租单的分面积段汇总与毛收益率测算（按同面积段二手成交加权总价估算），收益率波动较大，仅供参考。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

1. 价格结构：二手加权 4368 元/㎡，低于银行评估均价 5000 元/㎡ 约 12.6%；46:13 的低于/高于比意味着多数成交可按成交价足额认定，首付压力相对可控；
2. 四年连降：4921→4361→4042→3891 元/㎡，累计约 -21.0%，近 12 个月 17 笔加权 3834 元/㎡；
3. 主力段与总价门槛：70-80㎡ 段 23 笔为绝对主力，台账总价区间 12.00-54.80 万元，主流成交集中在 25-35 万元；
4. 面积倒梯度：0-50㎡ 段 4955 元/㎡ 高于 100-110㎡ 段 3978 元/㎡，小户型单价偏高；
5. 租赁活跃：36 笔租单占台账 37.5%，0-50㎡ 段毛收益率最高达 8.4%；
6. 学区口径：小学划片原文门牌单列凤凰大道66号（米兰阳光）→凤凰湖小学；初中按路段级覆盖（凤凰大道）→凤凰湖中学，详见模块三；
7. 配套区位：万达广场购物中心约 0.86 km、凤凰湖公园约 1.30 km、凤凰湖中学约 1.63 km、观音山公园约 1.71 km（见模块四）；
8. 档案矛盾组合：体量比值 14.7 对容积率 2.00、建造年代 2011 年对 2017 年取证、板块口径混用——涉面积、年代与板块的表述均须回到住建备案核实（见模块六）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，"凤凰湖小学"划片段单列了"凤凰大道……66号（米兰阳光）"——本小区小学为门牌级明示；《城区初中招生范围》原文中"凤凰湖中学"段以路段级表述"凤凰大道"，未单独列出本门牌，按路段级归档。原文摘录如下：

• 小学（门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》"7. 凤凰湖小学"段原文（节选）："凤西路9号（凤凰育才），兴龙大道896号（蓝光•雍景府）、999号（三湖生态城）、1999号（爱情广场）、2000号（滟澜湖）、2022号（恒森盛世华章）、2066号（乐信凤凰郡），凤凰大道1号（凰城华府）、12号（电商产业园）、66号（米兰阳光）、88号（圣托里尼）、778号（凤凰雅苑）、817号（格林童话）、888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）、167号（万科城.城璟）、169号（万科城.城悦）、188号（万科城.城澜）、299号(金科•星宸海)，龙马大道68号（世纪金马旺龙湖.揽景）、169号（中骏•珑璟台）、189号（世纪金马旺龙湖.云景），永津路155号（万科城逸），行知路88号（巴川府），昌龙大道999号（爱情·十里天境）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生。"
• 初中（路段级）——《永川区2026年城区初中招生范围》"6. 凤凰湖中学"段原文（节选）："凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的小学毕业生；永中宋锦桥校区招生范围内汇龙大道单号409号、双号688号及以后路段……"

划片理解与声明：本小区小学为门牌单列的凤凰湖小学口径；初中按官方原文"凤凰大道"路段级表述覆盖，凤凰湖中学段未单独列出 66号 门牌——按本站口径，此处如实归档为路段级覆盖，未单独列出本门牌。初中段同时承接永中宋锦桥校区、永中文昌校区招生范围内"有户无房、有房无户"的小学毕业生（含除外路段，以原文为准）。以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论：实际入学安排、录取顺位以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为米兰阳光（房源库坐标 29.326642, 105.931195）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是商业近、公园近、医疗远：万达广场购物中心约 0.86 km 为最近的大型商业，凤凰湖公园约 1.30 km、观音山公园约 1.71 km 构成生态资源，凤凰湖中学约 1.63 km（初中划片对口学校）；而区人民医院约 3.11 km、重医附属永川医院新区分院约 4.61 km，医疗资源直线距离偏远。须说明：万达广场购物中心为公开地图检索补充点位（公开地图数据未收录其独立节点），按星光大道789号门牌（与万达华城同址）坐标测算；大型商业的经营业态、学校的招生范围均以实际与官方公示为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

米兰阳光银行评估均价 5000 元/㎡（区间 4800-5200，电梯房口径）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 4368 元/㎡ 对 评估 5000 元/㎡，差 -632 元/㎡（-12.6%）；
• 46 笔（78.0%）低于评估线、13 笔高于——低于评估的成交按成交价足额 85% 放贷，首付可控制在 15% 档；
• 6 个真实按揭案例中 5 案足额 15.0%，仅 1 案 15.3%（上浮 0.3 个百分点）——"低于评估=首付友好"结构，与上一期伟豪创世纪"五五开、3 案上浮至 26.2%-33.1%"形成对照。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估时，贷款按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付（本组仅 1 案触发，上浮幅度极小）。评估区间 4800-5200 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 体量与占地面积口径疑点：建筑面积÷占地面积≈14.7，远高于登记容积率 2.00；按容积率反推占地应约 110,000㎡，登记值 15,000㎡ 差约七倍，涉及计容面积、容积率的表述以住建备案为准；
2. 建造年代与取证时点冲突：登记 2011 年建成 vs 官方预售通告 2017 年 1 月成文，须核实产权证载竣工时间与各楼栋实际取证批次；
3. 逐笔核价：小区内同业态单价极差 2.40 倍，整盘均价参考意义有限，请按面积段与个案因素逐笔对照；
4. 洋房样本过小：仅 4 笔且全部低于评估线，如需判断洋房与高层价差，样本量不足，请以实际挂牌与成交个案为准；
5. 停车位核实：地下车位 1254 个对 2438 户约 0.51 个/户，停车条件、产权与租售方式逐项核实；
6. 板块与配套表述核实：台账板块字段与坐落板块不一致（94 笔标万达商圈），涉及区位、配套的宣传口径以坐落与官方公示为准；
7. 学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文（小学门牌单列、初中为"凤凰大道"路段级且未单独列出本门牌），实际入学安排以当年度公示为准，不构成入学承诺；
8. 台账异常值：2026-03-11 一笔 80㎡ 记录成交价 0.11 万元，本站已统计剔除并在逐笔表标注"台账异常"，该笔不参与任何均价计算。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 8 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；
5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
6. 数据样本存在覆盖局限（洋房仅 4 笔、50-60㎡ 与 110-130㎡ 段各 1 笔、80-90㎡ 段零成交、成交周期数值样本仅 2 笔、付款方式 54 笔未标注、无挂牌-成交配对样本、官方通告未载套数），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期伟豪创世纪（红河中路6666号，万达商圈 2012 年商住一体社区）呈现的是"评估线五五开 +6.0%、3 案首付上浮至 26.2%-33.1%、面积结构非单调、官方通告零命中"；本期米兰阳光（凤凰大道66号，凤凰湖片区 24 栋 2438 户大盘）则是"低于评估 12.6%、6 案中 5 案足额 15% 首付、四年连降 21%、官方通告整盘 24 幢互证但年代与体量双双存疑"——两个社区合看，评估线上下两侧的两种首付结构、以及官方档案"零命中"与"命中但存疑"两种缺档形态，都得到了完整对照。

下期预告：小学划片原文里那个与 66号 同处一条凤凰大道的"88号（圣托里尼）"——同一路段、同一所凤凰湖小学，价格结构与租赁活跃度是否也同构？圣托里尼仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。