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永川住宅二手房税费谁缴｜4 类税、3 个约定陷阱、5 步自查清单

骏耀房产避坑指南

📌 数据使用说明

本文税率与政策口径来自国家税务总局 12366 平台与重庆市开州区税务局公开答复、重庆市税务局公开信息、重庆市人民政府门户网站政策条目、《重庆日报》公开报道及人民法院公开案例；市场现象为公开平台观察，应纳税额以永川区税务窗口当期核定为准。

先说清范围：本文主线是住宅二手房，即不动产权证"用途"栏记载为住宅的房源；商铺、写字楼以及登记为商业办公性质的公寓等非住宅，适用另一套税率与免征条件，文中并列对照。

一、反常识开场：合同写了"全部税费由买方承担"，法院说这两个税不算

永川区人民法院公开的一起房屋买卖合同纠纷，把合同里很常见的一句话讲清楚了。

案情是：买方与卖方签订房屋转让协议，约定"由买方承担房屋过户的全部税费"。办理产权过户时，买方才发现卖方从取得该房屋所有权到转让之前从未申报缴纳过房产税和城镇土地使用税。

法院审理认为：《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，《重庆市城镇土地使用税实施办法》第三条规定拥有土地使用权的单位和个人为纳税义务人；双方约定的税费仅限于办理产权转移登记过程中产生的税费，而房产税和城镇土地使用税并非房屋买卖产生的税费。遂判决由卖方支付买方房产税及滞纳金 1000 余元、城镇土地使用税及滞纳金 3 万余元。

骏耀提示：那句"过户税费全部由买方承担"，在公开判决里被解释成"过户这个动作产生的税"，不是"这套房历史上欠过的所有税"。永川的老房子与老门面容易撞上这类欠缴。

二、4 类税：住宅与非住宅两套口径对照

先分清"谁是该缴的人"，再谈"谁实际掏钱"——中间隔着一个合同。下表左列住宅、右列非住宅，先对号入座。

税　种	住　宅	非住宅（商铺、办公等）
契税（买方）	2024 年 12 月 1 日起：唯一住房 140 平方米及以下 1%、以上 1.5%；二套 140 平方米及以下 1%、以上 2%；三套及以上 3%（公告 2024 年第 16 号）	不适用上述套次与面积优惠；重庆市契税适用税率为 3%（2021 年 9 月 1 日起施行）
增值税（卖方）	满 2 年（含）免征；不足 2 年按 3% 全额缴纳（公告 2025 年第 17 号，2026-01-01 起施行）	不适用满 2 年免征，按全部价款减购置原价后的余额计算缴纳；重庆公开答复口径为 5% 征收率，以当期核定为准
个人所得税（卖方）	自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房的免征（国税发〔2006〕108 号）；否则按差额 20% 或核定，重庆市内住宅按 1% 核定	不适用满五唯一免征；核定比例也与住宅不同，重庆市内非住宅转让收入按 3% 核定
土地增值税、印花税	个人销售或购买住房暂免征收（财税〔2008〕137 号）	两项免税均不适用：土地增值税按 30%—60% 四级超率累进（核定的重庆公开答复口径 6%）；印花税按万分之五，买卖双方各自缴纳

核定征收不是可选项：只有未提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额时才适用；能提供购房合同、发票等有效凭证的，应按查实征收方式计征（国税发〔2007〕33 号第四条）。

还有一条口径容易被忽略：个人购房日期以产权证注明日期或契税完税凭证注明日期按孰先原则确定（铜梁区税务局公开答复）——"满二""满五"从哪天起算，看的不是签约那天。

三、2026 年有两条口径变了，不少人还在按旧的算

第一条是增值税征收率。据《重庆日报》2025 年 12 月 31 日公开报道，自 2026 年 1 月 1 日起，个人销售购买不足 2 年住房的增值税征收率由 5% 下调为 3%，满 2 年（含 2 年）继续免征。

第二条是换购住房个税退税。财政部税务总局住房城乡建设部公告 2026 年第 3 号明确：2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购房的，可申请退还出售现住房已缴的个人所得税，出售人须为新购住房产权人或产权人之一。

四、3 个约定陷阱：真正让人多掏钱的往往不是税率，是合同那句话

陷阱一："税费由买方承担"有效，但它有边界

兰州市西固区人民法院公开的一起案件中，双方约定由买方缴纳"国家规定的相关费用"，买方后来主张该条款免除了卖方法定纳税责任、应属无效。法院认为：法律关于增值税纳税人的规定属于任意性规定而非强制性规定，约定全部税费由一方承担的，约定优先（《甘肃日报》2026 年 3 月 12 日报道）。

与本文开头的永川区人民法院案件并排看，结论才完整：约定可以改变"谁掏钱"，但改变不了"谁是纳税人"；约定的覆盖范围也不是无限的。约定仅对合同当事人生效，一方未依约代扣的，税务机关仍可要求法定纳税人履行义务，纳税人缴完可按合同追偿。

陷阱二：唯一住房的"范围"写错一处，多出来的税判给了买方

佛山市中级人民法院发布的典型案例中，合同约定交易税费全部由买方支付，并约定"出卖人确保该物业是佛山市内唯一物业，否则多出来的税费由出卖人支付"。而个税免征要求的"五年唯一"，实际是卖方家庭在广东省内有且仅有一套住房。后因卖方在广东省其他市有住房须补缴个税，该案一审、二审判决买方与中介分别向卖方支付 50% 垫付个税。

骏耀提示：合同里写"永川区内唯一"还是"重庆市内唯一"，对应完全不同的免税条件。重庆是直辖市，认定范围须以税务部门当期口径为准。

陷阱三："满五唯一"是过户那一刻的状态，不是签约当天的承诺

上海市宝山区人民法院公开的一起案例中，卖方书面承诺房屋"满五唯一"且为售后公房，过户时经税务机关审核发现卖方名下已另有新购房屋，不符合免税条件，需缴个税 6 万余元；该房屋因已有过交易、不符合售后公房情形，需正常征收增值税 15 万余元，超出预期的税费合计 21 万余元。法院按过错分担：卖方赔买方个税 6 万余元及增值税 4.5 万元，中介赔 6 万元，买方自担 4.5 万余元。

反向的情形同样存在：卖方称房屋有个税、让买方多付 2 万余元，实际房屋满足免税条件，法院判决返还（西安市莲湖人民法院案例）。云南腾冲一起案件中买方主张卖方隐瞒另有房产，也因合同已约定税费由买方承担而被驳回。

五、5 步自查清单：签约前把税算清楚

先定性，再算数。看清不动产权证"用途"栏：记载住宅的按表格左列，记载商业、办公、商铺等非住宅的按右列，两者不适用同一套税率与免征条件。用途栏怎么读，Vol.29 已专门梳理。
把"满二""满五"算到日。以产权证注明日期或契税完税凭证注明日期孰先确定，差几天税负就可能不同。
让卖方书面写明唯一住房的认定范围。范围须与税务当期口径一致，并约定条件不成立时的赔偿范围。
税费条款逐项列举，不用一句"全部由买方承担"概括。契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费、交易手续费各归谁，一项一项写；再补一句"交付前产生的房产税、城镇土地使用税由卖方结清"。
到窗口预核一次。永川区税务局第一税务所（办税服务厅）位于中山路街道兴龙湖支路 9 号江通大厦 2 号楼，热线 49512366；区政务服务中心（红河中路 660 号云谷大厦）一楼 6、7 号税务综合窗口 023-49876624，二手房涉税事项已并入不动产登记事务中心（云谷大厦 2 楼，023-49804582）；统一热线 12366。

六、2 条合同红线与 1 个时间红线

红线一：不要为省税而做低网签价。北京市朝阳区人民法院公开的提示明确：为规避税费而约定网签价与实际成交价不一致，相关约定带有违法性、应属无效；即便判令继续履行合同，买受人仍需按真实交易价款缴纳税费。
红线二：不要先替卖方垫税再回头追偿。公开案例中，买方为确保过户先行垫付超出预期的税费，最终仍被判自担一部分。更稳的做法是核算前置到签约前，把"条件不成立由卖方承担"写进合同。

时间红线是：换购退税要求出售自有住房后1 年内在同一城市重新购房，出售人须为新购住房产权人或产权人之一。