永川蔷薇国际三期深度解析：黄角东路3号9栋社区官方4证逐张识读与89笔真实成交全归档

蔷薇国际三期是三个期别中价格最低、业态最纯的一期：89 笔台账里 86 笔买卖全部为高层，无一笔洋房成交，二手加权 4755 元/㎡为三期最低，中位单价 4643 元/㎡；对照 5150 元/㎡ 的银行评估均价，倒挂 -7.7%，86 笔中 51 笔（59.3%）低于评估线，足额贷款为主流，是三期中首付压力相对最轻的一期。它同时录得蔷薇国际全盘最低单价 2948 元/㎡（2025-10-23 高层 116.00㎡、总价 34.20 万元）。而三期的官方口径缺口也最明显：4 条预售通告仅覆盖 5 幢（1、6、7、8、15）约 1024 套，对照登记 9 栋 / 2048 户，缺口 4 幢官方栏目未覆盖，本站如实留白。

关于本盘的一个重要前提：蔷薇国际在房源库中是三个独立建档的小区（一期编号 640、二期 634、三期 650），门牌、评估价、业态结构与成交价格均不同。本文只归档三期（黄角东路3号），一期（星光大道86号）、二期（黄角东路2号）另文发布，不做整盘均价套用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 三期基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告归档（三期相关 4 条，全部附影像）

本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（含无楼盘名短标题通告的逐条正文补扫 632 条，无遗漏），共取得 15 条蔷薇国际相关通告，其中属三期（官方用字"3 期"）的 4 条，时间跨度 2020-05-22 至 2023-01-19，4 条全部附许可证影像，本站逐张放大 OCR 识读并人工复核：

ⓘ 读表要点：①三期已识读 5 幢（1、6、7、8、15）合计约 1024 套 / 94,464.49㎡，其中 15 幢为商服用房（40 套 / 2639.73㎡），不计入住宅口径；②登记 9 栋 / 2048 户，缺口 4 幢官方栏目未覆盖→如实留白，为三个期别中官方覆盖度最低的一期；③预售资金监管银行＝重庆农村商业银行永川支行（账号 1801060120010028416）；④影像中"248 套 / 23155.14㎡"等字段为许可证原文表述，本站已逐张放大复核并按原文归档，套数口径以住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 官方幢号缺口 4 栋：三期官方通告幢号去重 5 个（含 1 个商服幢），对照登记 9 栋，缺口 4 栋，为三个期别中官方覆盖度最低的一期，如实留白并列为必查首位。
2. 体量登记存疑：登记建筑面积 857,000㎡ / 占地面积 422,000㎡，隐含容积率约 2.03，与登记容积率 2.50 不自洽，属房源库字段异常 → 以住建官方备案为准。
3. 物业公司登记名称不一致：一期"广东实地物业管理有限公司重庆分公司"、二期"广东实地物业重庆分公司"、三期"广州实地物业管理有限公司"，三处互不一致 → 以物业服务合同与现场公示为准。
4. 物业类型"商住一体"：与一期（住宅）不同，且三期登记含商服用房幢，交易时须逐套核验不动产权证载用途。
5. 产权年限 50 年：登记为 50 年（非 70 年），土地年限与税费口径须逐套核实。
6. 开发主体三源一致：重庆实地房地产开发有限公司，在房源库、官方通告、许可证影像中完全一致，无主体变更记录。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

三期台账共 89 笔 = 买卖 86 笔 + 租单 3 笔。86 笔买卖全部为二手房，无一手房混入，且全部为高层，因此加权均价即纯高层二手口径，无需作业态或价格性质拆分。样本时间跨度为 2023 年 1 月至 2026 年 9 月。

2.2 总体价格水平

• 二手 86 笔加权均价 4755 元/㎡（简单平均 4768，区间 2948-6633）；
• 高层 86 笔加权 4755 元/㎡（中位数 4643，区间 2948-6633），业态纯度 100%；
• 买卖总额 3,866.7 万元、总面积 8,131.5㎡。

2.3 年度走势（买卖口径）

年度笔数 9→41→20→16，2024 年为台账峰值年；加权均价 4496→4915→4586→4697，呈区间波动而非单边走势。近 12 个月（2025-07-21 至 2026-07-21）22 笔，加权 4521 元/㎡。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 业态分组（本期的核心差异）

三期是蔷薇国际三个期别中业态纯度最高的一期：86 笔买卖全部为高层，洋房成交记录为零（一期 17 笔、二期 10 笔）。因此三期的价格梯度最平——单价区间 2948-6633，跨度 2.25 倍，明显小于二期（3245-10315，3.18 倍）与一期（3362-10305，3.07 倍）。看洋房只能看一期、二期；三期是纯高层样本。

2.5 面积段与极端个案

80-100㎡ 合计 71 笔占 82.6%，为绝对主力置换段；100-120㎡ 15 笔加权约 4388，低于小面积段。80㎡ 以下、120㎡ 以上各段本期无成交记录。极端个案单列：

• 最高单价 6633 元/㎡：2024-01-07 高层 94.04㎡、总价 62.38 万元；
• 最低单价 2948 元/㎡：2025-10-23 高层 116.00㎡、总价 34.20 万元，为蔷薇国际全盘（三期合计）最低单价；
• 最高总价 65.18 万元：2024-08-17 高层 116.12㎡（单价 5613）；
• 最低总价 30.98 万元：2024-04-11 高层 86.76㎡（单价 3571）。

2.6 租单记录

3 笔租单：月租 1500-1750 元（均值 1636 元，平均面积 96.0㎡），全部集中在 2025 年。按本期二手加权均价与平均租金静态测算，参考毛收益率 约 4.30%，为静态毛口径、未扣除税费与空置期，不构成收益承诺。

3 笔租单样本过小，不具备定价参考意义，此处仅作归档记录（一期 16 笔、二期 0 笔）。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（原文以"蔷薇国际"指代本小区，三期对应黄角东路3号）：

• 小学：五洲小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第 18 条"五洲小学·中山路辖区"段原文逐条列示："星光大道1号、3号（康安尚都）、199号（盛世棠城）、86号（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），黄角东路2、3号（蔷薇国际），三星路1号（宽天下）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生；星光大道86（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），三星路1号（宽天下）、五洲路一号（临江府）'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生。"
• 初中：永川中学（文昌校区）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"文昌校区"段原文列示："……红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。"
• 初中"有户无房、有房无户"多校划片：同一文件原文："永中文昌校区招生范围内'有户无房、有房无户'的小学毕业生，其中以下路段号除外：红河大道777号、999号，和畅大道988号，兴龙大道888号，红河南路888号、1888号，五洲路，黄角东路，星光大道（1、3号除外），三星路"——即三期所在号段（黄角东路3号）在"有户无房、有房无户"情形下不属文昌校区，按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。

学区直接划片结论：蔷薇国际三期（黄角东路3号）2026 年官方划片为五洲小学 + 永川中学文昌校区；"有户无房、有房无户"情形小学阶段同样入读五洲小学，初中阶段按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为蔷薇国际三期（房源库坐标 29.343490, 105.924086）：

蔷薇国际三期 配套直线距离（基准 29.34349,105.924086）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。划片就读的五洲小学在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

三期银行评估均价 5150 元/㎡（区间 4800-5500）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 三期二手加权 4755 元/㎡ vs 评估 5150 元/㎡，差 -7.7%，为三个期别中低于评估线幅度最大的一期；
• 86 笔二手中 51 笔（59.3%）低于评估线→足额为主流，首付压力相对最轻；
• 三期为纯高层业态，无洋房大额倒挂个案，首付率多数贴近 15%。

ⓘ 提示：①评估区间 4800-5500 元/㎡，具体楼幢、楼层、朝向、装修状况的认定值以银行实际评估为准；②单价高于评估线的个案（如 5522、5393 元/㎡）首付率升至 18.8%-20.7%，须提前备足自有资金；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 官方幢号缺口 4 栋（本期首位必查）：三期官方通告仅覆盖 5 幢（含 1 个商服幢），对照登记 9 栋缺口 4 栋，为三个期别中官方覆盖度最低，二手房交易时请逐套核验不动产权证与竣工备案；
2. 物业类型"商住一体"：与一期（住宅）不同，且登记含商服用房幢（15 幢），请逐套核实证载用途、土地年限与税费口径；
3. 产权年限 50 年：登记为 50 年（非 70 年），土地年限与后续费用须提前确认；
4. 登记体量存疑：建筑面积 857,000㎡ / 占地面积 422,000㎡ 与容积率 2.50 不自洽，以住建备案为准；
5. 物业公司登记名称不一致：三期为"广州实地物业管理有限公司"，与一、二期登记名称不同，以物业服务合同与现场公示为准；
6. 评估价低于成交价为主流：-7.7% 意味着多数可按 15% 首付办理，但单价高于 5150 元/㎡ 的个案首付率会升至 18.8%-20.7%，签约前请先做评估价预沟通。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月蔷薇国际三期成交台账 89 笔及公开官方公示信息，样本存在局限（租单仅 3 笔），不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 三期官方预售通告 4 条虽全部附许可证影像并经 OCR 识读＋人工复核，但影像字迹密集处仍可能存在识读误差，官方累计套数与建筑面积以永川住建官方备案为准，静态参数亦以官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，小学与初中"有户无房、有房无户"口径不同，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85%、利率 3.15%、40 年等额本息的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；租金与毛收益率为历史样本静态测算（租单仅 3 笔，不具备定价参考意义），未扣税费与空置期，不构成收益承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

系列导航：蔷薇国际在房源库为三个独立登记小区——一期（星光大道86号）、二期（黄角东路2号）均已发布；本文为三期（黄角东路3号）。三篇各自独立归档，互不混用均价。

下期预告：凤凰湖片区的巴川府、爱情·十里天境仍是本系列尚未解析的划片小区，下期将从中择一继续，敬请关注。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）