永川凤凰世纪城深度解析：凤凰大道888号28栋社区官方10条预售通告逐条归档与129笔真实成交全记录

凤凰世纪城是凤凰湖片区登记体量最大的社区之一（28 栋、3900 户），本篇拿出的独家数据也最直白：平台二手加权均价从 2023 年的 5448 元/㎡ 一路走到 2026 年（1-9 月）的 4156 元/㎡，三年回落约 24%（2023→2024 约 -3.1%，2024→2025 约 -10.3%，2025→2026 约 -12.2%，回落逐年加深）；而同期银行评估均价为 4800 元/㎡，2023 年 1 月至 2026 年 9 月 129 笔台账（二手 103 笔加权 5014 元/㎡、倒挂 +4.5%）中，61.2% 的成交样本不低于评估线——价在跌、成交仍多贴着评估价走，这是本篇最值得看清的一条主线。

官方档案侧同样有发现：本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（646 条，含无楼盘名短标题通告的逐条正文补扫），命中凤凰世纪城相关通告 10 条，幢号去重 16 个，对照登记 28 栋缺口 12 栋——其中一期整期无任何预售通告归档；四期 5 幢许可证逐张裁剪放大复核，官方累计 867 套 / 83,300.30㎡。档案缺口在哪、数据说了什么，本文一次讲清。

口径说明：站点另有《2023 年永川凤凰世纪城成交均价揭秘：真实数据 + 户型价差，购房避坑少吃亏》一文，为 2023 年单年快读；本文为 2023 年 1 月至 2026 年 9 月全周期台账深解析（129 笔），两文统计范围与口径不同，数据请勿混用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告归档（相关 10 条）

本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（646 条，含无楼盘名短标题通告的逐条正文补扫，无遗漏），共命中 10 条凤凰世纪城相关通告：二期相关 4 条（含与三期共用的 2018-033）、三期相关 3 条、四期相关 4 条。其中 2019 年起的 4 条全部附许可证影像，本站逐张裁剪放大 3 倍识读并人工复核；2017-2018 年 6 条通告无影像附件，相关幢号套数与面积如实留白：

ⓘ 读表要点：①四期 5 幢（19-23）已识读官方累计 867 套 / 83,300.30㎡（其中 2021-063 号证原文：19 幢 1-23 层 137 套 / 14006.94㎡，23 幢 1-27 层 216 套 / 19319.54㎡），是本盘分期对照登记 28 栋的重要官方锚点；②2017-2018 年 6 条通告无许可证影像，涉及 11 个幢号（12、9、34、10、11、14、35、15、18、16、17）套数与面积留白；③幢号去重 16 个 vs 登记 28 栋，缺口 12 栋，其中一期整期无通告，列为必查首项；④发证机关口径演变：2017-2018 年为永川区国土资源和房屋管理局（证号"永国土房管"），2019 年起为永川区住房和城乡建设委员会（证号"永住建委"），按原文归档；⑤预售资金监管银行＝中国建设银行重庆永川支行（四张许可证影像一致，账号以影像为准）；⑥许可证影像中"层数/套数"并列字段字迹密集，本站逐张放大复核并按原文归档，套数口径以住建备案为准，不据影像反推户数替代登记值。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量登记异常：登记"建筑面积 600,000㎡ / 占地面积 199,800㎡"比值 3.0，与登记容积率 2.50 明显不自洽，属房源库字段异常 → 以住建官方备案为准，本站不做推断，也不以此作为议价依据；
2. 官方幢号缺口 12 栋：官方通告幢号去重 16 个，对照登记 28 栋，一期整期无通告，二期、三期共 11 幢因无影像仅有幢号无量数，逐套核验不动产权证与竣工备案；
3. 物业类型"商住一体"、产权 50 年：非 70 年住宅口径，税费与土地年限须逐套核实；
4. 开发主体名称两版：房源库登记"重庆协润置业房地产开发有限公司"，官方通告为"重庆协润置业有限公司"，本文以官方通告用字归档，签约时以工商登记与合同主体为准；
5. 台账区域字段差异：129 笔台账中 122 笔标注"新区/凤凰湖"，另有 6 笔标"新区/万达商圈"、1 笔标"老区/凤凰湖"，按小区地址凤凰大道888号统一归凤凰湖片区口径；
6. 地面车位、停车费登记"暂无数据"：如实留白，不做推断。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

凤凰世纪城台账共 129 笔：二手房 103 笔、一手房 4 笔、租单 22 笔。程序断言台账"楼盘名称"列仅含"凤凰世纪城"一个名称，无姊妹盘混装。全部 129 笔房源性质均为高层，无洋房、别墅业态。一手房仅 4 笔（<5），单列做个案罗列、不并入加权；租单单列口径。样本时间跨度 2023 年 1 月至 2026 年 9 月。

2.2 总体价格水平

• 二手 103 笔加权均价 5014 元/㎡（简单平均 5052，中位数 5166，区间 3199-8109）；
• 二手买卖总额 4,857.4 万元、总面积 9,688.3㎡；
• 买卖合计（含一手）加权 4990 元/㎡，仅作参考，正式口径以二手 5014 为准。

2.3 年度走势（二手口径）

三年梯度清晰：2023→2024 约 -3.1%，2024→2025 约 -10.3%，2025→2026 约 -12.2%，累计回落约 24%。近 12 个月（2025-09-30 至 2026-09-30）26 笔加权 4367 元/㎡，介于 2025 与 2026 年度值之间。单月、单笔数据不用于判断走势——2025 年以来多数月份仅 1-3 笔成交，月度波动不具统计意义。

2.4 面积段与极端个案

90-100㎡ 29 笔为绝对主力段（占二手 28.2%）；70-90㎡ 合计 36 笔（35.0%）、100-120㎡ 合计 34 笔（33.0%），整体集中在 70-120㎡ 刚需区间。面积越大均价越低（110-120㎡ 加权 4307），与高层大户型单价梯度一致。极端个案单列：

• 最高单价 8109 元/㎡：2023-11-10 高层 74.73㎡、总价 60.60 万元；
• 最低单价 3199 元/㎡：2025-08-09 高层 95.35㎡、总价 30.50 万元；
• 最高总价 66.00 万元：2023-08-04 高层 101.45㎡（单价 6506 元/㎡）；
• 最低总价 28.00 万元：2023-06-09 高层 68.63㎡（单价 4080 元/㎡）。

2.5 一手房 4 笔个案罗列（样本 <5，仅列示）

一手房（新盘）与二手房价格性质不同，单列不并入加权均价。其中 117.25㎡ 同面积两笔跨年成交（4400 → 4273），仅作个案对照，不用于走势判断。

2.6 租单记录

租单 22 笔，月租区间 800-2500 元、均值 1486 元/月，面积均值 90.9㎡；按月租均值×12 与二手成交单价均值×面积均值测算，整体参考毛收益率约 3.91%。租单年度分布：2023 年 8 笔（均值 1637）、2024 年 3 笔（1533）、2025 年 7 笔（1321）、2026 年 4 笔（1437），2025 年以来租金中枢有所下移，样本量小仅作归档。22 笔逐笔归档如下：

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（原文以"凤凰世纪城"及路段指代本小区）：

• 小学：凤凰湖小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）"7.凤凰湖小学"段原文逐条列示："凤凰大道1号（凰城华府）、12号（电商产业园）、66号（米兰阳光）、88号（圣托里尼）、778号（凤凰雅苑）、817号（格林童话）、888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。"——本小区以门牌号单列方式出现在凤凰湖小学划片原文中。
• 初中：凤凰湖中学——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"6.凤凰湖中学"段原文按路段划示："凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。"——本小区地址凤凰大道888号在"凤凰大道"路段范围内（按原文归档）。

学区直接划片结论：凤凰世纪城（凤凰大道888号）2026 年官方划片为凤凰湖小学 + 凤凰湖中学；同路段、同划片段的凰城华府（凤凰大道1号）此前已发布，可对照阅读。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为凤凰世纪城（房源库坐标 29.316831, 105.930396）：

凤凰世纪城 配套直线距离（基准 29.316831,105.930396）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。最近的成规模配套为凤凰湖公园（约 0.64 km）；划片就读的凤凰湖小学在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准；凤凰湖中学直线约 1.70 km。

五、银行评估指导价与首付月供测算

凤凰世纪城银行评估均价 4800 元/㎡（区间 4400-5200）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 5014 元/㎡ vs 评估 4800 元/㎡，差 +4.5%，成交价高于或贴近评估价为该盘主流：103 笔二手中 40 笔（38.8%）低于评估线，其余 63 笔（61.2%）不低于评估线；
• 与本系列多数"低于评估线、足额贷款为主流"的社区方向相反：凤凰世纪城大部分成交需按评估认定甚至倒挂补差，首付实际比例普遍高于 15% 起步线；
• 2026 年两笔高单价个案（5323、5036 元/㎡）均须按评估 4800 认定，首付率升至 19.0%-23.3%。

ⓘ 提示：①评估区间 4400-5200 元/㎡，具体楼幢、楼层、朝向、装修状况的认定值以银行实际评估为准；②单价高于 4800 元/㎡ 的个案首付率升至 19.0%-23.3%，须提前备足自有资金；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 官方幢号缺口 12 栋（一期整期无通告）：官方通告幢号去重 16 个对照登记 28 栋，缺口 12 栋；二手房交易时请逐套核验不动产权证与竣工备案；
2. 二期、三期 11 幢仅有幢号无量数：2017-2018 年 6 条通告无许可证影像，相关幢号（12、9、34、10、11、14、35、15、18、16、17）套数面积留白，请以住建备案逐套核实；
3. 物业类型"商住一体"、产权 50 年：请逐套核实证载用途、土地年限与税费口径；
4. 登记体量异常：建筑面积 600,000㎡ / 占地面积 199,800㎡ 与容积率 2.50 不自洽，属房源库字段异常，以住建备案为准，勿以该字段作为议价依据；
5. 单价区间跨度大（3199-8109 元/㎡）：楼幢、楼层、朝向差异显著，勿以均价套用个案；
6. 高于评估线成交为主流（61.2% 不低于评估线）：按揭个案请先与银行做评估价预沟通，确认首付资金安排。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月凤凰世纪城成交台账 129 笔及公开官方公示信息，样本存在局限（2025 年以来单月样本多在 1-3 笔），不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 官方预售通告 10 条中 6 条（2017-2018 年）无许可证影像附件，已识读的 4 张影像虽经放大复核，字迹密集处仍可能存在识读误差，官方累计套数与建筑面积以永川住建官方备案为准，静态参数亦以官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85%、利率 3.15%、40 年等额本息的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

系列导航：凤凰湖片区已归档——乐信凤凰郡（兴龙大道2066号）、凰城华府（凤凰大道1号）、万科城、世纪金马旺龙湖揽景/雲景、金科星宸海，与本篇同属凤凰湖小学 + 凤凰湖中学划片段，可对照阅读。

下期预告：新鸥鹏巴川府（行知路88号）。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）