永川豪禧银山源深度解析：内环南路1080号三业态混合社区121笔真实成交全归档与低于评估价21%的价格真相

豪禧银山源是本系列到今天为止低于银行评估价幅度最深的社区之一：二手加权均价 3656 元/㎡，比银行评估均价 4625 元/㎡ 低 969 元/㎡（-21.0%），65 笔二手成交中 56 笔（86.2%）低于评估线，本站抽取的 6 个近期真实案例全部可按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 足额认定、首付 15.0% 起步。更值得注意的是它的内部结构：同一小区三种业态价差悬殊——高层 48 笔加权 3839 元/㎡、多层步行房 14 笔 3342 元/㎡、公寓仅 3 笔 1990 元/㎡，公寓加权不足评估均价的四成五。

第二个发现来自与本小区相关的官方档案：本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条（含无楼盘名短标题的逐条正文补扫），豪禧银山源相关通告命中为 0——这是本系列首例官方预售通告零归档的小区，档案侧的悬空必须讲清楚。此外，台账里还有一条需要交代的异常记录（后文 2.6），本站不做掩盖，双口径呈现。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「银山源」（编号 671），页面与成交台账规范名为「豪禧银山源」，官方坐落为永川区内环南路1080号。它与华创大道139号、801号的「银山公馆」不是同一个小区——两者同处文献划片原文但归属不同小学口段（详见模块三），搜索与咨询时极易混淆，请勿混用数据。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.338435, 105.909078）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上各点位标注的直线距离与模块四配套表一一对应。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：零命中与成因核对

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告（栏目第 0-43 页，第 44 页返回 404 为终点），检索关键词包含 "银山源""豪禧""内环南路1080"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条，正文补扫命中 0 条。

成因核对（本站按证据推断，不作断言）：646 条通告中，仅 1 条为 2016 年证号（预售通告－（2016）预字第（050）号附1号（晓月港湾（泊金湾）8幢）），其余均为 2017 年及以后；本小区登记建造年代为 2016 年，其预售许可大概率签发于栏目归档起点之前或未在该栏目公示 → 属"官方公示未覆盖"，本文如实留白，不做推断补写。

因此，本小区的官方参数只能以房源库登记值 + 不动产权证逐套核验为准，这也构成本文模块六"必查事项"的首项。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量登记异常：建筑面积 430,000㎡ / 占地面积 166,667㎡ 比值仅 2.58，与登记容积率 3.12 明显不自洽 → 属房源库字段异常，以住建官方备案为准，勿以此作为议价依据；
2. 官方预售档案零归档：预售通告、幢号明细、预售许可证影像均无公开公示可核验，交易时须逐套核验不动产权证、竣工备案与房管局档案；
3. 名称易混淆：「银山源／豪禧银山源」（内环南路1080号）与「银山公馆」（华创大道139号、801号）为不同小区，价格、业态与划片口径均不可套用；
4. 物业类型"商住一体"、产权 50 年：非 70 年住宅口径，公寓类房屋的证载用途、土地年限与税费需单独核实；
5. 三业态混合：高层住宅、多层步行房、公寓并存，楼龄、户型与单价梯度差异大，整盘均价不可套用于个案；
6. 车位数据缺失：地面车位、地下车位、停车费三项登记均为"暂无数据"，如实留白。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

台账共 121 笔：二手房 65 笔、租单 56 笔，无一手房（新盘）记录。程序断言台账"楼盘名称"列仅含"豪禧银山源"一个名称，无姊妹盘混装。房源性质分三类：高层 92 笔、多层步行房 17 笔、公寓 12 笔（含租单）。加权均价统一按"成交总价合计 ÷ 成交面积合计"计算，不同业态分组列示，并给出混合口径作为参照。样本时间跨度为 2023 年 1 月至 2026 年 9 月。

2.2 总体价格水平

• 二手 65 笔加权均价 3656 元/㎡（简单平均 3532，中位数 3408，区间 1575-6661）；
• 二手买卖总额 1,845.9 万元、总面积 5,049.0㎡；
• 无一手房，不存在"一手/二手不分"的口径问题。

2.3 业态分组（本小区的核心结构）

高层与公寓之间的加权差达 1849 元/㎡；公寓样本仅 3 笔（<5），仅作个案参考、不参与趋势判断。三种业态混合登记在同一小区台账内，是本小区价格跨度（1575-6661 元/㎡，极值差 4.2 倍）偏大的主因。

2.4 年度走势（二手口径）

2023→2024 微涨 +2.4%，2024→2025 回落 -13.1%，2025→2026 再降 -3.8%，四年累计 -14.4%。近 12 个月（2025-09-05 至 2026-09-05）15 笔加权 3278 元/㎡。需要说明的是，2025 年起低单价公寓（1575、2186 元/㎡）进入成交样本，部分是加权值下行的结构因素，单笔、单月数据不用于判断走势。

2.5 面积段与极端个案

50㎡ 以下小户型 19 笔（29.2%）为最大类型，集中在公寓与小面积高层；90-100㎡ 段加权 4249 元/㎡为各段最高；100-120㎡ 段 9 笔回落至 3026-3118 元/㎡，为大户型单价洼地。极端个案单列：

• 最高单价 6661 元/㎡：2024-02-28 高层 34.53㎡、总价 23.00 万元（小面积高单价个案）；
• 最低单价 1575 元/㎡、最低总价 5.80 万元：2025-12-31 公寓 36.82㎡（同一笔，双项极值）；
• 最高总价 64.50 万元：2024-09-19 多层步行房 125.38㎡（单价 5144 元/㎡）。

2.6 租单记录与一条异常台账的交代

租单 56 笔。经核查，其中 1 笔存在明显的量级异常：2024-08-27 记录的步行房 88.93㎡、月租 9000 元（单位租金 101.20 元/㎡·月），而同期其余租单的月租集中在 500-1300 元、单位租金约 13-20 元/㎡·月，该笔为同期中位的 5 倍以上，疑为录入时小数点量级偏差（0.090 误记为 0.90）。本站不擅自改写原始台账，采用双口径同步呈现：

按业态看（剔除异常口径）：高层租单 44 笔均值 743 元（44.9㎡）、公寓 9 笔 633 元（37.3㎡）、步行房 2 笔 570 元。年度分布：2023 年 2 笔（800 元）、2024 年 5 笔（870 元）、2025 年 26 笔（698 元）、2026 年 22 笔（702 元）——2025 年以来租赁成交明显活跃，占剔除异常后样本的 87.3%，说明该小区近年流转以租赁为主。参考毛收益率按"月租均值×12 ÷（二手加权 3656 元/㎡ × 租单面积均值）"测算，以剔除异常口径 5.44% 为准。

三、官方学区划片归档（2026 年，含"未被单独列出"留白）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》《城区初中招生范围》两份公示原文中，均未出现"豪禧银山源""银山源"字样，也未单独列出"内环南路1080号"。本站按"官方未列示即如实留白、归档相邻号段原文"的规范处理，先把相关原文全部摘录，再给出路段级理解：

• 小学（路段级归档）——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）"16.南大街小学"段原文："泸州街（包括半边街），临江路，火车南路，火车北路，内环南路双号594号、单号431号以后路段。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生，南大街辖区随迁子女。"
• 小学（逐号列举段）——同文"3.红专小学（含宋锦桥校区）"段原文逐号列示："……临江路75号，内环南路617、619、641、679、681、699、723、725、767、777、789、800号，内环东路……"（该段列举的最高门牌为 800 号）
• 小学（另一侧路段）——同文多校划片段原文："渝西大道中段单号1305-1561，内环南路双号594、单号431号以前路段，渝西大道西段单号1-103、双号2-100，张家坡巷道1-26号，玉屏南路，渝西大道支路，以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内及'有户无房、有房无户'就读永和小学或上游小学。"
• 初中——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"1.永川中学宋锦桥校区"段原文列示："……南大街（含川东农贸市场），兴南路，小桥子，南郊路，圣水路，科园路，新泰路。华创大道，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，内环东路，海棠大道777号（永兆逸家）、888号、899号……"
• 初中（多校划片口径）——同文多校划片段原文："永川中学宋锦桥校区招生范围南大街辖区'有户无房、有房无户'的小学毕业生，其中以下路段号除外：华创大道，兴南路300号，海棠大道777号、888号、889号，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，就读北山中学或永川九中。"
• 同名易混对照——小学同文另有："华创大道66号（港九香山屿）、169号、279号（汇悦悦庭）、566号（恒大悦府）、139号（银山公馆）、801号（银山公馆）……"，并在多校划片段明确"华创大道139号（银山公馆）、801号（银山公馆）户籍和房屋产权都在辖区范围内就读五洲小学或红专小学"——这组 "银山公馆" 与本小区分属不同门牌、不同路段，属独立小区。

路段级理解与结论：本小区门牌为内环南路1080号（双号），按上述路段级表述，落在"双号594号以后路段"（小学：南大街小学；初中：永川中学宋锦桥校区）一侧，而不属"以前路段"（小学多校划片：永和小学或上游小学）一侧；"有户无房、有房无户"情形下，初中阶段的同一号段按原文转由北山中学或永川九中多校划片就读。但须强调：官方公示并未单独列示本小区名称与 1080 号门牌，以上为按路段级表述的理解，不作为入学结论——请务必向永川区教委或学校核实当年度划片，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为豪禧银山源（房源库坐标 29.338435, 105.909078）：

豪禧银山源 配套直线距离（基准 29.338435,105.909078）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。最近的交通节点为永川客运中心（约 1.38 km）、最近的医疗资源为永川区人民医院（约 2.21 km）；周边生活性商业网点与上述两所划片学校（南大街小学、永川中学宋锦桥校区）在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

豪禧银山源银行评估均价 4625 元/㎡（区间 4500-4800）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 3656 元/㎡ vs 评估 4625 元/㎡，差 -969 元/㎡（-21.0%）；
• 56 笔（86.2%）低于评估线，为本系列已归档小区中低于评估幅度最深的一档；
• 分业态看：高层 -17.0%（41/48 低于线）、多层步行房 -27.7%（12/14）、公寓 -57.0%（3/3）；
• 本站抽取的 6 个 2026 年真实案例全部为足额认定，首付比例均为 15.0%。

ⓘ 提示：①本小区评估区间为 4500-4800 元/㎡，具体楼幢、楼层、朝向、装修与证载用途的认定值以银行实际评估为准；②公寓、地下/地面车位相关事项以逐套核实为准；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺；④本表六案均为成交价低于评估认定值的情形，若个案成交单价高于 4625 元/㎡，则按评估价认定、首付比例相应上浮。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 官方档案零归档：预售通告、幢号明细、预售资金监管银行与许可证影像均无公开公示可核验（本系列首例），签约前请逐套核验不动产权证、竣工备案与房管局档案；
2. 学区未单独列示：2026 年两份划片公示均未出现本小区名称与"内环南路1080号"，路段级理解指向南大街小学 + 永川中学宋锦桥校区（"有户无房、有房无户"初中转北山中学或永川九中），请向区教委核实当年度口径；
3. 名称易混淆：本小区（内环南路1080号）与"银山公馆"（华创大道139号、801号）为不同小区，价格、业态与划片均不可套用；
4. 三业态混合 + 商住一体 + 产权 50 年：高层、多层步行房、公寓的证载用途、土地年限、税费口径各不相同，勿以整盘均价套用个案；
5. 登记体量异常：建筑面积 430,000㎡ / 占地面积 166,667㎡ 与容积率 3.12 不自洽，属房源库字段异常，以住建备案为准，勿作议价依据；
6. 台账存在疑似异常租单：2024-08-27 月租 9000 元一笔疑为录入量级偏差，该记录同步归档但不参与本文租赁参考价测算，签约涉及租金请另行核实；
7. 车位数据缺失：地面/地下车位与停车费登记均为"暂无数据"，用车位请实地核实。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月豪禧银山源成交台账 121 笔及公开官方公示信息，样本存在局限（二手 65 笔中公寓仅 3 笔、2025-2026 年单月多为个位数），不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 因官方预售通告栏目对该小区零覆盖，本文官方静态参数以房源库登记值为准并逐项标注字段异常，最终以永川住建官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，官方未单独列示本小区名称与门牌，本文仅归档相邻号段与路段级原文，并以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85%、利率 3.15%、40 年等额本息的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

系列导航：本系列同属老城/主城片区已归档——俊豪中央大街、桂山学府铭城等；凤凰湖片区已归档——乐信凤凰郡、凰城华府、万科城、世纪金马旺龙湖揽景/雲景、金科星宸海、凤凰世纪城，可与本篇对照阅读。

下期预告：新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖片区）。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）