永川森望滟澜湖小区百科大全：兴龙大道2000号107笔真实成交全归档与低于评估价15%的价格结构

森望滟澜湖是本系列到今天为止"账面倒挂+租赁反超"双特征最典型的社区之一：二手加权均价 4287 元/㎡，比银行评估均价 5050 元/㎡ 低 763 元/㎡（-15.1%），42 笔二手成交中 34 笔（81.0%）低于评估线，本站抽取的 6 个近期真实案例中 5 案可按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 足额认定、首付 15.0% 起步；与此同时，台账里租单 65 笔反超二手 42 笔——2025 年以来租赁成交占全部租单的 87.7%，这个 2011 年建成的凤凰湖片区社区，正在以"租赁为主、买卖为辅"的方式流转。

第二个发现来自面积段结构：50㎡ 以下小户型加权 4795 元/㎡，是全盘各面积段中最高的一档；110-130㎡ 大户型仅 3743 元/㎡——小面积高单价、大面积低单价的"倒梯度"，说明这个盘的流动性集中在刚需小户型上。此外，本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目 646 条，森望滟澜湖相关通告命中为 0，这是本系列第二例官方预售通告零归档（成因核对见模块一）。

名称口径提示：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「森望滟澜湖」（编号 341），永川区教委 2026 年招生划片原文中以简称「滟澜湖」单列「兴龙大道2000号」，两者为同一小区、同一门牌；本文正文统一使用登记规范名「森望滟澜湖」，划片原文引用处保留「滟澜湖」原貌。台账板块「凤凰湖」与房源库「凤凰湖片区」为同一板块口径。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.328145, 105.938548）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上各点位标注的直线距离与模块四配套表一一对应。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

上图为该项目的景观设计平面图（开发商景观方案物料，图内编号与文字为设计图例：入口广场、宽景庭院、无边界泳池、峡谷水景、中心公园等），用于呈现园区景观结构，非交付标准承诺，实际以竣工现状与购房合同为准。

1.2 官方商品房预售通告：零命中与成因核对

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告（栏目第 0-43 页，第 44 页返回 404 为终点），检索关键词包含 "滟澜湖""森望""兴龙大道2000"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 0 条，正文补扫命中 0 条。这是继上一期豪禧银山源之后，本系列第二例官方预售通告零归档的小区。

成因核对（本站按证据推断，不作断言）：646 条通告的年份分布为 2016 年仅 1 条、2017 年 82 条、2018 年 104 条、2019 年 112 条、2020 年 117 条、2021 年 108 条、2022 年 57 条、2023 年 17 条、2024 年 21 条、2025 年 27 条——栏目主体归档自 2017 年开始；本小区登记建造年代为 2011 年，其预售许可大概率签发于栏目归档起点之前 → 属"官方公示未覆盖"，本文如实留白，不做推断补写。

因此，本小区的官方参数只能以房源库登记值 + 不动产权证逐套核验为准，这也构成本文模块六"必查事项"的首项。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量比值接近但不自洽：建筑面积 160,000㎡ ÷ 占地面积 69,000㎡ ≈ 2.32，与登记容积率 2.50 接近但不相等——较上一期银山源（2.58 vs 3.12）的明显字段异常温和，但仍应以住建官方备案为准；

2. 官方预售档案零归档：预售通告、幢号明细、预售许可证影像均无公开公示可核验，交易时须逐套核验不动产权证、竣工备案与房管局档案；

3. 登记"高层住宅、洋房"，台账以高层为绝对主力：42 笔二手中高层 41 笔、小高层 1 笔，洋房口径在本期台账中无成交样本，如遇洋房房源须单独核价，不可套用本文均价；

4. 供气登记为「未知」、车位三项"暂无数据"：燃气开通情况与车位配比须实地与物业核实，本文如实留白；

5. 产权 50 年：以购房合同与不动产权证证载为准；

6. 物业为开发商自有（重庆市森望物业管理分公司）：物业服务标准与收费延续性建议向物业直接核实。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 1 月 30 日至 2026 年 9 月 26 日，骏耀房产网台账共归档本小区 107 笔成交记录：二手 42 笔 + 租单 65 笔，无一手房记录。租单占比 60.7%，为本系列已归档小区中租赁占比最高的一档——这个社区的日常流转以租赁为主导。

二手 42 笔：成交总额 1414.96 万元、总面积 3300.44㎡，混合加权均价 4287 元/㎡（简单均价 4400、中位 4315、区间 3080-5942）。

2.2 业态分组（二手口径）

2.3 年度走势（二手口径）

四年口径下，加权均价自 2023 年 4630 元/㎡回落至 2026 年（1-9 月）4040 元/㎡，累计回落约 12.7%；其中 2024 年笔数最多（17 笔）。近 12 个月（截至 2026-09-26）仅 6 笔、加权 3981 元/㎡——二手流速放缓，与"租赁反超"的结构互为印证。单一年度样本量有限（2026 年仅 5 笔），本站不做单年走势断言。

2.4 面积段结构（二手口径）

（50-60㎡ 段本期无成交样本，如实留白。）"面积与单价倒梯度"是本盘最鲜明的结构特征：50㎡ 以下小户型 12 笔加权 4795 元/㎡为全盘最高，110-130㎡ 段 4 笔仅 3743 元/㎡——小户型承担了本盘的主要流动性。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

• 最高单价 5942 元/㎡：2023-02-11，高层 35.14㎡，总价 20.88 万；

• 最低单价 3080 元/㎡：2025-02-23，高层 97.40㎡，总价 30.00 万；

• 最高总价 51.38 万元：2024-02-16，高层 97.26㎡（单价 5283 元/㎡）；

• 最低总价 15.00 万元：2024-08-05，高层 34.74㎡（单价 4318 元/㎡）。

2.6 租单记录与一条异常台账的交代

租单 65 笔。经核查，其中 1 笔存在明显的量级异常：2026-07-14 记录的高层 47.52㎡、月租 9500 元（单位租金 199.92 元/㎡·月），而同期其余租单的月租集中在 800-1400 元、单位租金约 18-31 元/㎡·月，该笔为单位租金中位的约 9 倍，疑为录入时量级偏差。本站不擅自改写原始台账，采用双口径同步呈现：

年度分布：2023 年 5 笔（均值 1120 元）、2024 年 3 笔（933 元）、2025 年 35 笔（1042 元）、2026 年 22 笔（1377 元）——2025-2026 两年租赁成交占全部租单的 87.7%，2026 年均值上移主要来自 1200-1400 元档两房/小三房增多。参考毛收益率按"月租均值×12 ÷（二手加权 4287 元/㎡ × 租单面积均值）"测算，以剔除异常口径 6.29% 为准。

上图为骏耀房产网在售房源实拍资料图（同小区参考，非特定房源实拍），用于呈现房屋内外部形态；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 25-39.8 万元）、在租 5 套（挂牌 1000-1600 元/月）——挂牌价不等于成交价，仅供观察市场供给结构，实际以产权人与平台实时挂牌为准。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

1. 价格结构：二手加权 4287 元/㎡，低于银行评估均价 5050 元/㎡ 约 15.1%；42 笔中 34 笔低于评估线——按揭按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算时，主流成交价可足额认定、首付 15.0% 起步（见模块五六案例）；

2. 户型与总价门槛：成交面积 34.74-128.38㎡，主流总价段 25-40 万元；台账最低总价 15.00 万元；

3. 学区口径：小学划片原文单列本小区门牌（凤凰湖小学），初中按路段覆盖（凤凰湖中学），详见模块三；

4. 配套区位：凤凰湖公园 1.35 km、划片初中凤凰湖中学直线 1.10 km（见模块四），片区为文教居住向；

5. 楼龄与维护：2011 年建成（约 15 年楼龄），物业为开发商自有公司，物业费登记 1 元/㎡·月；车位、供气两项登记缺失，须实地核实；

6. 流转特征：租赁占流转主导（65 笔 vs 二手 42 笔），二手近 12 个月仅 6 笔——关注本盘的读者请把"房源在市时长"纳入预期管理；

7. 须单独核价的情形：洋房口径本期无成交样本；高于评估价的个案首付比例会上浮（模块五第三案 19.2%）。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的户型示意（图内"空中院馆""可变多功能房"等为户型设计标注，非交付承诺），用于直观呈现该盘户型的空间组织方式；具体户型尺寸以产权证附图与实地测量为准。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，"凤凰湖小学"段单列了"兴龙大道2000号（滟澜湖）"——本小区小学划片为门牌级明示；《城区初中招生范围》原文中"凤凰湖中学"段按路段覆盖兴龙大道双号 896 号及以后路段，本小区（兴龙大道2000号，双号）落入该路段口径。原文摘录如下：

• 小学（门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）"7. 凤凰湖小学"段原文："凤西路9号（凤凰育才），兴龙大道896号（蓝光•雍景府）、999号（三湖生态城）、1999号（爱情广场）、2000号（滟澜湖）、2022号（恒森盛世华章）、2066号（乐信凤凰郡），凤凰大道1号（凰城华府）、12号（电商产业园）、66号（米兰阳光）、88号（圣托里尼）、778号（凤凰雅苑）、817号（格林童话）、888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。"

• 初中（路段级覆盖）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"6. 凤凰湖中学"段原文："凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的小学毕业生。"

划片理解与声明：本小区门牌为兴龙大道2000号（双号），小学为原文门牌单列、初中落入"双号896号及以后路段"口径，但以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论——招生范围以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为森望滟澜湖（房源库坐标 29.328145, 105.938548）：

森望滟澜湖 配套直线距离（基准 29.328145,105.938548）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。教育资源的直线密度是本片区台账可见的客观特征：划片初中凤凰湖中学直线约 1.10 km、永川中学新校区约 1.79 km（直线近≠划片关系，划片以模块三官方原文为准）；休闲绿地方面凤凰湖公园约 1.35 km、观音山公园约 1.34 km；医疗资源以永川区人民医院（约 3.20 km）与重医附属永川医院新区分院（约 4.19 km）为主；大型商业以时代天街（公开地图登记名「時代天街」，约 2.92 km）为参照，凤凰湖大道沿线社区商业以实地为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

森望滟澜湖银行评估均价 5050 元/㎡（区间 4800-5300）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 4287 元/㎡ vs 评估 5050 元/㎡，差 -763 元/㎡（-15.1%）；

• 34 笔（81.0%）低于评估线，主流成交价可足额认定；

• 高于评估线的个案（如 5311 元/㎡）按评估认定值封顶，首付比例被动上浮至 19.2%（下表第三案）。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。评估区间 4800-5300 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 不动产权证逐套核验：官方预售通告零归档（646 条 0 命中），幢号、套数、竣工备案均无公开公示可交叉验证，交易前必须逐套核验证载面积、楼栋与产权状态；

2. 供气与车位：房源库供气登记「未知」、地面/地下车位与停车费均"暂无数据"，须向物业（重庆市森望物业管理分公司）与燃气公司实地核实；

3. 洋房口径单独核价：登记建筑类型含洋房，但本期台账无洋房成交样本，遇洋房房源不可套用本文高层均价；

4. 学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文，不构成入学承诺；

5. 楼龄与贷款年限：2011 年建成，部分银行对"房龄+贷款年限"有限制，40 年顶格年限能否执行以银行审批为准；

6. 挂牌与成交的价差：在售挂牌 25-39.8 万元仅供参考，本台账成交主流段与之重叠但个案分化明显，议价请以逐笔成交口径对照。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；

2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；

3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档，招生范围以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；

4. 配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；

5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；

6. 数据样本存在覆盖局限（如洋房口径无成交、2026 年仅 5 笔），解读时请注意样本量边界。

下期预告：初中划片原文里那个"行知路88号（巴川府）"——新鸥鹏巴川府已被列入本系列解析排期，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。