永川碧桂园翡翠郡小区百科大全：人民大道999号70笔真实成交全归档与高于评估价15%的价格结构

碧桂园翡翠郡是本系列到今天为止第一个"高于银行评估价为主"的社区：二手加权均价 6439 元/㎡，比银行评估均价 5600 元/㎡ 高出 839 元/㎡（+15.0%），66 笔二手成交中 47 笔（71.2%）高于评估线——与前几期"低于评估"的倒挂方向完全相反。这意味着按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 测算时，高于评估的成交个案首付比例会被动上浮：本站抽取的 6 个近期真实案例中，3 案足额 15.0%，3 案被动升至 22.7%-28.8%，MIN 公式的双向作用在本篇完整呈现。

第二个发现来自业态价差：洋房 15 笔加权 7506 元/㎡，比高层 51 笔的 6077 元/㎡ 高出 1429 元/㎡（+23.5%），且 15 笔洋房全部高于评估线；面积段呈正梯度（90-100㎡ 6137 → 130-200㎡ 7710 元/㎡，面积越大单价越高）——与上一期森望滟澜湖的"小户型高单价"倒梯度正好互为镜像。此外，本小区官方档案为本系列最完整的一篇：区政府"商品房预售通告"栏目命中 16 条（2019-2021 年），幢号去重 18 幢，与登记 20 栋的缺口和楼栋分布图互证（详见模块一）。

名称口径提示（重要）：本小区在骏耀房产网房源库登记名为「碧桂园翡翠郡」（编号 676），官方坐落重庆市永川区人民大道999号。它与碧翠路8号的「碧桂园翡翠湾」（别墅区，房源库编号 740，本站已另文解析）不是同一个小区——两者名称相近、开发商同源，但门牌、业态、价格与评估口径完全不同，数据不可互相套用。另请注意：2026 年小学划片原文中还有「卧龙路688号（碧桂园）」「碧桂路8号（碧桂园）」两条仅标注"碧桂园"的门牌，均与本篇人民大道999号无关。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

上图为本站依据房源库登记坐标（29.360639, 105.957646）与公开地图数据中各配套点位的真实经纬度，按统一比例尺换算绘制的区位鸟瞰示意图：小区居中，圆线为 1-4 公里直线距离环，图上各点位标注的直线距离与模块四配套表一一对应。须特别说明——该图为坐标换算的示意图，非卫星影像、非实拍效果图，仅用于说明相对位置关系。

一、官方静态权威参数

1.1 基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告：16 条命中与幢号核验（本系列最完整）

本站对永川区政府"商品房预售通告"栏目做了全量检索：共抓取 646 条通告（栏目第 0-43 页），检索关键词包含 "翡翠郡""人民大道999"，采用「标题匹配 + 短标题通告逐条正文补扫」双通道——结果为：标题命中 16 条，正文补扫命中 0 条。通告正文坐落均为「位于重庆市永川区人民大道999号」，与房源库登记一致（本站抽验 3 条逐字核对）。

16 条通告的证号与幢号明细（按原文归档）：

幢号核验结论：16 条通告去重后覆盖 1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20 幢共 18 幢 + 地下车库；登记 20 栋中的 4 号楼、14 号楼无预售通告记录——而本篇所附楼栋分布图上同样未见 1、4、14 号楼标注，两者互证。4、14 号楼属"未在该栏目取证"口径，本文如实留白，不做推断（可能为楼栋编号调整、合并取证或未建，须以住建备案为准）。

上图为该项目的楼栋分布示意图（项目楼栋鸟瞰物料裁剪版，图内楼栋号为原始标注；原始物料中以颜色区分销售状态，状态信息可能滞后，以住建备案与现场为准），用于直观呈现 18 幢住宅的排布与楼间距关系。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量比值自洽（本系列首个）：128,687.5 ÷ 51,333.34 ≈ 2.51，与登记容积率 2.50 基本一致——本期房源库字段通过交叉核验，可作为参考基准；

2. 官方档案覆盖最全但有两幢留白：18 幢 + 地下车库已取证，4、14 号楼无通告记录，交易涉及对应楼栋时须向开发商/住建部门核实幢号映射；

3. 名称易混淆：与「碧桂园翡翠湾」（碧翠路8号，联排/独栋/双拼别墅，评估 6800-9000 元/㎡）为不同小区；划片原文中两条仅写「碧桂园」的门牌亦非本小区；

4. 物业费为区间口径：登记 2.1-2.8 元/㎡·月，具体以购房合同与物业合同为准；

5. 地下车库单独取证（2021 年预字第098号）：车位产权与租售方式须逐项核实；

6. 台账板块标注混用：兴龙湖/兴龙湖片区/万达商圈三种写法并存，本站按坐落统一为「兴龙湖片区」口径。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 总量与结构

2023 年 2 月 27 日至 2026 年 10 月 6 日，骏耀房产网台账共归档本小区 70 笔成交记录：二手 66 笔 + 租单 4 笔，无一手房记录——与上一期森望滟澜湖"租赁反超"相反，本小区流转以买卖为绝对主导（94.3%）。

二手 66 笔：成交总额 4311.48 万元、总面积 6696.35㎡，混合加权均价 6439 元/㎡（简单均价 6400、中位 6577、区间 4829-9239）。台账户型以三室二厅二卫为主（59 笔），四室二厅二卫 6 笔、三室二厅一卫 1 笔；装修口径中标注"全新精装/精装修/装修"的合计 35 笔，清水房 3 笔。

2.2 业态分组（二手口径）

洋房溢价 1429 元/㎡（+23.5%），且 15 笔洋房单价全部高于评估线（最低 5642 仍高于评估均价 5600）——本小区的"高于评估"结构主要由洋房拉动。

2.3 年度走势（二手口径）

四个年度加权均在 6000 元/㎡上方运行，2026 年（1-10 月）回落至 6059 元/㎡，为四年最低；近 12 个月（截至 2026-10-06）13 笔、加权 6262 元/㎡，流速为本系列已归档小区中较活跃的一档。单年样本有限，本站不做单年走势断言。

2.4 面积段结构（二手口径）

（其余面积段本期无成交样本，如实留白。）90-100㎡ 为绝对主力（39 笔，占 59.1%）；面积段呈正梯度——130-200㎡ 段加权 7710 元/㎡比 90-100㎡ 段高 1573 元/㎡，大面积洋房贡献了单价顶部。

2.5 极值记录（本站逐笔核对）

• 最高单价 9239 元/㎡：2023-06-04，洋房 101.74㎡，总价 94.00 万；

• 最低单价 4829 元/㎡：2024-03-14，高层 97.33㎡，总价 47.00 万；

• 最高总价 116.60 万元：2025-10-12，洋房 140.57㎡（单价 8295 元/㎡）；

• 最低总价 47.00 万元：2024-03-14，高层 97.33㎡。

挂牌参考：台账中 1 笔有挂牌记录（挂牌 75.8 万 → 成交 66.8 万，成交较挂牌低约 11.9%）——样本仅 1 笔，只作个案罗列，不具统计意义；房源库另登记在售二手 6 套（挂牌 55-168 万元），挂牌价不等于成交价。

2.6 租单记录（样本<5，个案罗列）

租单 4 笔，样本量低于本站收益率测算的最低门槛（5 笔），按规范只做逐笔罗列、不做毛收益率测算：

上图为骏耀房产网在售房源室内实拍资料图（同小区参考，非特定房源实拍），用于呈现房屋内外部形态；实际情况以实地看房为准。

2.7 客观特征对照与适配参考（非推荐口径）

以下为台账与登记数据可客观归纳的结构特征，供读者对照自身需求，不构成任何购房推荐：

1. 价格结构：二手加权 6439 元/㎡，高于银行评估均价 5600 元/㎡ 约 15.0%；47/66 笔高于评估线——高于评估的个案首付比例被动上浮（22.7%-28.8%），低于评估的个案仍可足额 15% 认定；

2. 业态价差：洋房 7506 元/㎡ 全部高于评估线，高层 6077 元/㎡ 分化（37.3% 低于线）——高层与洋房须分口径核价；

3. 户型与总价门槛：成交面积 97.17-140.57㎡ 为主力段，主流总价 47-95 万元，台账最高 116.60 万元；

4. 学区口径：小学划片原文门牌单列（实验小学），初中按路段覆盖（兴龙湖中学），详见模块三；

5. 配套区位：划片初中兴龙湖中学直线约 1.05 km、划片小学实验小学约 1.25 km、重医附属永川医院新区分院约 0.73 km（见模块四）；

6. 楼龄与品牌物业：2020 年建成（次新盘），碧桂园服务物业，物业费区间 2.1-2.8 元/㎡·月，地下车位 1376 个有登记；

7. 官方档案：16 条预售通告 18 幢取证，为本系列档案最完整的社区之一；4、14 号楼无通告记录，涉及须单独核实。

上图为骏耀房产网房源库资料图中的YJ115 户型平面图（开发商标准户型物料，图内尺寸标注为设计原始标注），该盘台账主力户型为三室二厅二卫（59/66 笔）；具体户型以产权证附图与实地测量为准。

三、官方学区划片归档（2026 年）

先说结论：永川区教委 2026 年《城区小学招生范围》原文中，"实验小学"段单列了"人民大道999号（碧桂园翡翠郡）"——本小区小学划片为门牌级明示；《城区初中招生范围》原文中"兴龙湖中学"段按路段"人民大道双号668号、单号757号及以后路段"覆盖本小区（999号为单号，≥757）。原文摘录如下：

• 小学（门牌单列）——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）"10. 实验小学"段原文（节选）："……瑞龙路9号（置铖御苑），和顺大道388、389号（和顺人家），人民大道999号（碧桂园翡翠郡），腾龙路，祥龙路58号（文海天街）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生；兴龙湖小学招生范围内'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生，其中以下路段除外：灵龙路900号（凌云阁二期）、999号（凌云阁一期）、和顺大道958号（凤栖阁）、966号（兴龙苑）。"

• 初中（路段级覆盖）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"5. 兴龙湖中学"段原文（节选）："……兴龙湖东路199号（印象台北），人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路，民安路，飞龙路，瑞龙路，腾龙路。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的小学毕业生……"

划片理解与声明：本小区门牌为人民大道999号（单号），小学为原文门牌单列、初中落入"单号757号及以后路段"口径，但以上为按官方公示原文的归档理解，不作为入学结论——招生范围以永川区教委当年度实时公示为准，本站不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为碧桂园翡翠郡（房源库坐标 29.360639, 105.957646）：

碧桂园翡翠郡 配套直线距离（基准 29.360639,105.957646）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。本片区配套的客观特征是文教医资源直线密度高：划片初中兴龙湖中学约 1.05 km、划片小学实验小学约 1.25 km（直线近≠划片关系，划片以模块三官方原文为准）、重医附属永川医院新区分院约 0.73 km，另有兴龙湖公园约 1.73 km；大型商业以时代天街（公开地图登记名「時代天街」，约 3.11 km）为参照，兴龙湖大道沿线社区商业以实地为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

碧桂园翡翠郡银行评估均价 5600 元/㎡（区间 5200-6000）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 二手加权 6439 元/㎡ vs 评估 5600 元/㎡，差 +839 元/㎡（+15.0%）；

• 47 笔（71.2%）高于评估线——高于评估的个案按评估认定值封顶，首付比例被动上浮；

• 洋房 15 笔全部高于评估线，高层 51 笔中 19 笔（37.3%）低于评估线。

真实台账案例（等额本息、40 年）：

测算说明：月供=贷款额×mr×(1+mr)^n÷((1+mr)^n−1)，mr=0.0315/12、n=480。成交价高于评估时，贷款按评估认定值×85% 封顶，差额转入首付。评估区间 5200-6000 元/㎡，具体认定值以银行实际评估为准；月供随利率、成数、期限变化，不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 4、14 号楼的幢号核实：该两栋无预售通告记录，涉及对应楼栋的交易须向开发商/住建部门核实楼栋编号映射与取证状态；

2. 高层与洋房分口径核价：业态价差 1429 元/㎡，混用整盘均价会产生明显偏差；

3. 高于评估的首付预备：高于评估线的成交按评估认定值封顶放贷，首付比例可能升至 22.7%-28.8%，签约前请按 MIN 公式预留资金；

4. 物业费区间与车位：登记 2.1-2.8 元/㎡·月为区间口径，地下车位 1376 个的产权与租售方式逐项核实；

5. 学区以当年度教委公示为准：本文仅归档 2026 年原文，不构成入学承诺；

6. 挂牌与成交价差：挂牌-成交个案样本仅 1 笔（-11.9%），不具统计意义，议价请以逐笔成交口径对照。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 10 月平台成交台账，为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；

2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；

3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档，招生范围以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；

4. 配套距离为公开地图坐标换算的直线距离，不代表步行/车行时间，不作为位置承诺；

5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；

6. 数据样本存在覆盖局限（租单仅 4 笔、挂牌对比仅 1 笔、部分面积段无成交），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期森望滟澜湖（兴龙大道2000号，凤凰湖片区）呈现的是"低于评估 15.1%、租赁反超买卖、小户型高单价"的结构；本期碧桂园翡翠郡几乎在每个维度上都构成镜像——"高于评估 15.0%、买卖占 94.3%、大面积高单价"。两个社区合看，永川新区不同板块的价格分层与流转方式差异一目了然。

下期预告：初中划片原文里那个"行知路88号（巴川府）"——新鸥鹏巴川府仍在解析排期中，届时将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。