香缇时光二期怎么样？2026永川兴龙湖8栋高层真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

兴龙湖 CBD 核心区刚需组团，与一期相邻。香缇时光二期位于人民大道 968 号，8 栋高层住宅，物业类型登记为商住一体。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案（含多项数据留白的如实标注）、2023 年至 2026 年 8 月共 43 条真实成交台账（住宅 34 笔与商业 2 笔口径分列）、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。

一、楼盘官方静态权威参数（含数据留白的如实标注）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。

ⓘ 数据留白说明（本文重点）： 1. 本小区是香缇时光五期中数据留白最多的一期：建筑面积、占地面积、规划户数、建造年代、物业公司、物业费、开发商在房源库中均为"暂无数据"；容积率与绿化率显示 0.00，这是系统默认值，不代表小区真实的容积率和绿化水平——本站不做任何填补或推测。涉及房龄（影响贷款年限与评估）、物业缴费、车位配比的买家，请以不动产权证、物业服务合同及现场核实为准。 2. 产权年限登记为 70 年，与香缇时光其余四期（50 年）不一致。70 年通常是纯住宅用地口径，而本小区物业类型登记为"商住一体"，两者口径需要交叉核实——请以不动产权证载的土地使用期限为准，本站不做倾向性认定。 3. 物业类型为"商住一体"，且成交台账中确有 2 笔商业用房过户（详见第二模块），说明小区内含商业业态；住宅楼栋与商业部分在梯户比、人车分流、经营业态上可能存在差异，实地看房请留意具体楼栋位置。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析（住宅与商业口径分列）

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 8 月香缇时光二期分期专项真实成交台账，共 43 条记录——住宅过户 34 笔、商业用房过户 2 笔、租单 7 笔。台账内无一手房成交记录。住宅与商业分列统计，不做混合平均；租单单列。

ⓘ 为什么必须拆分商业与住宅：台账中有 2 笔商业用房过户（2026-06-09 同日成交，36.4㎡ 105 万、48.1㎡ 107 万，单价高达 22245 - 28846 元/㎡，均为全款）。商业用房的单价体系与住宅完全不同，若并入住宅统计，会把二手住宅均价虚高约 1000 元/㎡ 以上，对购房人构成误导。本文全部住宅类指标均仅基于 34 笔住宅样本。

🔁 与本站既有文章的口径区分（重要）：本站此前发布过《2024 年香缇时光小区成交报告》（整盘年度口径，1-5 期合计 115 笔，其中二期 12 笔）与《香缇时光一期》分期专项。本文是二期分期专项 + 2023 至 2026 年跨年度口径，不可与上述文章直接横向比较。可供交叉印证的是：整盘报告中"二期高层成交 9 笔、均价 6021 元/㎡"，与本文同期（2024 年）9 笔住宅样本的算术均值 6021 元/㎡完全一致——两套独立统计互相印证。

2.1 成交总览（住宅口径）

2.2 34 笔住宅真实成交明细（按时间排序，全量归档）

注：第 34 笔（2026-06-14）台账记录了"精装修"与"按揭"付款方式，是近期样本中信息最完整的一笔。其余样本装修状况、付款方式字段多未录入。商业用房 2 笔见 2.5 单列。

2.3 分年度成交均价（住宅口径，数据归档）

ⓘ 样本局限说明：分年度样本量 11 → 9 → 7 → 7，整体中等偏少，单套成交对年度均价的影响不容忽视。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来；2026 年为 1-8 月不完整年度，不与完整年度直接可比。

2.4 面积段与价格结构（住宅口径）

ⓘ 样本局限说明：34 笔样本覆盖 2023-2026 年，能反映小区历史成交价格带。高位段个案集中在 2023-2024 年，其与近两年成交的落差同时受市场周期与个案差异（楼层、装修、急售背景）影响，本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。

2.5 商业用房单列归档（2 笔）

ⓘ 该 2 笔为同期同日成交的商业业态过户，单价量级（2 万+）与住宅（4 千-7 千+）完全不同，不能作为住宅定价参考，也不计入本文任何住宅类统计与测算。商业用房交易涉及税费、贷款政策均与住宅不同，本文不展开测算。

2.6 租赁市场单列统计

ⓘ 租金样本跨度 3 年、仅 7 笔，且受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：兴龙湖小学（直接划片）

补充规则原文（"有户无房、有房无户"适用）：

灵龙路 899 号（香缇时光三期），红河中路 688 号（香缇时光四期），人民大道 888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读兴龙湖小学或实验小学。

ⓘ 2026 年小学招生范围中以"人民大道 968 号（香缇时光二期）"明确单独列示于兴龙湖小学招生范围，属直接划片。本站已核实小区门牌号为 968 号，与官方文件一致。

3.2 初中：兴龙湖中学（号段口径覆盖 968 号）

ⓘ 兴龙湖中学招生范围采用号段口径：本小区门牌「人民大道 968 号」为双号、且大于 668 号起点，落在兴龙湖中学招生范围内，属直接对应。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具与本站既有公开资料整理），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。图中楼栋布局为依据房源库参数绘制的示意图，非实拍影像。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。

5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（住宅口径）

贷款金额 ＝ MIN（银行评估出价 5250 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 同样是 2026 年的成交，首付可能相差近 3 倍：第 1 行成交单价（4452 元/㎡）低于评估价，按成交价足额认定，首付约 5.94 万；第 4 行成交单价 6503 元/㎡ 高于评估价 5250 元/㎡，银行只按 43.84 万认定，约 10.5 万差额须全部转为首付，首付跳升至 17.04 万。成交单价越高于评估价，首付压力越大——这是二手房"评估价与成交价倒挂"的直接后果。 2. 本小区评估均价 5250 元/㎡，而 34 笔住宅样本中有 17 笔成交单价高于 6000 元/㎡。签约前请务必按目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），把差额计入预算。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。建造年代未录入的房源，银行可能要求补充房龄材料后再定贷款年限。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出；商业用房交易税费与贷款政策不同，本文不做商业测算。

六、签约前 4 件必查事项

1. 核实产权年限与土地性质。房源库登记产权 70 年，与香缇时光其余四期（50 年）不一致，且物业类型为"商住一体"——请以不动产权证载的土地使用期限与用途为准，这直接影响贷款年限与未来交易税费。
2. 确认房龄与贷款年限。建造年代未录入，房龄直接影响银行可贷年限（本小区评估参考年限最长 40 年，但实际以房龄和银行审批为准）。签约前请通过不动产权证、住建备案或开发商资料确认建成年份，并请银行预评估。
3. 算清"评估价差额"再定首付预算。本小区评估均价 5250 元/㎡，而历史样本中最高住宅单价达 7266 元/㎡。请以目标房源的预评估价重算首付，把差额计入预算。
4. 实地确认楼栋位置与商业边界。小区物业类型为商住一体，且台账含商业用房过户，住宅楼栋与商业部分的邻里关系、梯户比、停车与噪音情况可能存在差异；签约前实地确认具体楼栋，并向物业核实计费标准（房源库未录入物业费与车位数据）。

七、下期预告

下期小区解析：【香缇时光三期】（永川兴龙湖片区灵龙路 899 号，16 栋 3554 户，高层 + 洋房组合，2016 年建成，评估均价 5150 元/㎡）。

📌 香缇时光全盘五期门牌号（本站已逐期核实，与 2026 年官方划片文件一致）：一期 人民大道 888 号 ｜ 二期 人民大道 968 号 ｜ 三期 灵龙路 899 号 ｜ 四期 红河中路 688 号 ｜ 五期 人民大道 1088 号。五期小学均为兴龙湖小学、初中均为兴龙湖中学。本站按一期至五期顺序逐期归档，一期专题已发布。

八、标准化合规免责声明

【骏耀房产网合规数据声明】

1. 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；
2. 楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，建筑面积、占地面积、规划户数、建造年代、物业费等未录入项目已如实标注"暂无数据"，容积率与绿化率 0.00 已标注为系统默认值，产权年限口径冲突已标注待复核，数据真实可溯源；
3. 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录，住宅（34 笔）与商业用房（2 笔）口径分列，仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；
4. 学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；
5. 银行按揭评估价、贷款成数、利率、年限等数据为合作银行 2026 年参考标准，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；
6. 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。

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数据更新至：2026-09-21 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：兴龙湖片区