香缇时光一期怎么样？2026永川兴龙湖7栋1219户高层真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网
香缇时光一期怎么样？2026永川兴龙湖7栋1219户高层真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网
永川兴龙湖 CBD 核心区刚需大盘的首期组团。香缇时光一期为 7 栋 1219 户的纯高层社区，2016 年建成，容积率 2.50、绿化率 30%，物业类型登记为商住一体，鑫永物业提供服务。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案、2023 年至 2026 年 8 月 20 笔二手房真实成交样本、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。
一、楼盘官方静态权威参数（含一处门牌号纠错）
本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。
| 字段 | 官方备案值 |
|---|---|
| 小区名称 | 香缇时光一期 |
| 具体地址 | 重庆市永川区人民大道 888 号（与 2026 年官方学区文件列示一致） |
| 所属板块 | 兴龙湖片区 |
| 物业类型 | 商住一体 |
| 小区类型 | 中型社区 |
| 建筑类型 | 高层住宅 |
| 建筑结构 | 钢混 |
| 建筑面积 | 暂无数据（房源库未录入） |
| 占地面积 | 暂无数据（房源库未录入） |
| 产权年限 | 50 年 |
| 建造年代 | 2016 年 |
| 楼栋总数 | 7 栋 |
| 规划户数 | 1219 户 |
| 容积率 | 2.50 |
| 绿化率 | 30.00% |
| 物业公司 | 鑫永物业 |
| 物业费 | 1 元/㎡·月（房源库登记值） |
| 地面车位 / 地下车位 / 停车费 | 暂无数据 |
| 供水 / 供电 / 供气 | 侨立水务 / 重庆电力 / 重庆燃气 |
| 开发商 | 重庆旭亿置业有限公司 |
| 合作银行评估均价 | 5150 元/㎡（区间 4800 - 5500 元/㎡） |
| 平台成交台账业态 | 高层（20 笔过户样本全部标记为"高层"） |
ⓘ 全网纠错与数据留白说明： 1. 门牌号已核实为 888 号：官方 2026 年小学划片文件明确列示「人民大道 888 号（香缇时光一期）」，本站房源库早期登记的"999 号"已据此更正，两者现已一致。请注意区分：同一份官方文件中，「人民大道 999 号」对应的是碧桂园翡翠郡（实验小学招生范围），与本小区是两个不同的小区，请勿混淆。 2. 建筑面积 / 占地面积均未录入，因此本文无法按"容积率＝计容建筑面积 ÷ 占地面积"做参数自洽性核验——这一点与本站其他小区文章不同，如实说明，不以网络流传数据填补空白。 3. 物业类型为"商住一体"：该登记口径意味着小区地块可能含商业业态，首层或裙楼的业态构成、梯户比与人车分流情况在不同楼栋间可能存在差异，实地看房请留意具体楼栋。 4. 物业费登记值为 1 元/㎡·月，房源库未标注计费口径（按建筑面积或套内面积），实际缴费标准以物业服务合同与物价备案为准。
二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析
数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 8 月香缇时光一期分期专项真实成交台账，共 30 条记录——二手房过户 20 笔、租单 10 笔。台账内无一手房成交记录，本篇全篇按二手房口径；租单单列，不混入买卖统计。
🔁 与本站既有文章的口径区分（重要）：本站此前发布过《2024 年香缇时光小区成交报告》，那是整盘年度口径（香缇时光 1-5 期合计 115 笔，其中一期 8 笔）。本文是一期分期专项 + 2023 至 2026 年跨年度口径，覆盖范围、统计单位与前者完全不同，两组数据不可直接横向比较。可供交叉印证的是：该整盘报告中一期 2024 年高层均价记为 5661 元/㎡，本文同期 6 笔样本算术均值为 5662 元/㎡，两者一致。
2.1 成交总览
| 维度 | 数据 |
|---|---|
| 骏耀房产网成交样本数 | 20 笔买卖 + 10 笔租单 |
| 成交时间跨度 | 2023.01 - 2026.08 |
| 成交面积区间 | 61.88 - 100.16 ㎡ |
| 成交总价区间 | 34.80 - 68.00 万 |
| 成交单价区间 | 3840.08 - 7103.45 元/㎡ |
| 二手成交均价 | 约 5575 元/㎡（按总成交额 ÷ 总面积加权）／约 5584 元/㎡（算术平均） |
| 二手成交中位数 | 约 5376 元/㎡／总价中位数约 42.34 万 |
| 业态构成 | 高层 20 笔（占比 100%） |
| 主力面积段 | 70-80 ㎡（8 笔，样本最集中） |
| 付款方式 / 周期 | 台账仅 1 笔记录"全款"、1 笔记录"78 天"成交周期，其余未记录 |
2.2 20 笔真实成交明细（按时间排序，全量归档）
| 编号 | 成交时间 | 面积（㎡） | 成交价（万） | 单价（元/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-01-27 | 87.00 | 61.80 | 7103.45 |
| 2 | 2023-01-29 | 92.90 | 48.20 | 5188.37 |
| 3 | 2023-03-05 | 100.16 | 68.00 | 6789.14 |
| 4 | 2023-03-29 | 61.88 | 42.68 | 6897.22 |
| 5 | 2023-08-01 | 71.99 | 38.00 | 5278.51 |
| 6 | 2023-09-07 | 61.88 | 34.80 | 5623.79 |
| 7 | 2023-10-14 | 78.27 | 42.00 | 5366.04 |
| 8 | 2024-01-10 | 92.46 | 49.80 | 5386.11 |
| 9 | 2024-04-06 | 100.16 | 66.80 | 6669.33 |
| 10 | 2024-05-02 | 71.99 | 47.60 | 6612.03 |
| 11 | 2024-07-10 | 75.21 | 35.00 | 4653.64 |
| 12 | 2024-08-26 | 64.56 | 37.28 | 5774.47 |
| 13 | 2024-11-09 | 77.94 | 38.00 | 4875.55 |
| 14 | 2025-06-03 | 83.47 | 48.80 | 5846.41 |
| 15 | 2025-10-17 | 71.99 | 35.00 | 4861.79 |
| 16 | 2026-01-02 | 71.99 | 40.88 | 5678.57 |
| 17 | 2026-01-27 | 92.32 | 42.80 | 4636.05 |
| 18 | 2026-02-22 | 78.27 | 41.50 | 5302.16 |
| 19 | 2026-04-17 | 96.30 | 36.98 | 3840.08 |
| 20 | 2026-08-04 | 88.89 | 47.00 | 5287.43 |
注：第 20 笔（2026-08-04）台账同时记录了"清水房"装修状况、"全款"付款方式与"78 天"成交周期，是全部 20 笔中信息最完整的一笔。其余样本装修状况、付款方式字段未录入。
2.3 分年度成交均价（数据归档）
| 年度 | 成交套数 | 单价均值（元/㎡） | 总价中位数（万） | 单价区间（元/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 7 笔 | 约 6035 | 42.68 | 5188 - 7103 |
| 2024 | 6 笔 | 约 5662 | 42.80 | 4654 - 6669 |
| 2025 | 2 笔 | 约 5354 | 41.90 | 4862 - 5846 |
| 2026（1-8 月） | 5 笔 | 约 4949 | 41.50 | 3840 - 5679 |
ⓘ 样本局限说明：分年度样本量整体偏少（7 → 6 → 2 → 5），单套成交对年度均价的影响被显著放大。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来。2025 年仅 2 笔样本，不具备统计意义；2026 年为 1-8 月不完整年度，也不与完整年度直接可比。
2.4 面积段与价格结构
| 面积段 | 样本数 | 单价范围（元/㎡） | 适配客群特征 |
|---|---|---|---|
| 60-70 ㎡ | 3 笔 | 5624 - 6897 | 小两室、预算受限的首置客群 |
| 70-80 ㎡（主力） | 8 笔 | 4654 - 6612 | 三室刚需首置、兴龙湖片区上班族 |
| 80-90 ㎡ | 3 笔 | 5287 - 7103 | 三室舒适型首置 |
| 90-100 ㎡ | 4 笔 | 3840 - 5386 | 三室改善、多口之家 |
| 100-110 ㎡ | 2 笔 | 6669 - 6789 | 大三室 / 四室改善型家庭 |
| 价格分层 | 单价区间 | 笔数 | 典型成因 |
|---|---|---|---|
| 低位段 | 4500 元/㎡ 以下 | 1 笔 | 96.30 ㎡ 大户型低总价个案（2026-04-17，3840 元/㎡） |
| 中低位段 | 4500 - 5000 元/㎡ | 4 笔 | 多集中于 2024 下半年至 2026 年 |
| 主流段 | 5000 - 5500 元/㎡ | 6 笔 | 样本最集中的主流价格带 |
| 中高位段 | 5500 - 6000 元/㎡ | 4 笔 | 面积适中、楼层与装修条件较好的个案 |
| 高位段 | 6000 元/㎡ 以上 | 5 笔 | 集中在 2023-2024 年，含全部 4 笔 100 ㎡ 以上大户型 |
ⓘ 样本局限说明：20 笔样本覆盖 2023-2026 年，能反映小区历史成交价格带。高位段个案集中在 2023-2024 年，其与近两年成交的落差同时受市场周期与个案差异（楼层、装修、户型、急售背景）影响，本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。
2.5 租赁市场单列统计
| 维度 | 数据 |
|---|---|
| 租单样本 | 10 笔（2023.08 - 2026.07） |
| 租赁面积 | 61.88 - 90.00 ㎡ |
| 月租金区间 | 1350 - 1800 元 |
| 租金单价 | 约 17.50 - 24.24 元/㎡·月 |
ⓘ 租金样本跨度 3 年、仅 10 笔，且租金受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。
三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）
根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：
3.1 小学：兴龙湖小学（直接划片）
| 划片范围原文（节选） | 备注 |
|---|---|
| 红河大道 319 号（重庆文理学院、中山路街道桃花岛 1 号），和顺大道 658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、958 号（凤栖阁）、966 号（兴龙苑），兴龙大道 777 号（金科中央公园城），兴龙湖二支路 1 号（天秀龙湾）、9 号（江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），灵龙路 899 号（香缇时光三期）、900 号（凌云阁二期）、999 号（凌云阁一期），红河中路 177 号（荷塘月色）、688 号（香缇时光四期），人民大道 768 号（兴龙湖一号）、888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），北大桥村 | 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满 6 周岁适龄学生 |
补充规则原文（"有户无房、有房无户"适用）：
灵龙路 899 号（香缇时光三期），红河中路 688 号（香缇时光四期），人民大道 888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读兴龙湖小学或实验小学。
3.2 门牌号核实说明（999 号系其他小区，请勿混淆）
同为《永川区 2026 年城区小学招生范围》文件，实验小学（第 10 条）招生范围原文中列示了另一个相邻门牌：
| 划片范围原文（节选） | 备注 |
|---|---|
| 灵龙路（原瑞龙路）199 号（礼悦东方）、699 号（置铖荣华府二期），飞龙路 388 号（天悦府）、333 号（置铖荣华府），昌州大道（原昌州大道东段）899 号（恒大翡翠华庭），民安路 479 号（凤锦新城），33 号（凯旋城），瑞龙路 9 号（置铖御苑），和顺大道 388、389 号（和顺人家），人民大道 999 号（碧桂园翡翠郡），腾龙路，祥龙路 58 号（文海天街） | 实验小学招生范围 |
| 门牌号 | 对应主体 | 依据 |
|---|---|---|
| 人民大道 888 号 | 香缇时光一期 | 官方兴龙湖小学招生范围明确列示；本站房源库（已由 999 号更正） |
| 人民大道 999 号 | 碧桂园翡翠郡 | 同文件实验小学招生范围列示 |
ⓘ 两个门牌分属两个不同的小区。网络上部分资料与本站房源库早期登记均曾将香缇时光一期写作"999 号"，本站已核实并更正为 888 号。购房人在核对学区、办理户籍与产权登记时，请以不动产权证载门牌为准。
3.3 初中：兴龙湖中学（号段口径覆盖 888 号）
| 划片范围原文（节选） | 备注 |
|---|---|
| 兴龙大道 111、123（协信中心），昌州大道东段双号 890 号、单号 801 号以后路段，和顺大道 388 号、389 号（和顺人家）、658 号（渝西国际）、666 号（时间广场）、966 号（兴龙苑）、958 号（凤栖阁），兴龙湖一支路，兴龙湖二支路（1 号天秀龙湾、9 号江通大厦），兴龙湖东路 199 号（印象台北），人民大道双号 668 号、单号 757 号及以后路段，红河中路 688 号，神龙路 366 号（棠城壹号院），祥龙路，灵龙路，民安路，飞龙路，瑞龙路，腾龙路 | 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生 |
ⓘ 兴龙湖中学招生范围采用的是号段口径而非单一门牌枚举：本小区门牌「人民大道 888 号」为双号、且大于 668 号起点，落在兴龙湖中学招生范围内，属直接对应。
ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。
四、片区配套客观实测解读（直线公里数）
| 配套类型 | 主要资源 | 直线距离 / 说明 |
|---|---|---|
| 教育 | 兴龙湖小学（本小区小学阶段对应学校） | 直线约 0.5 公里 |
| 教育 | 兴龙湖中学（本小区初中阶段对应学校） | 直线约 1.2 公里 |
| 公园 | 兴龙湖公园 | 直线约 0.6 公里 |
| 商业 | 兴龙湖商业中心（含超市、餐饮街区） | 直线约 0.6 公里 |
| 教育 | 重庆文理学院（红河大道 319 号） | 直线约 2.2 公里 |
| 医疗 | 永川二院分院 | 直线约 2.5 公里 |
| 教育 | 枫叶国际学校 | 直线约 2.6 公里 |
| 交通 | 永川东站（成渝高铁） | 直线约 4.5 公里 |
| 公交 | 116 路、501 路、102 路 | 线路覆盖小区周边，可直达永川火车站、客运中心方向 |
ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具与本站既有公开资料整理），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格仍以第三模块官方文件及当年公示为准。
五、独家合作银行按揭贷款评估指导价
此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。
| 评估项 | 数据 |
|---|---|
| 合作银行按揭评估均价 | 5150 元/㎡（区间 4800 - 5500 元/㎡） |
| 贷款认定基准 | 合作银行评估出价 与 买卖合同成交价 两者 低值（二手房过户口径） |
| 贷款成数（首套 / 二套统一） | 最高 85%（首付最低 15%） |
| 贷款年限 | 最长 40 年 |
| 当前执行利率 | 首套＝二套＝3.15% |
| 还款方式 | 等额本息 |
5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（二手房口径）
贷款金额 ＝ MIN（银行评估出价 5150 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。
| 场景 | 成交价 | 银行评估认定值 | 可贷 85% | 最低首付 | 月供（30 年 / 3.15%） | 月供（40 年 / 3.15%） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04-17（96.30 ㎡，最低单价） | 36.98 万 | 36.98 万（成交价更低） | 31.43 万 | 5.55 万 | 约 1351 元 | 约 1153 元 |
| 2026-02-22（78.27 ㎡，主力面积） | 41.50 万 | 40.31 万（评估价更低） | 34.26 万 | 7.24 万 | 约 1472 元 | 约 1256 元 |
| 2026-08-04（88.89 ㎡，最新一笔） | 47.00 万 | 45.78 万（评估价更低） | 38.91 万 | 8.09 万 | 约 1672 元 | 约 1427 元 |
| 2023-01-27（87.00 ㎡，最高单价） | 61.80 万 | 44.80 万（评估价更低） | 38.08 万 | 23.72 万 | 约 1637 元 | 约 1396 元 |
| 2024-04-06（100.16 ㎡，高位个案） | 66.80 万 | 51.58 万（评估价更低） | 43.85 万 | 22.95 万 | 约 1884 元 | 约 1608 元 |
ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 前两行与后三行的差别，就是"评估价与成交价倒挂"的实际影响。 2026 年三笔样本成交单价在 3840-5302 元/㎡区间，接近或低于评估价 5150 元/㎡，首付落在 5.55-8.09 万区间；而 2023-01-27 那笔单价 7103 元/㎡ 的个案，银行只按 44.80 万认定，成交价与认定值之间约 17 万差额须全部转为首付，首付因此从约 9 万级跳升至 23.72 万。成交单价越高于评估价，首付压力越大——这是二手房按揭最常见、也最容易被忽略的一笔账。 2. 本小区评估均价 5150 元/㎡，而 20 笔样本中有 9 笔成交单价高于 5500 元/㎡，签约前请务必按目标房源的预评估价重算首付，把差额计入预算。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。
六、签约前 3 件必查事项
- 确认学区入学"三对口"资格：兴龙湖小学 / 兴龙湖中学划片虽已明确列示本小区门牌（人民大道 888 号），但入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排，划片范围逐年可能微调，签约前请以永川区教委当年实时公示为准。
- 算清"评估价差额"再定首付预算。本小区评估均价 5150 元/㎡，而历史样本中最高单价达 7103 元/㎡。请以目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），把差额计入预算。
- 确认楼栋业态与物业计费口径。小区物业类型登记为"商住一体"，不同楼栋的业态构成、梯户比与人车分流情况可能存在差异；同时物业费登记值 1 元/㎡·月未标注计费口径。签约前请实地确认具体楼栋，并向物业核实计费基数与停车收费标准（房源库未录入车位与停车费数据）。
七、下期预告
下期小区解析：【香缇时光二期】（永川兴龙湖片区人民大道 968 号，8 栋，评估均价 5250 元/㎡）。
📌 香缇时光全盘五期门牌号（本站已逐期核实，与 2026 年官方划片文件一致）：一期 人民大道 888 号 ｜ 二期 人民大道 968 号 ｜ 三期 灵龙路 899 号 ｜ 四期 红河中路 688 号 ｜ 五期 人民大道 1088 号。五期小学均为兴龙湖小学、初中均为兴龙湖中学。本站将按一期至五期顺序逐期归档。
八、标准化合规免责声明
【骏耀房产网合规数据声明】
- 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；
- 楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，建筑面积、占地面积、车位、停车费等未录入项目已如实标注"暂无数据"，数据真实可溯源；小区门牌号经核实为人民大道 888 号，与官方划片文件一致；
- 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录（二手房过户口径），仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；
- 学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；
- 银行按揭评估价、贷款成数、利率、年限等数据为合作银行 2026 年参考标准，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；
- 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。
⚠️ 未经授权，请勿转载 — 骏耀房产网原创内容
数据更新至：2026-09-20 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：兴龙湖片区
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【免责声明】本文所列成交数据仅代表骏耀房产及永川房产中介联盟合作门店的成交案例，数据来源为内部统计，并非永川房地产市场全部成交情况。该数据仅供市场参考，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。
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