香缇时光四期怎么样？2026永川兴龙湖16栋823户洋房小高层真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

香缇时光五期中建成最新、洋房占比最高的组团。香缇时光四期位于红河中路 688 号，16 栋 823 户，2019 年建成，容积率 2.50、绿化率 35%，是五期中唯一登记为「大型社区」的组团，重庆鑫永物业提供服务。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区楼盘档案（含一项房源库登记异常的全网纠错）、2023 年 1 月至 2026 年 9 月 61 笔二手房真实成交样本（洋房与小高层分业态统计）、2026 年官方学区划片原文、银行按揭评估指导价与首付测算、片区配套，不做任何房源营销推广。

一、楼盘官方静态权威参数（含登记异常的如实标注）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径冲突项目已单独标注。

ⓘ 全网纠错与数据留白说明： 1. 占地面积登记 46 ㎡ 系录入异常（本站全网纠错点）：容积率 2.50 × 占地 46 ㎡ ＝ 计容建筑面积仅约 115 ㎡，连一栋住宅楼都无法容纳；而本小区 16 栋 823 户、平台成交面积均值约 96.3 ㎡/户，实际体量对应占地面积应在数万平方米量级。两项登记数据明显矛盾，判断为房源库录入异常（疑漏录面积单位或数量级错误），本站如实标注，实际占地面积以不动产登记信息为准，不以网络数据强行填补空白。 2. 建筑面积未录入：与占地面积异常叠加，本文无法按"容积率＝计容建筑面积 ÷ 占地面积"做完整参数自洽核验，如实说明。 3. 物业费未录入：同盘一期登记 1 元、三期 1.8 元、五期 1.9 元，四期暂无数据，实际以物业服务合同为准。 4. 双业态是四期的本质特征：房源库登记建筑类型为"洋房、小高层"，成交台账印证——洋房 44 笔占约 72%，主力面积 90-110 ㎡；小高层 17 笔，主力面积 80-103 ㎡。两者单价体系差异显著（详见第二模块），看房前必须先明确目标楼栋是洋房还是小高层。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析（分业态统计）

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月香缇时光四期分期专项真实成交台账，共 63 条记录——二手房过户 61 笔、租单 2 笔，台账更新至 2026 年 9 月 5 日。台账内无一手房成交记录，本篇全篇按二手房口径；租单单列，不混入买卖统计。

ⓘ 为什么本文以"分业态"为主线：四期是香缇时光五期中洋房占比最高的组团，61 笔过户中洋房 44 笔、小高层 17 笔（约 7:3）。两类产品面积段明显分层（洋房 71.94-111.11 ㎡、小高层 82.23-103.20 ㎡，90-100 ㎡ 段 34 笔全部为洋房、80-90 ㎡ 段 13 笔全部为小高层）、价格带清晰分档（洋房 6239-12588 元/㎡、小高层 4922-7226 元/㎡）。混合平均会掩盖真实结构，故全文以分业态统计为主，全盘混合均价仅作参考。

🔁 与本站既有文章的口径区分：《2024 年香缇时光小区成交报告》为整盘年度口径，本文为四期分期专项 + 2023-2026 跨年度口径，样本结构（洋房占比高）与整盘不同，不可与整盘报告的混合均价直接横向比较；两套数据均出自同一平台真实台账，可交叉核对单笔记录。

2.1 成交总览

ⓘ 洋房溢价说明：剔除 1 笔极端个案后，洋房算术均价约 7840 元/㎡，较小高层（6076 元/㎡）溢价约 29%。溢价来源（电梯配比、得房率、户型通透度等）属产品定位差异，本文不做归因推测。

⚠️ 极端个案单列：2024-02-15 洋房 111.06 ㎡ 成交 139.8 万（12588 元/㎡），为 61 笔中唯一破万样本，显著偏离洋房常态价格带（6239-9541 元/㎡）。本文洋房统计均已标注"剔除/未剔除"两种口径，按揭测算中作为极端案例单独展示，不代表该小区洋房的普遍成交水平。

2.2 61 笔真实成交明细（按时间排序，全量归档）

注：⚠️ 标记为极端个案（见 2.1 说明）。台账对近三笔精装修样本罕见地完整记录了付款方式与成交周期：2026-07-26 洋房（按揭，2 个月）、2026-08-27 洋房（全款，359 天）、2026-09-05 洋房（按揭，75 天）——同为 90-100 ㎡ 洋房，成交周期从 2 个月到近 1 年不等，流通速度需逐一判断，不能以单笔样本外推。编号 6、7 为同面积（102.41 ㎡）相邻成交、单价相差约 34%，装修与楼层差异对定价的影响在台账中未记录，如实归档。

2.3 分年度成交均价（分业态，数据归档）

ⓘ 样本局限说明：分年度分业态后，单格样本量仅 1-17 笔（2026 年小高层仅 1 笔），单套成交对年度均价的影响被显著放大。上述数据仅作历史记录归档，不宜据此判断价格走势或预测未来。

ⓘ 近一年观察（2025 年 9 月至 2026 年 9 月）：共 11 笔过户（洋房 10 笔、小高层 1 笔），加权均价约 7757 元/㎡（区间 6239-9525）——近一年成交几乎全部集中于洋房业态，小高层样本断档，该口径不具备全盘代表性，仅作流动性结构归档。

2.4 面积段与价格结构

ⓘ 样本局限说明：61 笔样本覆盖 2023-2026 年。8000 元/㎡ 以上 26 笔全部为洋房，且 2024 年（13 笔）与 2026 年（7 笔）占比高；其与年度间的波动同时受市场周期、业态结构与装修状况影响，本文不做归因推测，也不代表当前所有房源定价水平。

2.5 租赁市场单列统计

ⓘ 租单仅 2 笔且跨度 2 年，受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，仅作历史记录归档，不构成当前租金水平判断。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：兴龙湖小学（直接划片）

补充规则原文（"有户无房、有房无户"适用）：

灵龙路 899 号（香缇时光三期），红河中路 688 号（香缇时光四期），人民大道 888 号（香缇时光一期）、968 号（香缇时光二期）、1088 号（香缇时光五期），以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读兴龙湖小学或实验小学。

ⓘ 2026 年小学招生范围中以"红河中路 688 号（香缇时光四期）"明确单独列示于兴龙湖小学招生范围，属直接划片。本站已核实小区门牌号为红河中路 688 号，与官方文件一致。

3.2 初中：兴龙湖中学（直接列示）

ⓘ 兴龙湖中学招生范围中"红河中路 688 号"为逐条列示（非仅路段口径），本小区属直接对应。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于地图测距工具与本站既有公开资料整理，可能与前期文章因测量取点不同存在小差异），实际步行 / 驾车距离因道路走向、地形等会大于直线距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。房源库暂无该小区可用的实景图片，本文配图均为本站依官方备案参数绘制的示意图（见第一模块鸟瞰图），楼栋相对布局以项目总平图或现场为准。表中学校同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。

5.1 结合真实成交样本的首付月供测算（二手房口径）

贷款金额 ＝ MIN（银行评估出价 5900 元/㎡ × 面积，买卖合同成交价）× 85%。

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 业态决定首付压力：小高层成交单价 4922-7226 元/㎡，多数样本低于或接近评估均价 5900 元/㎡，按成交价认定时首付压力小（低至 6-7 万）；洋房成交单价 6239 元/㎡ 起、几乎全部高于评估价，差额须全部转为首付——以 2026-09-05 洋房精装为例：成交 86.80 万，银行只按 55.52 万认定，约 31.3 万差额转首付，首付从"理想值 13.0 万"跳升至 39.61 万（约占房价 46%）。 2. 最后一行极端个案（12588 元/㎡）更进一步：139.8 万成交中银行只认 65.53 万，首付需 84.10 万。对普通买家，成交单价高出评估价越多的房源，越要提前准备大额首付或与卖方重新议价。 3. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。 4. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。

六、签约前 3 件必查事项

1. 先确认业态，再谈价格。本小区洋房与小高层价差约 29%，且面积段几乎分层（90-100 ㎡ 全部为洋房、80-90 ㎡ 全部为小高层）。签约前确认目标楼栋是洋房还是小高层，并对照本文第二模块的对应价格带判断定价是否合理。

2. 算清"评估价差额"再定首付预算（洋房房源尤为重要）。评估均价 5900 元/㎡ 低于多数洋房成交单价，差额须全额计入首付。请以目标房源的预评估价重算首付（贷款＝MIN(评估认定值，成交价)×85%），避免签约后首付不足违约。

3. 核实产权登记与挂牌时长。房源库占地面积登记（46 ㎡）与楼栋户数明显矛盾，属登记异常——签约前请以不动产权证载面积与实测报告为准逐一核对目标房源。台账显示同面积段洋房有挂牌 359 天才成交、也有 2 个月即成交的案例，议价空间与流通速度需逐一判断，请经纪人提供目标房源的真实挂牌起始时间与调价记录。

七、下期预告

下期小区解析：【香缇时光五期】（永川兴龙湖片区人民大道 1088 号，42 栋 3302 户，高层 + 洋房，2016 年建成，评估均价 5775 元/㎡——香缇时光五期中体量最大的收官组团）。

📌 香缇时光全盘五期门牌号（本站已逐期核实，与 2026 年官方划片文件一致）：一期 人民大道 888 号 ｜ 二期 人民大道 968 号 ｜ 三期 灵龙路 899 号 ｜ 四期 红河中路 688 号 ｜ 五期 人民大道 1088 号。五期小学均为兴龙湖小学、初中均为兴龙湖中学。一期、二期、三期专题已发布，本站按期数顺序逐期归档。

八、标准化合规免责声明

【骏耀房产网合规数据声明】

1. 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；

2. 楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，建筑面积、物业费等未录入项目已如实标注"暂无数据"；占地面积登记值与楼栋规模明显矛盾，本站已作为登记异常如实标注并提示以不动产登记信息为准，数据真实可溯源；

3. 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录（二手房过户口径），洋房与小高层分业态统计，仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；

4. 学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；

5. 银行按揭评估价、贷款成数、利率、年限等数据为合作银行 2026 年参考标准，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；

6. 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。

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数据更新至：2026-09-23 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：兴龙湖片区