永川蔷薇国际一期深度解析：星光大道86号16栋社区官方6证逐张识读与81笔真实成交全归档

蔷薇国际一期是三个期别里价格最高、洋房最多、租单最多、倒挂最深的那一期：81 笔真实台账中二手买卖加权 5750 元/㎡，为三期最高；17 笔洋房加权 6791 元/㎡，高出本区高层 +29.4%；16 笔租单是三期中仅有的成规模租赁样本；而对照 4850 元/㎡ 的银行评估均价，倒挂 +18.6%，65 笔买卖中仅 20 笔低于评估线。它同时是本系列官方口径与登记口径互证度最高的一次——永川区政府 6 条一期相关预售通告（含 1 条地下车库）全部附许可证影像，逐张放大 OCR 识读后官方 14 幢住宅累计约 1186 套，对照房源库登记 1184 户仅差 2 套。

关于本盘的一个重要前提：蔷薇国际在房源库中是三个独立建档的小区（一期编号 640、二期 634、三期 650），门牌、评估价、业态结构与成交价格均不同。本文只归档一期（星光大道86号），二期（黄角东路2号）、三期（黄角东路3号）另文发布，不做整盘均价套用。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

更新说明（2026-10-04）：本文由原《蔷薇国际一二三期》合并篇升级为蔷薇国际一期专篇——一期数据独立成文（81 笔台账、6 条官方通告、评估均价 4850 元/㎡、倒挂 +18.6%），二期（黄角东路2号）、三期（黄角东路3号）将另文按同一标准独立发布，三篇互不混用均价。

一、官方静态权威参数

1.1 一期基本档案（房源库登记口径）

ⓘ 以上静态参数以永川住建官方备案为准；房源库字段与官方备案不一致时，本文一律标注后以官方口径归档。

1.2 官方商品房预售通告归档（一期相关 6 条，全部附影像）

本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（含无楼盘名短标题通告的逐条正文补扫 632 条，无遗漏），共取得 15 条蔷薇国际相关通告，其中属一期（官方用字"一期"）的 6 条，时间跨度 2019-06-27 至 2022-02-18，6 条全部附许可证影像，本站逐张放大 OCR 识读并人工复核：

ⓘ 读表要点：①一期 14 幢住宅累计约 1186 套 / 118,889.22㎡，对照房源库登记 1184 户仅差 2 套，为本系列中官方口径与登记口径互证度较高的一次；②另有地下车库 1392 位 / 43,525.67㎡，用途为停车用房，不计入住户；③预售资金监管银行＝中国建设银行重庆永川支行（账号 50050114640000000240）；④影像中"28 层"字段为许可证原文表述（与套数栏并列、字迹密集），本站已逐张放大复核并按原文归档，套数口径以住建备案为准。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 地址口径不一致：房源库登记"人民南路88-5号"，而 6 条一期官方预售通告与 2026 年学区划片原文均为"星光大道86号"→以官方坐落为准，签约时以合同门牌＋不动产权证双重锁定。
2. 官方幢号与登记栋数：一期官方通告涉及住宅幢号去重 14 个（1-14 幢），对照登记 16 栋，缺口 2 栋官方栏目未覆盖，如实留白并列为必查事项。
3. 开发主体三源一致：重庆实地房地产开发有限公司，在房源库、官方通告、许可证影像中完全一致，无主体变更记录。
4. 产权年限 50 年：登记为 50 年（非 70 年），土地性质与证载用途须逐套核验。
5. 车位登记口径：地下车位登记 6874 个，与二期登记值完全相同，疑为整盘口径而非一期独享，以现场与合同为准。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

一期台账共 81 笔 = 买卖 65 笔 + 租单 16 笔。65 笔买卖全部为二手房，无一手房混入，因此加权均价即纯二手口径，无需作价格性质拆分说明。样本时间跨度为 2023 年 1 月至 2026 年 9 月。

2.2 总体价格水平

• 二手 65 笔加权均价 5750 元/㎡（简单平均 5645，区间 3362-10305）；
• 高层 48 笔加权 5248 元/㎡（中位数 5270，区间 3362-6773）；
• 洋房 17 笔加权 6791 元/㎡（中位数 6685，区间 5007-10305），高出本区高层 +29.4%；
• 买卖总额 3,751.1 万元、总面积 6,523.4㎡。

2.3 年度走势（买卖口径）

年度笔数 20→24→15→6，2024 年为台账峰值年；加权均价 6003→5697→5884→4752，2026 年样本仅 6 笔，统计意义有限。近 12 个月（2025-09-20 至 2026-09-20）12 笔，加权 5482 元/㎡。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 业态分组（本期的核心差异）

一期是蔷薇国际三个期别中洋房成交占比最高的一期（17/65＝26.2%），也是三个期别中仅有的出现万元级单价（10305 元/㎡）的一期。洋房与高层价差 1543 元/㎡（+29.4%），同一期别内不同业态必须分开议价。

2.5 面积段与极端个案

80-100㎡ 合计 48 笔占 73.8%，为高层主力置换段；120-130㎡ 的 17 笔（加权 6721）即洋房主力段。80㎡ 以下、100-120㎡、130㎡ 以上各段本期无成交记录。极端个案单列：

• 最高单价 10305 元/㎡、最高总价 130.68 万元：2025-10-25 洋房 126.81㎡，为本期双项极值，也是全盘（三期合计）最高单价；
• 最低单价 3362 元/㎡、最低总价 30.00 万元：2024-03-01 高层 89.23㎡，为本期双项低值。

2.6 租单记录

16 笔租单：月租 1000-2000 元（均值约 1509 元，平均面积 86.7㎡）；年度分布 2023 年 2 笔（均值 1850 元）、2024 年 4 笔（1436 元）、2025 年 8 笔（1537 元）、2026 年 2 笔（1200 元）。按本期二手加权均价与平均租金静态测算，参考毛收益率 约 3.63%，为静态毛口径、未扣除税费与空置期，不构成收益承诺。

16 笔租单是蔷薇国际三个期别中仅有的成规模租赁样本（二期 0 笔、三期 3 笔），可作为该片区租赁定价的参考锚点，但样本仍偏小。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（原文以"蔷薇国际"指代本小区，一期对应星光大道86号）：

• 小学：五洲小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第 18 条"五洲小学·中山路辖区"段原文逐条列示："星光大道1号、3号（康安尚都）、199号（盛世棠城）、86号（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），黄角东路2、3号（蔷薇国际），三星路1号（宽天下）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生；星光大道86（蔷薇国际）、88号（集美天辰）、777号（御景水岸）、789号（万达华城），三星路1号（宽天下）、五洲路一号（临江府）'有户无房、有房无户'的年满6周岁适龄学生。"
• 初中：永川中学（文昌校区）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）"文昌校区"段原文列示："……红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾）……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。"
• 初中"有户无房、有房无户"多校划片：同一文件原文："永中文昌校区招生范围内'有户无房、有房无户'的小学毕业生，其中以下路段号除外：红河大道777号、999号，和畅大道988号，兴龙大道888号，红河南路888号、1888号，五洲路，黄角东路，星光大道（1、3号除外），三星路"——即一期所在号段（星光大道86号）在"有户无房、有房无户"情形下不属文昌校区，按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。

学区直接划片结论：蔷薇国际一期（星光大道86号）2026 年官方划片为五洲小学 + 永川中学文昌校区；"有户无房、有房无户"情形小学阶段同样入读五洲小学，初中阶段按多校划片就读永川中学宋锦桥校区或凤凰湖中学。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺），测算基准点为蔷薇国际一期（房源库坐标 29.338384, 105.925086）：

蔷薇国际一期 配套直线距离（基准 29.338384,105.925086）

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。划片就读的五洲小学在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

一期银行评估均价 4850 元/㎡（区间 4200-5500）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 一期二手加权 5750 元/㎡，高出本区评估线 +18.6%，为蔷薇国际三个期别中倒挂最深的一期；
• 65 笔买卖中仅 20 笔（30.8%）低于评估线→倒挂为主流，首付需额外准备；
• 洋房倒挂尤为明显：17 笔洋房加权 6791，高出评估线 +40.0%。

ⓘ 提示：①评估区间 4200-5500 元/㎡，具体楼幢、楼层、朝向、装修状况的认定值以银行实际评估为准；②洋房倒挂差额最大（126.81㎡ 个案首付率 32.8%），须提前备足自有资金；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 官方幢号缺口 2 栋：一期官方通告住宅幢号去重 14 个，对照登记 16 栋，缺口 2 栋官方栏目未覆盖，二手房交易时请逐套核验不动产权证与竣工备案；
2. 门牌双重锁定：房源库登记地址（人民南路88-5号）与官方坐落（星光大道86号）不一致，请以合同门牌＋不动产权证双重锁定，切勿按"蔷薇国际"整盘套价；
3. 产权年限与证载用途：登记产权 50 年（非 70 年），请逐套核实证载用途、土地年限与税费口径；
4. 评估价倒挂最深：一期 4850 元/㎡ 对照二手加权 5750 元/㎡，倒挂 +18.6% 为三期最高，洋房个案首付率可达 32.8%，签约前请先做评估价预沟通；
5. 车位与物业口径：地下车位登记 6874 个（与二期同值，疑为整盘口径），物业费登记区间 1.6-2.2 元/㎡·月，以现场与物业服务合同为准。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月蔷薇国际一期成交台账 81 笔及公开官方公示信息，样本存在局限，不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 一期官方预售通告 6 条虽全部附许可证影像并经 OCR 识读＋人工复核，但影像字迹密集处（如"28 层/28 套"并列字段）仍可能存在识读误差，官方累计套数与建筑面积以永川住建官方备案为准，静态参数亦以官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，小学与初中"有户无房、有房无户"口径不同，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85%、利率 3.15%、40 年等额本息的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；租金与毛收益率为历史样本静态测算，未扣税费与空置期，不构成收益承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

系列导航：蔷薇国际在房源库为三个独立登记小区——本文为一期（星光大道86号）；二期（黄角东路2号）、三期（黄角东路3号）将另文按同一标准独立归档，三篇互不混用均价。

下期预告：蔷薇国际二期（黄角东路2号，登记 14 栋/500 户，评估均价 5175 元/㎡）。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）